부동산 정보포털에서 거래포털로!

도움이 될까하여 몇자 적습니다.

먼저 저는 안양에 20년 넘게 거주하면서 안양의 부동산 시세를 관심있게 지켜보고 있으며 현재는 신성 미소지움 현장과 마주보고 있는 평촌에 살고 있습니다.

신성 분양 전에는 분양현장 인접한 곳에 직장이 있어 3년 넘게 근무했습니다.

따라서 누구보다 신성에 대해서는 잘 안다고 자부할 수 있기에 도움을 드리고 싶습니다.

결론부터 말씀드리자면 현재의 가격은 아주 저평가된 가격이라고 말씀드리고 싶네요

1. 브랜드 가치

부동산 중개업소를 통해 확인해 보시면 알시겠지만 신성미소지움(신성에서 상호가 바뀜)은 안양에서 명성이 매우 높습니다.
삼성, 현대에 결코 밀리지 않습니다.
예를 들어 제가 살고 있는 평촌 은하수 마을의 경우 32평을 기준으로 신성이 타 브랜드(청구,벽산,한양 등)보다 시세가 월등히 높습니다.
인근의 관악마을과도 비교해 보시고요.
인터넷으로 바로 확인이 가능합니다.

2. 주변환경 및 학군

안양에서는 범계역세권에 문화적인 시설이 집중되어 있습니다.
4호선 범계역, 뉴코아백화점, 킴스클럽, 월마트, 안양시청, 중앙공원, 호계공원, 그리고 엘지백화점 예정부지가 바로 범계역에 붙어 있으며 학원이 밀집한 학원가(안양 대부분의 아이들이 이곳 학원가를 다님)도 아주 가깝습니다.
호계초등학교와 단지가 접해 있으며 호계중학교 및 고등학교도 인근입니다.
일부는 길건너 평촌신도시 귀인초등학교, 귀인중학교로 갑니다.
참고로 신성 미소지움은 범계역에서 도보 5 - 7분 거리에 있습니다.
문화적 혜택을 그대로 누릴 수 있습니다

2. 주변시세 비교

여기서 중요한 것은 반드시 주변시세와 비교하되 신규입주 아파트와 비교해야 된다는 겁니다.

왜냐하면 주변이 개발단계에 있어 대분분이 15년이상된 아파트이고 3년정도된 아파트는 1동짜리 100여세대 규모의 아파트(엘디아파트, 호산아파트, 일신아파트, 금호아파트)이기에 비교할 수 없는 형편입니다.

좀 형편이 나은 입주 4년된 효성아파트가 있긴하지만 단순 비교하기에는 무리가 있습니다.
현재 효성이(360세대) 220백만원 전후로 거래가 되는 것으로 아는데 개인적으로는 효성도 저평가된 가격이라고 생각합니다.

비교가 가능한 것이 현재 2002년도에 입주한 현대 홈타운입니다.

○현대 홈타운(신성과 10미터거리) : 2002년 입주(총세대수 600여세대)
36평형으로 되어 있으나 전용면적을 보면 신성 32평과 같습니다.
법개정 이전에는 36평으로 표기가 가능했다고 하네요.
거래시세는 310백만원 전후입니다.

3. 간접 비교

가. 신규 입주 아파트

간접 비교가 가능한 곳이 신성보다는 환경적으로 뒤떨어진 호계동 임광 한마음2차 29평, 대림e편한세상, 비산동 삼성, 롯데 등입니다.

○ 호계 임광 한마음 2차 29평(범계역 도보 10분)
- 2003년 입주 (총세대수 250여세대)
- 매매가 250백만원 전후

○ 호계 대림 e편한세상 32평(역세권이 아님)
- 2003년 입주 (총세대수 800여세대)
- 매매가 270백만원 전후
- 범계 전철역 버스 10분

○ 비산동 롯데 32평(역세권이 아님)
- 2003년도 입주 (총세대수 800여세대)
- 매매가 280백만원 전후
- 범계 전철역 버스 10분

○ 비산동 삼성 32평 (역세권이 아님)
- 2003년도 입주 (총세대수 1800여세대)
- 매매가 300백만원 전후
- 범계 전철역 버스 10분

안양의 32평형 신규아파트는 어느지역이든 대부분 270백만원 이상임.

나.분양권

- 2003년도 주변 분양가

비산동 H사(550여세대) : 분양가 260백만원
비산동 D사(130여세대) : 분양가 270백만원

- 2003년도 비인기지역 분양가 200백만원 이상 (안양동 및 박달동)
다만 박달동은 최근 광명역세권 영향을 받는 것 같더군요.

4. 만일 신성이 2003년도에 분양을 했다면 분양가는?

신성의 분양가는 분양당시 안양 최고의 분양가 였음.
하지만 이후 분양가 급상승.
따라서 만일 신성이 분양가가 급상승한 2003년도에 분양되었다면 -> 분양가 최저 260백만원이상 + 프리미엄

5. 신성의 장점

- 역세권에 가장 가까운 새 아파트
* 문화시설이 밀집한 범계역, 평촌역은 평촌신도시로 신규아파트
물량이 없음.
- 주변 개발여력이 상존함
- 저평가된 아파트로 입주시점 임박
- 기타 장점은 위에서 설명

6. 신성의 단점
- 주변에 20년 전후된 소단지 아파트가 많아 환경이 정비되지
않은 상태임.

7. 부동산 중개업소 예상

- 입주시점에서 인근 현대홈타운과 비슷한 시세형성 예상
세대수나 객관적인 브랜드에서는 현대가 앞서는게 사실이나 신성은 전 평형이 남향, 남서향으로 현대에 비해 전망이 양호하며 평형과 관계없이 전용면적이 같고(36=32) 인테리어등 새아파트라는 이유.