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이미 모두가 알고 있는 사항이지만 둔촌주공아파트를 매수할 경우 발생하는 취득세에 대해서 그동안 『50% 감면』을 받아왔는데 그 일몰시한이 보름여를 앞두고 있습니다.

6월말까지는 9억원이하 아파트이면서 1주택자들이나 3년이내 기존주택을 매도할 계획이 있는 일시적 1가구2주택자들의 경우 취득세를 실거래가액의 1.1%를 적용 받았는데 7월1일부터는 2.2%를 적용받고 다주택자들의 경우에는 2.2%에서 4.4%로 변경 적용됩니다.

잔금기준일이기에 통상 6월말까진 소유권 이전을 해야만 감면 받을 수 있습니다.
실제 잔금일과 소유권이전일(등기일)이 다른경우에는 그 중 빠른날이 6월말 이전에 처리되야 적용받을 수 있고 실제 잔금이 6월말이전에 처리되었는데 어떤 사유로 등기일을 6월 30일을 넘겨 등기한다 하더라도 6월말 잔금을 이행했다는 증빙만 된다면 취득세 감면을 적용받을 수 있습니다.

매년 취득세 감면 일몰직전에 실제 현장에서는 매도자와 매수자 협의 사항으로 실제 잔금일은 6월말을 넘겨 이행되더라도 소유권 이전을 6월말전에 이행해주는 조건으로 거래 하는 사례를 종종 볼 수 있었습니다. 물론 법무사를 통해 서로 법적인 안전장치를 마련하고 계약이 진행되는 사항으로 거래 당사자간의 이해득실이 맞아 떨어질 때의 사례로 참고할 부분은 있는 것으로 보입니다.

아래는 둔촌주공을 매수 할 때 실제 부담하는 취득세에 대해 6월말이후 증가되는 취득세 변동액을 단순히 계산해 보았습니다.


▣ 취득세는 부가세인 지방교육세 포함금액임. 단, 둔촌주공의 경우 농어촌특별세 면제 대상임.


위의 표를 살펴보면 둔촌주공의 경우
『1주택자들』의 경우 6월말전에 매수할 땐 소형평형의 경우 6백만원 정도 감면을 받는 사항이고 1단지 25평의 경우에는 8백만원 정도를 감면 받을 수 있는 상황입니다.

단순히 생각할 땐 변동액이 6백만원에서 8백만원 정도는 언제든지 가격 조정을 통해 만회 할 수 있을 것이라는 기대감이 드는 것은 사실이지만 실제 시장에서 마지막 거래를 중재할 경우 2-3백만을 가지고도 매도자와 매수자간 가격 줄다리기가 이어지는 사례를 통해 볼 때는 단순히 무시하기엔 사뭇 의미가 있는 금액입니다.

또한 1주택자가 매도할 경우 9억원이상 상승하지 않는이상 9억원 이하 구간은 전액 양도세 면제를 받는 상황이기에 매도할 때 취득세를 공제받을 수 있는 기회자체가 없음을 알고 얼마남지 않은 기간이지만 6월말 급매물중 급매물에 대해 가격을 조정하여 취득세 감면을 동시에 얻는 투자도 깊이 있게 고려해야 할 것입니다.


물론 7-8월 계절적 비수기를 통한 가격 하락이 예상된다면 취득세 이상의 가격 조정을 통한 매수도 하나의 투자 방법임은 분명합니다.


『다주택자들』의 부담은 상당히 증가하는 상황인데 매매금액의 2.2%에서 4.4% 수준으로 증가하여 그 변동액이 1천2백에서 1천6백까지 증가하는 상황이기에 6월말전 5년간 양도세 면제 혜택이 가능한 매물중 급매물을 찾아 취득세 감면 혜택을 동시에 얻는 방법을 적극 추천하는 상황입니다. 

특히 1단지 25평 경우와 같이 큰 평형을 투자하고자 하는 다주택자의 경우 취득세 부담금액 증가분이 6월말이후엔 추가적으로 1천6백만원 정도 증가 되어 총 부담액이 3천2백만원 정도 되기에 1천6백만원 정도를 포기하고 가격 하락을 기대하여 6월말이후 매수를 기회를 찾는 것은 향후 큰 가격 조정이 없다면 실익이 없어 보입니다. 

둔촌주공의 시장 상황이 결코 기대와 같이 가격 하락이 크지 않을 가능성이 높기 때문입니다. 둔촌주공은 재건축지역의 특성상 재건축 사업진행에 따라 가격이 민감하게 반영되기에 하반기의 경우 건축심의와 관련한 호재가 지속적으로 시장에 영향을 줄 가능성이 높아 보이기 때문입니다.

