부동산 정보포털에서 거래포털로!

 <토지 투자의 몇가지 원칙>

2004년 초 쯤인가 화성시에 있는 지인의 땅을 살펴본 적이 있다.

관리지역(이전의 준농림지)내이라 개발이 가능한 이 땅은 미개발지에 속했지만 땅값이 무려 500만 원까지 올라 있었다. 토지를 소유한 지 20여년 동안 땅값이 크게 올라 높은 수익을 얻은 탓에 필자의 지인은 기쁜 속내를 감추지 못했다. 

90년대 초만도 평당 7~8천 원에 불과한 땅값이 10여년 동안 700배가 올라, 투자 수익률은 주식시장의 폭등세를 연상케 했다.

하지만 그 지인은 기뻐하는 것도 잠시, 그동안 많은 우여곡절을 겪었다고 털어놨다. IMF사태에는 헐값에도 팔기가 어려웠고, 그나마 높은 수익도 최근의 상승세에 힘입어 얻게 됐다는 등 지금까지 오기까지 맘고생이 결코 적지 않았다고 말했다. 

최근 부동산 시장이 약세에도 토지만 높은 관심을 끌고 있지만, 여기서보듯토지는성공하기까지넘어야할난관이적지않다.

왜냐하면 토지투자는 법적제약이나 권리관계뿐만아니라 개발전망 등 다양한 변수와 위험요인이 존재하기 때문이다. 이런 다양한 요인들을 잘 살펴보지않으면 토지투자는성공할 수 없다. 

이러한 요인들 가운데 법률적, 권리적 측면을 제외하고 투자에 필요한 몇가지 기본사항을 살펴보자. 

첫째, 우선 토지 투자에 성공하려면 가급적 가격이 상대적으로 낮은 미개발지역을 찾는 것이 유리하다.

물론 뚜렷한 개발호재가 있거나, 개발이 진행되면서 토지수요를 뒷받침할 인구유입이이뤄지는지역이어야 하는 점은 물론이다. 하지만 가격수준을 파악하는 것도 투자수익률을 좌우하는 매우 중요한 변수가되고 있다. 토지를 투자할 때는 가급적 땅값이 낮은 토지를 노리는 것이 유리하다. 

그 이유는 땅값이 호재 등으로 상승세를 탈 때 가격이 낮으면 쉽게 오르고 상승폭도 크지만 가격이 높을수록 그 상승폭이 더뎌지기 때문이다. 실제로 평당4~5만원대인 땅값은 평당10만원정도로 쉽게 올라가지만 평당2~3백만원대는 4~5백만원까지 오르긴 쉽지 않다.

앞의 경우는 가격비율을 따질 때는 두배정도로 올라있지만, 후자의 경우는그렇지 못하다. 가격이 낮을수록 오르는 폭이 크지않아도 가격비율로 봐선 두배이상 오를 수 있어높은 수익률을 달성할 수 있다. 

또한 땅값이 쌀수록 투자금액도 적어 리스크가 낮을 뿐 아니라, 같은 투자금으로 땅값이 비싼곳보다 더욱 넓은 땅을살수있다. 예를들어 투자금액은1억원인 투자자가 평당10만원의 토지를 구입한다면 1,000평을구입할 수 있다. 가격도 낮은만큼 10만원이 오르면 땅값은 바로 20만원이 되면서 투자수익은 1억원으로 수익률은100%에 달하게된다.

반대로 평당 땅값이100만원이라면 투자가능면적은100평으로 줄어드는데다 가격이 평당20만원 오르더라도 전체수익은 2,000만원, 수익률은20%에불과하다. 

실제로 토지시장은 가격이 낮을수록 상승률은 높게 나타나는데다 상승탄력을 받으면 큰 폭으로 오르는 경향이 있다.

결국 토지는 미리 개발호재가 있는 미개발지를 잘선별해 초기에 투자하는 것이 중요하다. 그러나 반대로 토지가격이 큰 폭으로 올라있는 곳은 추가상승여력이 있더라도 가격이 쌀 때에 비해 높은 수익을 기대하기 어렵다.

또한 투기를 우려해 정부가 투기지역지정이나 토지거래허가제와 같은 각종 규제책을시행해 매입이 쉽지 않은 것은 물론 팔기도 여의치 않은 상황이 될 수 있다. 

둘째, 토지가격을 견인할 개발호재는 실현가능성이 있는 것을 잘 선별해야 한다.

