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뉴타운/재개발 투자시 좋은 매물 찾는 방법


1. 입지여건이 좋은 곳

부동산 투자의 가장 기본적인 것이 바로 입지여건이다.
입지여건이 좋은 곳을 택해야 향후 주거가치가 높아져 투자가치도 상승하게 되며 입지여건이 뒤지는 곳은 입지여건이 좋은 곳에 비해 시세상승이 덜 되거나 안되는 경우가 많다.
흔히 입지여건이 좋은 곳이라면 지하철역세권, 학군이 좋은 곳, 도로 접근성이 좋은 곳, 생활편의시설이 잘 갖춰진 곳, 공원이 인접한 곳, 조망권(산, 강, 바다 등)이 좋은 곳 등이다.

2. 사업속도가 빠른 곳

사업속도는 지역(직장)주택조합, 재개발, 재건축 아파트 조합원의 수익과 직결되는 부분이다.
사업속도가 어떤 이유에서든 계획했던 사업기간보다 늦어진다면 조합원이나 시공사가 책정해 놓은 예산액보다 금융비용 측면이나 인건비 등이 더 들어 추가부담금이 늘어날 수 있으며 5년 내에 완료할 수 있었던 사업을 10년 이상 걸려 완료가 된다면 그 만큼 공사대금, 기회비용 측면에서도 손실을 보게 된다.
이런 부분이 곧 조합원 개개인의 수익과 직결된다.

3. 조합원 동의율이 높은 곳

재건축이나 재개발 모두 조합원 동의율이 높아야 사업이 원만히 진행될 가능성이 높다.
조합원 동의율이 낮다면 사업을 진행하는 데 잡음이 많아 재개발을 추진하는데 어려움이 많아진다. 즉, 사업속도가 늦어진다는 얘기다.
따라서 조합원 동의율 100%로 사업이 추진되는 곳은 매우 드물지만 가급적 동의율이 높은 곳을 택하는 게 동의율이 낮은 곳을 택하는 것보다 수익성이 높아질 수 있다.

4. 비례율이 높은 곳

비례율=[(사업완료 후 대지 및 건축물의 총액-총사업비)/종전 토지 및 건물 감정평가액의 총액]×100
비례율은 조합원의 투자수익을 가늠할 수 있는 잣대로 통상 개발이익률이라고 불린다.
이는 재건축에서 무상지분률과 비슷한 개념으로 보면 되겠다.
비례율이 높게 나오는 곳은 국공유지보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다.

예 1. 지분 15평의 시세 1억원, 감정가액이 7천만원, 비례율 85%, 32평형 기준 조합원 분양가 3억원이라 가정했을 때,
조합원 추가부담금은 조합원 분양가(3억원)-감정가(7천만원)×비례율(85%)=2억4천50만원이 나온다. 따라서 32평형 투자시 총 투자비는 3억4천50만원이 된다.

예 2. 지분 15평의 시세 1억원, 감정가액이 7천만원, 비례율 100%, 32평형 기준 조합원 분양가 3억원이라 가정했을 때,
조합원 추가부담금은 조합원 분양가(3억원)-감정가(7천만원)×비례율(100%)=2억3천만원이 나온다. 따라서 32평형 투자시 총 투자비는 3억3천만원이 된다.
위에서 살펴본 바와 같이 비례율을 어떻게 받느냐에 따라 조합원의 수익이 달라지는 것이다.

