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1.역세권-입지. 가격 결정 "0" 순위

부동산 투자에 성공 하고 싶다면 반드시 명심해야 할 원칙 하나 부동산 투자는 첫째도 위치,둘째도 위치, 셋째도 위치 라는 점이다. " 동서고금을 막론하고 부동산 가격 결정은 위치에 의해 좌우돼 왔다.며 위치를 거스르고 부동산 투자에 성공할수는 없는 일이다.

지하철역과 도보 5분거리의 역세권인가 아닌가에 따라 아파트 가격 차이는 하늘과 땅 차이 라고 본다.

우리 아파트를 보자. 현재, 발산역 도보15분, 우장산역 마을버스타고 기다리는 시간까지 합쳐서 20분, 앞으로 들어올 지하철9호선(2009년초 개통예정) 가양사거리역 15분 거리 위치에 있다.횡단보도 설치하면 도보10분거리 아파트 정문쪽 횡단보도가 아닌 지하도로 다니면서 불편한 점도 있지만, 빠른시일내로 횡단보도가 설치가 되어야 된다고 보고 있다.설치한다면,88체육관위쪽 아니면,웨딩홀아래쪽 (강서구-검토중)역세권이라면, 5분거리지만, 횡단보도설치하면, 그래도 10분도 역세권 으로 본다. 타지역 아파트도 보면, 역세권과 비역세권은 15% 이상 아파트 가격 차이가 나고 있다.

그만큼, 지하철역과 가까운 지역의 아파트 분양가는 다른 지역보다 평균 15% 이상 높게 책정돼 있음에도 불구하고 사람들의 많이 찾고 있다.
실제,지하철이 개통되는 시점에 다시 한번 역세권 프리미엄 을 바탕으로 가격이 상승하는 경향을 보이기 때문에 낙천대아파트도 2009년지하철 9호선 개통되면,한번 정도 가격상승으로 보고 있다.

단, 역세권 5분거리 에 들어오지 않지만, 그래도 10분거리 라면 역세권 아파트로 보고 약간은 올라 갈것이라도 내다 본다.


2. 학군.학원가

'맹모삼천지교' 는 아파트 선택 0순위(?) 최근 내신성적 비중증가,EBS 교육방송 실시 등 정부 교육정책에 따라 열기가 식기는 했지만, 여전히 부모들은 좋은 학군,좋은 학원과의 인접 지역을 거주 1순위로 꼽는다.
우리 낙천대 아파트 부모님께서 아이들 학교 문제 때문에 고민하시는 부모님 들이 많다.
행정구역상, 초등학교는 우장초교 지만, 롯데아파트는 맞은편 등원초등학교 로 진학 하고 있다.

그런데, 저학년 은 등원초교, 고학년은 등현초교 다니는 아이들이 많다. 등촌동 일대는 임대 아파트 살고 있는 아이들 하고 같은 학교에 다니고 있기 때문에 일부로 등현초교(시범학교지정) 로 많이 다니고 있다. 또한, 유석초교(사립), 양천초교(가양동),우장초교 일대를 낙천대 아이들이 많이 다니고 있다.

중학교는 남자아이는 마포중학교, 여자아이는 등원중학교(남녀공학) 다니고 있고, 남학생은 굳이 옮길필요없고, 여학생은 객관적판단하에, 옮겨야 한다고 생각한다.(판단?)
자세한 내용은 자유게시판 #5361 참조 하시길 바랍니다.

