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전 세계 금융시장이 주목했던 미국의 6월 연방공개시장위원회(FOMC)가 끝나면서 예상대로 당장의 양적완화 축소는 없었지만 벤 버냉키 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장이 "올해 말께 양적완화 축소를 시작해 내년 6월 자산매입을 중단할 수 있다"는 발표로 인해 전세계 주식시장이 하락하며 국내 금융시장에도 '버냉키 쇼크'라 불릴정도로 원화, 주식, 채권시장이 요동치고 있어 이에 따른 부동산 시장에 미치는 영향을 가볍게 살펴보고자 합니다.

즉, 그동안 경기부양을 위해 금리인하를 넘어 돈을 풀어 해결 하고자 했던 계획을 철회하여 돈을 쏟아붇던 수도꼭지를 잠그겠다는 신호로 보입니다.

전 세계의 금융시장 중 주식시장의 경우 직격탄을 받아 단기적으로 가격 조정이 불가피해 보입니다.

특히 한국을 비롯한 신흥국가들의 주식시장은 더욱 크게 영향 받을 것으로 보입니다.
각 신흥국가의 위험 자산에 투자하던 돈들이 점차 회수되는 모습에 따라 주식시장의 하락은 분명하게 나타날 것이기 때문이며 각 신흥국가들의 채권 시장에서도 자금 이탈 모습은 당분간 이어질 것으로 예상됩니다.

물론 출발점이 미국경기 개선 모습과 실업율 감소 그리고 미국 부동산 가격 상승이라는 전반적인 개선 모습이 뚜렷한 미국의 경기 동향에 따른 변화이기에 단기적으론 국내 금융시장도 이에 부정적인 영향을 받겠지만 원달러 환율 강세로 인해 미국에 대한 수출 확대도 기대되어 동전의 양면과 같이 단기적으론 부정적 영향과 장기적으론 긍정적 영향을 동시에 받는 모습으로 예상됩니다.

현 상황에 대한 투자의 방향은 분명 다른 시기와는 달리 차별화 전략을 가져야 할 것입니다.

주식시장에 대한 투자는 단기적으로 한 템포 쉬어가도 좋을 것으로 판단됩니다.
그러나 미국 국내 소비 증가 영향와 원달러 강세로 인해 미국에 대한 수출기업들의 수지가 개선되는 모습이 나타날 가능성도 높기에 장기 보유 목적의 투자로선 저점매수의 기회가 될 듯 합니다.

그동안 장기적으로 안정적인 투자처로 인식되던 채권시장의 경우에도 장기 투자에 대한 위험이 높아지며 투자 수요가 감소되는 모습은 불가피한 모습으로 나타날 것으로 예상됩니다.

미국 금리 인상을 직접적으론 언급하지 않았지만 돈의 증가를 막는다면 시중 금리 인상은 분명 불가피한 시장 모습이기에 단기적으론 금리에 직접 영향이 나타나진 않겠지만 시중 금리 인상은 가시화될 가능성이 매우 높기에 그동안 예금을 통한 수익을 기대하던 투자자들의 경우 장기적으로 예금을 운용하기보다는 단기 상품위주로 운용하다가 금리가 상승하면 이를 이용하는 것이 필요해 보입니다.

부동산 시장에 있어서 직접적인 영향은 크게 나타나지 않을 것으로 보입니다.

그러나 기준금리가 당장 인상쪽으로 변화되지는 않겠지만 시중 대출 금리는 인상을 시도하는 모습이 나타날 것으로 예상됩니다. 달러자금 조달등 자금 조달 측면에서 예전에 비해 조달 비용이 증가할 것이기에 금융기관들이 이에 대한 비용을 대출이자에 전가시킬 것이기 때문입니다.

매수를 위해 담보대출을 이용하는 경우 변동금리보단 고정금리를 이용하는 것이 필요해 보이고

과거 높은 변동금리를 이용하고 있는 경우 저금리 상품으로 갈아타는 것도 필요해 보입니다.

아이러니컬 하게도 미국 국내 경기가 호전되고 있는 영향이 국내에는 부정적인 영향으로 다가오고 있는 것이 현실입니다.

그러나 미국 경기회복과 부동산 가격 상승은 국내 경기와 부동산 시장에도 장기적으론 긍정적인 요인으로 작용할 가능성이 매우 높은 상황입니다.

따라서 투자 측면에서 볼 때 현재 둔촌주공의 부동산 가격이 지난 1월 16일 3종 상향 영향으로 인한 상승분을고스란히 반납해 놓은 가격으로 조정되어 있는 상황이기에 이제 금융시장 변화가 예상되는 시점에 대비하여 저점 매수의 기회를 찾는 시기로 삼아야 할 듯 합니다. 

또한 주식시장과 채권 시장에서 이탈하는 자금들이 부동산 시장으로 일부 유입되며 양도세 5년간 감면 혜택으로 인해 하반기 추석이후 시장의 경우 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

과거와 달리 단순히 차익 실현을 위한 투자보다는 가치투자와 절세를 이용한 투자 전략이 우선되어야 할 것이며 그러한 측면에서 볼 때 현시점이 저점 매수와 절세 효과 그리고 재건축 투자 수익을 얻는 기회가 둔촌주공에 있다 할 것입니다.