5. 사유지 비율이 높은 곳

재개발 사업이 추진되는 곳 중 나대지, 무허가 건물, 시유지나 국, 공유지 점유권과 함께 사유지가 포함된 곳이 많이 있다.
절차상 가장 번거로움이 없는 곳이 사유지다.
사유지는 대지지분만 있으면 조합원 평형 배정시 재개발 구역의 특성에 따라 신청할 수 있다.
나대지인 경우 20㎡(6.05평)미만은 아파트 분양권 없이 현금으로 청산되며 20㎡(6.05평 초과 90㎡(27.22평)미만의 나대지 소유자는 무주택자에 한해 아파트 분양권이 주어진다.
국, 공유지 점유권이란 국가소유나 공공기관이 갖고 있는 땅에 무허가로 지어놓은 건물 중 해당구청의 무허가건축물 관리대장에 올라있는 건물의 소유권을 일컫는다.
원래 무허가여서 불법이긴 하지만 구청 건축물 관리대장에 올라있으면 재개발사업 과정에서 조합원 자격을 얻을 수 있다. 아무리 무허가라도 살고 있던 사람의 점유권을 인정해주기 때문이다.
이 소유권이 투자대상이 되는 것은 해당 재개발지역 조합원 지분을 저렴하게 매입할 수 있기 때문이다.
국, 공유지는 점유권을 인정받는 대신에 재개발이 이뤄지면 땅 주인인 국가나 공공기관에 돈을 상환한다. 이 대금 때문에 매입가격이 싼 것이다.
참고로 국, 공유지를 구입할 때는 반드시 구청에 들러 비치된 무허가건물 대장에 등재 여부를 확인해야 한다. 무허가건물 대장에 등재되어 있어야만 점유권을 인정받을 수 있기 때문이다.
국공유지를 구입한 다음에는 무허가 건물대장의 명의를 변경해야 하고 재개발조합에 들러 조합원 명의도 바꾸어야 한다.
무허가건물대장을 바꿀 대는 매도용 임감증명서, 매수자 주민등록등본, 매도자 주민등록등본을 제출해야 한다. 사업시행인가가 떨어진 다음에 구입할 때는 무허가건물대장 상의 명의변경을 한 다음 불하받은 토지에 대한 명의변경도 재개발 사업 예정지나 추진위원회가 결성돼 재개발 구역지정을 받기 위한 준비를 하고 있는 지역을 잘 찾아 선택을 해야한다.

6. 대단지이면서 조합원수, 세입자수가 적은 곳

한정된 부지 내에 조합원이 많고 세입자가 적어야 향후 조합원 수익이 증대된다.

예를 들어 1만평 부지에 3백50가구를 계획하고 있는 재개발 A, B구역이 있다고 가정하자.(32평형 2백가구 짓는 다고 가정)

A재개발구역: 1만평 부지에 조합원 2백명 거주

B재개발구역: 1만평 부지에 조합원 3백명 거주한다고 했을 때,

A재개발 구역의 경우 32평형에 모든 조합원이 입주를 할 수 있거나 층이 좋지 않은 곳은 평수가 낮은 곳의 로열층에 우선 배정 받을 수 있어 안정적인 수익을 올릴 수 있다.

하지만 B재개발의 경우 조합원이 원하는 평형대에 배정을 받지 못할 가능성이 높고 향후 좋은 층에 배정받지 못할 가능성이 커 리스크가 높아진다.

통상 대단지 구역은 부지 면적이 1만 평이 넘고 전체 가구수가 1천가구를 넘는 곳을 말하지만 수도권 지역에선 5백가구만 넘어도 큰 규모라 할 수 있다.

대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고 부대시설도 잘 갖춰진다는 장점이 있기 때문에 선호도가 높다.

또 단지규모가 크면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다.

7. 발전가능성이 높은 곳

발전가능성이 높은 곳을 택해야 하는 이유 역시 입지여건이 좋은 곳을 선택해야하는 이유와 같다.
예를 들어 주변 교통이용 여건이 열악했으나 지하철이 개통돼 교통이 편리해진다든지, 인근 공장이 대거 이주를 하고 아파트 타운이 형성된다든지, 인근 노후 불량 주택이 헐리고 뉴타운 또는 신규아파트 타운이 형성된다든지 등 여러가지 상황이 있을 것이다.
주변 개발로 인해 해당 재개발 지분의 가치가 상승될 수 있는 곳을 중심으로 택하는 게 유리하다.

8. 이주비가 높게 책정된 곳

이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있어 적은 자금을 가지고도 내집마련이 가능하다.
그렇다고 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다.
이주비는 그 기간동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정시 개발이익이 낮아지게 돼 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다.
따라서 실입주를 목적으로 지분을 매입하려는 경우보다는 적당한 시점에 매도할 계획이라면 매입시 이 부분을 꼭 염두에 두는 것이 좋다.
이주비 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 공평하게 지급하는 조합이 있고 조합원 소유지분에 따라 차등적으로 지급하는 조합이 있으므로 먼저 알아봐야 한다.

9. 시공사 선호도가 높은 곳

최근 브랜드에 대한 선호도가 시세와 연계돼 상황이므로 대형업체가 맡을 수록 그 곳의 가치가 상승된다. 평면이나 건설 노하우, 서비스 등이 중소 업체보다 우수하기 때문이다.
입지여건이 비슷한 A재개발은 이름도 없는 회사가 B재개발은 브랜드 선호도가 높은 단지와 같은 조건에 분양을 하게 된다면 당연히 선호도 높은 B구역을 택하게 되는 게 최근 수요자의 성향이다.
같은 지역에 같은 값에 아파트가 분양되도 향후 시세는 브랜드 선호도가 높은 곳이 브랜드 선호도가 낮은 곳보다 수천만원 높게 형성되는 게 요즘 현실이기 때문이다.