최근 지방자치제가 되면서 지방자치단체별로 연이은 지역개발계획을 내놓고 있다. 이로인해 전국에호재가 없는 지역이 없다고할 정도이다. 이와 같은개발호재는 토지가격과 투자흐름을 견인하는 중요한 요인이된다.

그러나 반대로 호재를 틈타 호가만 올리고, 기획부동산같은 부도덕한 일부 중개업자들이 이를 편승하는 문제가 생기기도 한다. 

개발계획은 그만큼 투자성공을 좌우하는 요인이 되기 때문이다. 하지만 개발계획도 막대한 예산이 필요한데도 계획추진을 확실하게 뒷받침해 줄 특정 재원없이, 민자유치를기반으로한 개발계획이 많아 주의가 필요하다.

민자유치를 기반으로한 개발계획들은 사실상 실현이 불가능하고, 추진이 된다고 해도상당한 기간이 걸려 장미빛 환상만 심어줄 수 있다. 이런 내용을 파악하지 않은채 개발호재만 보고서가 격상승에 대한 헛된 기대감으로 토지투자에 나선다면 부정적인 결과를가져올 것은 분명하다.

그러므로 대형개발호재라해도 재원 등을 고려해 충분히 실현가능성을 살핀 다음 선별적으로 지역을 선정해 투자에 나서는 것이 필요하다. 

셋째, 현장조사는 꾸준히 충실하게 그리고 가능한한 많이 해야 한다.

토지 투자는 일단 질러놓고 본다는‘어리석은’ 부동산투자론과는 거리가 멀다. 수익이높을수록 많은 노력이 필요한 현명한 일반론과 딱 맞아 떨어진다. 준비덜된 과감한 토지투자는곧바로 실패할 확률이 매우높다.

토지 가운데 동일한 토지는 지상에 단 하나도 없다. 위치에 따른 가치는 물론 법적 제약도큰차이를 보이는 데다, 활용가능성 등 내재가치도  다 다르다. 그러므로 현장조사는 어떤경우라도 반드시 여러번에 걸쳐 해야한다. 

여기에는 각종 시장 흐름에 대한 조사를 포함하고 있으며, 호재에 따른 미래 상황에 대한 냉철한 상상력도 필요하다. 전문가일수록 투자수익에 대한 막연한 환상은 버리고 가급적 객관적인 내용을 최대한 수집해 향후가치를 냉정하게 살펴야 한다.

특히 중요한것은 불확실성에 따른 리스크인데, 리스크는 자신의 능력내에서 충분히 관리가 가능해야하는 것은 어떤 투자처에서도 적용되는 원칙이다.

넷째, 토지는 가능한한 장기투자 목적으로 투자에 임해야 한다.

최근 부동산 시장은 단기양도에 대한 양도세율이 대폭 강화돼 치고빠지기식 단기투자는 큰 수익을 얻지 못한다. 그리고 그러한 투자를 원하는 대부분의 경우는 높은 수익을얻는 경우도 거의없다.

이런점에서 보면 양도세를 줄일 수 있고, 시세차익도 큰 폭으로 나도록 투자기간은 최소 2년이상으로보돼,  4~5년이상 장기투자를 충분히 고려하는 것이 좋다. 물론 구입전에 투자기간을 중장기로 미리 설정해 놓고 여기에 맞춰 투자금액이나, 현금흐름을 잘 판단해 놓는 것이 중요하다.

토지는 시장흐름에 따른 매수세나 가격격차가 크게나기 때문에 중장기적으로 개발전망이 좋은 곳으로 투자해야 한다. 

앞서 말하듯 현장조사 등 기초조사를 충분히 한 다음 장기투자로 접근하는 것이 수익률을 높일 수 있다. 이러한 측면에서 보면 토지는 한번에 많은 돈이 투자대상에 묶이기때문에 투자금을 한번에 몰빵한다거나, 대출을 받아 투자하는 것은 절대로 금해야 한다.

돌발변수가 생길 때 투자자금이 묶이거나 가격이 하락해 손실을 본다면, 몰빵투자나 대출을 통한 투자는 의외의 손실이 생길경우 맞닥뜨리게 될 어려움이 예상을 넘어 심각해질 수 있기 때문이다.  그러므로 토지는 중장기라는 투자 특성상 반드시 여유자금으로 해야 한다.

 <요즘 20대는 땅에다 투자한다>