『생해최초주택구입자』들의 경우에는 금년 아파트 매수는 필수 조건으로 검토해야 할 것입니다.

저금리 기조가 당분간 이어질 것으로 보이기에 신혼부부의 경우에도 예금을 통한 투자 전략보다는 생해최초주택구입자에게 적용되는 2.6% 정도의 대출 상품을 이용하여 취득세 전액 면제와 5년간 양도세 면제가 가능한 부동산을 매수하는 전략입니다.

따라서 생해최초주택구입자들의 경우 12월말까지 선택의 폭은 상당히 넓다 할 것입니다.그러나 첫 주택구입이다보니 너무나 상황을 재다가 바닥에서 구입을 못하는 우를 범하는 사례가 많은데 첫 주택구입이야 말로 필수이며 빠르면 빠를수록 좋다는 판단으로 다소 적극적으로 움직여야 할 것입니다.

앞으로의 투자의 성패는 가격 상승을 통한 차익실현도 가장 중요하지만 가볍게 놓칠 수 있는 사항이지만 절세를 통한 수익 증대도 무시하지 못할 상황입니다.

아직 부동산 시장이 다시금 잠시 조정기를 거치는 모습에 5년간 양도세 감면 혜택의 중요성에 대한 인식이 약화되어 있는 상황이지만 몇년간 다시금 얻지 못할 중요한 기회가 될 것은 분명합니다.

큰 자산가들의 경우 한목소리가 세금 무서워 투자 못한다는 말을 합니다. 이제 취득세도 중요하지만 양도세 면제 가치가 주목받는 하반기 시장이 될 것으로 보입니다.

만약 금년중 영구적인 다주택자 양도세 완화 요건이 지난 정부때와 같이 야당의 반대로 국회 통과가 되지 않고 또한 금년 12월말로 일몰되는 한시적인 양도세 완화가 연장되지 않는다면 2주택자들의 경우 2014년부터는 매도시 양도세가 50%로 증가하는 상황입니다.

부동산의 경우 장기투자가 거의 대부분이기에 금년의 경우 양도세 감면 혜택을 위한 집중적인 검토가 필요한 시기이며 개인적인 상황에 따라서는 무작성 무계획적으로 7-8월 이후로 매수시기를 넘겨야 된다는 주장은 상당히 문제가 있어 보이기에 기존 부동산 보유 상황에 따라서는 시간이 많이 남아있지 않지만 취득세 감면을 위한 매수 전략도 필히 검토 사항으로 판단됩니다.

현재 둔촌주공의 전반적인 시세 흐름은 단계적인 하락이후 추가적인 가격 조정 없이 횡보세를 유지하며 가격 저항 모습이 나타나고 있는 상황입니다.

둔촌주공과 같은 재건축아파트의 특성상 오름세에서는 가파른 호가 상승세가 동반되지만 하락기엔 가격 기대감이 높아진 매도자들의 분위기로 인해 거래 공백기가 이어진 이후 가격 조정이 뒤따르는 모습이 통상적인 모습입니다. 둔촌주공의 경우 한단계 가격 하락 모습이 나타난 이후 횡보세가 유지되고는 있지만 대다수 매도자들의 경우 작년 분위기완 다르게 이에 크게 동요됨 없는 모습이 감지되고 있고 

여름철 비수기의 강을 건너야 되지만 점차 건축심의와 관련한 진행 사항이 가시화되며 기대감이 다시금 시장에 영향을 줄 것으로 보여 이번 가격 조정기는 극히 제한적이고도 한시적인 상황에 그칠 공산이 커 보입니다.

어쩌면 취득세 감면 일몰일에 근접하면서 단기적으로 잔금 조건을 이용한 일시적인 투자 수요가 발생하며 거래가 증가하여 저가 매물들이 6월말전에 모두 소진되는 모습도 예상됩니다. 

투자는 결코 언론의 보도나 주변 이야기를 듣고 투자하는 견눈질 투자는 결코 성공할 수 없습니다.
모두가 시장을 외면하고 떠날 때 시장을 찾아 나서야 할 것입니다.
이제 기회의 시간은 보름여가 남았습니다. 분명 기대에 충족될만한 기회는 분명 있을 것입니다.

◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.


1단지 16평 5억5천. 18평 5억7천. 22평 6억8천5백. 25평[지분29.83평] 7억2천5백.

2단지 16평 5억3천. 22평 6억7천5백. 25평[지분29.30평] 7억1천.

3단지 23평 5억5천. 31평 6억8천. 34평[지분29.30평] 7억2천.

4단지 23평 5억3천5백. 31평 6억5천. 34평[지분28.66평] 7억5백. 34평[지분29.83평] 7억3천.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인) : http://cafe.daum.net/headline114