또한, 특정학교를 배정받기 위하여 특정지역으로 위장전입하는 사례가 상당수 있는 실정이고,위장전입으로 인하여 실제로 거주하는 학생이 원거리 학교로 배정됨으로써 불이익이 발생되고 있고 그러므로, 학교배정 받고 싶으면, 미리부터 거주지로 옮기시는것이 좋다고 봅니다. 가거주로 해당 되면, 주민등록만 되었고, 거주 하지 않은 경우, 일부 가족 또는 학생만이 주민등록이 되어있고, 일부 가족만이 거주하는 경우, 친척 또는 친지 및 타인의 동거인으로 되어 있는 경우, 실거주를 하지 않으면서 부모의 사업장 등에 주민등록이 이전된 경우는 전부 해당됩니다.
그나마, 아파트 근처 에 있는 대성학원 이 그나마, 아파트 프리미엄에 일조 하고 있고, 좀더 아파트 부녀회나 아파트 입주민이 발벗고 나서야 한다고 생각한다. 내 아이들 학교 문제는 우리 부모님들이 신경을 써야 아파트 프리미엄을 더 올라갈것이라고 내다보고 있다.


3. 브랜드

최근 각 건설사 들의 지상 과제는 "브랜드 파워" 키우기다. 소비자들이 아파트를 선택하는 기준으로 브랜드가 자리 잡아 가고 있기 때문이다. 아파트 브랜드는 교통편리,투자가치, 보다도 우선 고려 대상으로 나타났다.

더욱이 앞으로 분양시장이 선분양제에서 후분양제로 가면서 아파트의 브랜드 가치는 더욱 커질 전망이다. 현재, 아파트시장에서 브랜 가치는 하루가 다르게 높아지고 있다며"향후 시세를 좌우하는 중요한 요인으로 확실히 자리 잡을 것" 이라고 내다 봤다.

롯데 브랜드 는 강서구에서는 알아주는 브랜드다. 다만, 내부구조는 잘만들지 모르지만, 공용부분은 아직도 타브랜드와 따라오지 못하고 있는 실정이다. 우리아파트는 그런면에서 아쉬움이 많다. 앞으로는 우리가 어떻게 하냐 따라 아파트 브랜드가 프리미엄을 올라 놓냐에 따라 달려 있다.(공용하자문제,정원문제)

아파트 브랜드 에 대한 소비자 선호 현상 이 두드러지면서 같은 지역내 아파트 사이에서도 가격 차이가 발생하는 곳이 많다.


4. 공원및 한강조망권(우리아파트-공원 조망권)

주거의 개념이 단순한 잠자리 에서 녹지를 포함한 휴식공간으로 바뀌고 있기 때문이다. 집근처에서 편안히 운동하고 산책하며 웰빙을 즐기기에는 인근 공원이 안성맞춤이다.
우장산공원 인근 아파트는 삭막한 도심 지역에서 녹지를 체험할수 있다는 점에서 더욱 매력적이고, 실제 소비자들이 아파트를 선택하는 기준으로 공원을 비롯한 녹지환경을 높이 평가하고 있고, 우리나라도 선직국 처럼 환경가치가 중시되면서 웰빙생활을 추구해 공원 근처 아파트에 대한 전망이 좋다. 면서 앞으로 공원 가치가 아파트 매매가에서 차지하는 비중도 더욱 커질것 이라고 전망했다.

강서구 에서 이만한 우장산 공원이 없다고 본다. 강서구에서 신경을 많이 쓰고 있는것으로 알고있다.

5. 도로망

부동산의 입지를 좌우하는 가장 큰 요인은 바로 교통여건,지하철,도로망 등을 이유로 아파트 가격이 급등락하는 이유도 교통 여건에 따라 부동산 입지 조건 자체가 변화할수 있기 때문이다.

길을 보면 부동산 시장 전체가 보인다며 가장 전통적인 부동산 투자방법이 바로 길을 따라 가는 법 이라고 설명한다.

한가지 재미있는 사실은 도로망을 통해 강남권 진입이 쉬워야 도로망에 따른 아파트 프리미엄이 높게 붙는다는 사실,강남 지역이 양적,질적인 팽창을 계속하면서 업무 지역으로서의 메리트가 더욱 높아지고 있기 때문이다.