10. 공시지가가 높은 곳

공시지가가 높은 곳

- 예를 들어 구역내에 같은 지분 20평짜리 매물 A, B가 있다고 가정을 하자.
이 때 A지분의 공시가는 평당 4백만원, B지분의 공시지가는 평당 3백50만원이라면
A지분의 감정평가액(공시지가의 1.2배 정도)은 20*400*1.2=9천6백만원

B지분의 감정평가액은 20*350*1.2=8천4백만원이 계산돼 같은 32평형에 입주한다고 했을 때 공시지가가 높은 곳일 수록 조합원 추가부담금이 줄어 수익이 늘어나게 된다.

11. 사업이 가능한 많이 진행된 곳

재개발 사업이 진행되는 곳 중 미동의자가 많다거나 재개발 사업구역 내 문제로 사업진척이 되지 않고 있는 곳에 투자했을 경우 금융비용, 기회비용의 손실이 발생하게 된다.
또한 사업진행 속도가 느리다거나 하는 경우 더 큰 손실을 가져다 줄 수 있으므로 가급적 조합설립인가 이상 추진된 단지를 택하는 게 좋다.
투자리스크를 줄일 수 있다는 점에서 가급적 비싸더라도 사업진행이 많이 이뤄진 곳을 택하는 게 안정적인 투자수익을 기대할 수 있다는 게 장점이 될 수 있지만 수익성은 크지 않다.

12. 주변 시세보다 높지 않은 곳

최근 재개발 지분의 경우 사업시행인가를 받고 관리처분인가 직전까지 사업이 진행된 곳의 경우 주변 아파트 시세보다 더 높게 형성이 돼 있거나 비슷한 경우를 많이 볼 수 있다.
재개발 조합원분도 사실상 프리미엄이 형성되고 있다는 것이다.
일반분양가에 비해 현저히 높거나 주변 시세보다 비쌀 경우 향후 조합원 동호수 배정시 1층 또는 저층에 당첨될 가능성이 있다는 점을 고려한다면 굳이 리스크를 감수하고 투자할 이유는 없는 것이다.
따라서 주변시세보다 저렴하고 가격경쟁력이 있는 곳을 택해 투자하는 게 좋다.

13. 조합원, 조합, 시공사간 문제가 적은 곳

재개발 사업을 추진하면서 내부적으로 갈등, 마찰, 분쟁 등의 소지가 전혀 없는 것은 아니지만 가급적 조합, 조합원, 시공사 간 문제가 적은 곳을 택하는 게 좋다.
조합, 조합원, 시공사간 문제가 많다면 당연히 협의가 잘 안돼 사업기간이 길어지고 사업기간이 길어지면 조합의 수익이 줄고 그 만큼 조합원의 수익도 줄게 된다.
또한 시공사입장에서 봤을 때 계획된 사업기간에서 몇 개월 더 지연이 된다면 공사대금, 금융비용, 인건비 등이 더 들게 돼 결국 추가부담금이 늘어나는 꼴이 된다.

조합, 조합원, 시공사간 문제가 적은 곳을 택하는 게 원만히 사업을 진행해 정해진 사업기간에 맞추거나 사업기간을 앞당길 수 있어 추가부담금이 발생되기 보다는 오히려 기간이 단축된 만큼 조합원에게 돌아오는 이익이 커질 수 있다.

14. 경사가 급한 곳 보다는 가급적 평지인 곳

경사가 진 곳은 평지에 비해 평당 공사비가 더 들고 암반이 많이 섞인 곳인 경우 추가 공사비용이 들 수 있다.
경사지를 평평하게 다지고 암반이 있다면 폭파를 하거나 다른 곳으로 옮겨야 그 위에 골조를 올리고 건물을 올릴 수 있을 것이므로 비용이 더 드는 것이다.
평지라면 경사지처럼 아파트가 들어설 자리를 깎아내거나 하지 않고 땅을 다진 후 바로 공사를 진행할 수 있어 공기를 앞당겨 금융비용을 줄인다거나 공사비용을 줄일 수 있으므로 조합원에게 약간 더 이익이 될 수 있기 때문이다.


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