또한 현재 원달러 가격 상승이 예상되기에 외국에 거주하는 경우 원달러 가격이 상승하는 시기에서는 그 환율차를 이용하면 투자 수익이 크게 극대화 할 수 있는데

예를 들면 기존에 1달러로 국내 부동산을 1000원에 구입할 수 있었는데 원달러가격이 상승하여 1달러에 1100원을 구입가능하다면 자연스럽게 1달러를 가지고 100원 어치에 대한 추가 이익이 발생하기에 달러자금을 보유하고 있거나 달러수입이 있는 경우라면 국내 부동산에 대한 저점매수기회와 환율차를 이용한 투자 기회가 되고 있는 시점입니다.

실제 지난 2008년 하반기에 원달러 환율 급등시에 외국에 거주하는 분들이 대거 국내부동산 가격 하락과 환율차를 이용한 매수로 큰 이익을 본 사례를 보았습니다.

현재 상황도 어느정도 진행될 지는 모르지만 위기속에 기회가 있다는 것은 분명하기에
미국의 금융정책의 변화가 당장 개인적으로 크게 직접적인 영향으로 피부에 느낄정도로 다가오고 있는 것은 아니지만 금융시장에 대한 투자 내지는 부동산 투자에 있어서는 참고해야 할 사항임은 분명해 보입니다.

미국의 경기 호전 영향과 부동산 가격 상승 영향이 장기적으로 국내에 확산될지 장기적으로 관심있게 지켜봐야 할 것이지만 분명 작년 부동산 가격 하락을 재촉했던 미국의 금융시장 위기설과 유럽의 위기설이 이제 수면 아래로 완전히 가라앉은 상황임을 고려하면 글로벌 경제 구조하에서 국내에도 장기적으론 긍정적인 요소가 될 것으로 기대합니다.

이제 실영업일 기준으로 취득세 감면 일몰까진 6일여가 남아있는 둔촌주공의 경우 초저가 매물위주로 6월말 잔금조건으로 거래가 이어지며 금년중 가장 낮은 거래량이지만 6-7건의 거래 모습을 보이고 있습니다.

6월말까지 거래해야만 하는 일부 극소수 매물만이 남아있는 관계로 호가는 추가적으로 하락하고 있다기보다는 약보합세가 형성되며 가격 지지선이 형성되고 있는데 최저가 매물들의 경우 거래로 소진되는 가운데서도 신규 저가 매물 출시가 멈춘 영향으로 판단됩니다.

7월의 거래 시장에 대한 모든이들의 예측은 다소 어둡다는 의견이 대다수입니다.
물론 현재 상황을 통해 볼 때 반론하기에도 상당히 어려운 분위기입니다.
그러나 기대이상 가격이 하락장세로 돌변하게 하는 요인은 크게 없을 것으로 보여 거래 모습이 상당히 저조하겠지만 그렇다고 급매물도 쉽게 찾아보기 어려운 시장 공백 모습이 예상됩니다.

매수자들의 경우에도 취득세 감면혜택을 포기한 만큼 최저가 매물이 아니면 거래에 상당히 소극적인 모습이 예상되지만 둔촌주공의 경우 개인적인 대출 부담에 따른 극소수 매물외엔 가격 조정이 이루어지는 매물이 극소수에 불과할 것으로 보여 특수한 몇몇 사례외에 전반적인 호가 수준은 약보합세 속에서 소폭 등락을 거듭하며 횡보하는 모습이 예상됩니다.

이번 6월말일까진 막바지 취득세 감면을 위한 일부 매수자들의 움직임에 따라 소량의 거래 모습이 기대되는 상황입니다. 

취득세 감면 종료에 따른 영향이 직접 나타나기 시작하는 7월의 경우에 둔촌주공의 투자 기회는 가장 좋은 시점중 하나가 될 것으로 예상됩니다. 감면시한이 끝났다는 효과가 직접적인 시점이기 때문이며

8-9월의 경우에는 심리적으로 취득세에 대해선 무감각하게 시장이 적응할 것으로 보이고 건축심의와 관련하여 그 추진 일정이 가시화 되면서 오히려 7월보다 호가가 긍정적으로 소폭 변화되거나 저가 매물들이 매도를 9월 추석이후로 미루면서 가격적으로 매수 분위기가 7월보다 더욱 어려워질 가능성도 높기 때문입니다.

또한 9월부터 정기국회가 시작되기에 가능성은 희박하지만 추가 부양정책 기대감도 시장에 영향을 줄수 있기 때문입니다.

분명 매도자들에겐 인내의 시간이겠지만 매수자들에겐 저점 매수의 기회가 될 것입니다.
그러나 그 기회를 잡는 사례는 결코 많지는 않을 것입니다.

다소 늦은감은 있지만 6월말까진 급매물중 급매물을 찾아 매수에 나서는 것도 다소 성급한 결정이 아닌가하여 쉽게 결정은 못하겠지만 분명 어떤 급매물을 선택하느냐에 따라서는 그 중 하나의 기회가 될 것입니다.

 
* 둔촌주공에서 눈에 띄는 최저가 매물을 소개합니다.

1단지  18평[지분21.48평] 5억6천.  25평[지분29.83평] 7억2천.
2단지  16평[지분18.76평] 5억2천.  25평[지분29.30평] 6억9천. 
3단지  23평[지분18.76평] 5억2천. 34평[지분29.30평] 7억5백.
4단지  31평[지분25.22평] 6억2천. 34평[지분28.66평] 7억. 34평[지분29.83평] 7억2천5백.

이상 둔촌주공 부동산헤억6처드라인에서 알려드렸습니다.
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