현재 우리 아파트는 도로망이 사통팔달이 좋은 위치이고,단지 지하철에서 약간은 멀다는 것 외에는 없다고 본다.첫번째, 2009년 지하철9호선 개통되면, 가양사거리역에서 강남까지 직선 코스로 20분 내로 돌파하고,가양사거리역은 직통 정류장이 될것이다.

두번째는, 아파트에서 삼성홈플러스 (2005.5 골조공사완료,7월 완공예정) 들어오면, 상권이 많이 좋아짐에도 불구하고, 도로도 2차선으로 확장이 될 예정이고, 가양사거리역 부근도 지하도로 로 공사할 예정임에 따라 교통량도 지금보다 원활하게 될 소통될 예정이다.

세번째,우리 아파트 정문 횡단보도는 현재 지하도 있음에도 불구하고, 많은 민원제기됨에 따라, 계속 구에서 검토중으로 알고있고,시기는 삼성홈플러스 들어오는 시점, 아니면 지하철9호선 완공시점 으로 보고 있다. 제 생각은 횡단보도가 설치 할때가 마땅지 않음으로, 구에서 강서구청사거리 지하도로 로 검토하고 있는 중이고,다만 예산이 미확보 때문에 어려움을 격고 있다. 그래도 희망을 갖고 기다리는 수 밖에 없다. 구에서 설계도면은 있다고 한다. 횡단보도가 빨리 설치가 되어야하고,발산역 방향으로 좌회전도 해줘야 편할것이라고 보고, 우리입주민들이 삼성홈플러스 및 지하철9호선 가양사거리역 까지 원활하게 이용함에 따라 미리 부터 준비를 해야 할때 라고 본다.

네번째는 염창IC(88도로) 현 나이아가라호텔 부근 에서 강남 까지 강남순환도로(안양천끼고) 를 2006년이나2007년도에 강남순환도로가 공사(추진예정)에 들어갈 예정이다.

타아파트 대우푸르지오,등촌동 현대아이파트,우장산 현대타운,제2,3주구 보다 우리 아파트가 교통여건은 2-3년 안으로 많이 좋아질것이라고 내다 보고 있다.


6. 할인점 -삼성홈플러스 오면 10% 상승

할인점이 대한민국 주부들의 소비 패턴을 완전히 바꿔 놓고 있고, 소비뿐 아니라 아파트 선택 기준도 바꿔 놓고 있고, 할인점에 가까운 아파트들은 생활 편의성이 부각되기 시작하면서 프리미엄이 붙기 시작했다. 할인점 인근 아파트 가격은 대체로 먼 지역보다 높은 가격에서 형성되고 있다.

앞으로 홈플러스가 생긴 후 유동인구가 10배 이상 늘어나고 있고, 좋은 상권이 형성됐을뿐 아니라 홈플러스를 중심으로 편의시설이 집중되면서 인근 아파트 가격도 동반상승하고 있다.

타지역에서 대형 할인점이 들어서면 보통 주변 집값이 10%정도 상승하고 있다.

편의시설 프리미엄은 다른 프리미엄에 비해 폭이 크지 않은 편이지만 그래도 중요한 아파트 선택 기준으로 자리잡고 있다. 또한, 대형 할인점을 비롯한 생활편의시설이 들어오면 통상 10% 정도의 집값 상승을 가져오게 마련 이라면서 다만 교통 혼잡의 우려가 있어 단지 입구보다는 도보10분 이내 거리에 위치하는게 집값 상승에 유리하다고본다.(우장산 롯데낙천대아파트)

또한, 그랜드마트는 주상복합아파트가 들어올 예정이고,현재 경기 사정 인하여 유보된 상황입니다. (설계도면 완료된 상황임)

우리 아파트의 가치는 우리 입주민이 올려야 합니다. 그러면, 우리의 주거환경이 좋아질뿐아니라 이처럼 쉬운 재테크가 어디 있겠습니까?

또한, 아파트 팔시기는 2007년,2008년도 적기 라고 생각한다.(3-5년후 값어치 상승 제일 좋을것이라고 판단됨)

감사합니다.