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◈ 뉴타운, 도시재정비촉진특별법, 도시재정비촉진지구

1970년대 새마을운동의 업그레이드 버젼인 2000년대의 뉴타운사업이 부동산의 또다른 중심축으로 자리잡았고 2006년도 도시재정비특별법을 적용함으로서 본격적인 뉴타운사업의 카운트다운이 시작되었다.
이제 우리는 또다른 국면으로 접어든 뉴타운사업을 새로운 개념으로 접근하여야 할때가 온것이다.
'뉴타운+도시재정비특별법=도시재정비촉진지구'의 개념을 제대로 인식하고 소액으로 다가서는 내집마련과 투자의 일번지 - 뉴타운사업을 흐름과 정책적으로 조금더 자세히 바라보자.


◈ 아듀! 뉴타운

우리에게 친숙한 '뉴타운'이란 용어는 이미 역사속으로 사라지고 있다.
사업이 거의 완료단계에 있는 1차뉴타운을 제외한 2차뉴타운, 3차뉴타운은 이미
도시재정비촉진지구로 새옷을 갈아입었고 도시재정비촉진특별법을 적용받아 빠른 사업의 진척을 나타내는 곳은 올해 착공이 들어가고 있는 실정이다.
'촉진특별법', '촉진지구' 말그대로 뉴타운사업을 빠르게 진행시키고 장려하기 위한 뉴타운의 업그레이드 버전이기 때문에 이제 우리는 4차뉴타운이란 용어 대신 4차촉진지구라는 용어를 사용하기로 하자.
2007년도의 이슈중에 이슈인 '4차 뉴타운'이란 것은 없다.
'4차 촉진지구'만이 우리를 기다릴 뿐이다.


◈ 뉴타운 지정방식과 도시재정비촉진지구 지정방식의 차이점이 투자포인트!

뉴타운 지정방식은 심사의 방식이었다.
쉽게 말해서 각 구청에서 뉴타운 신청을 하면 그 중 몇개만 뉴타운으로 지정해주는 방식이었다는 것이다. 10개의 지역에서 뉴타운으로 신청했고 5개 지역만 뉴타운으로 지정했다면 나머지 5개구역은 탈락의 고배를 마시게 되고 훗날을 기약해야 할 수 밖에 없었던 것이 지난 뉴타운의 현실이었다.
하지만 촉진지구 지정방식은 심사의 방식이 아니다.
구청에서 서울시로 촉진지구지정 요청이 들어가면 일정 요건만 충족하면 그때그때 촉진지구로 지정을 시켜주는 방식이라는 것에 포커스를 맞춰야 한다는 것이다. 참고로 2006년에 도시재정비촉진지구사업을 신청했던 지역은 모두 촉진지구로 지정되었다.
이러한 도시재정비촉진지구의 지정방식은 소액투자로 접근하는 실수요자-투자자의 내집마련과 투자플랜을 세우는데 있어서 꼭 알아야 할 체크포인트이다.
* 도시재정비촉진지구 지정 요건 요약
- 면적 : 주거지형 15만평 이상, 중심지형 6만평 이상
- 노후도 60%이상, 과소부정형필지 50%이상, 주택접도율 30%이상
(시,도 조례로 구역지정시 20% 완화 가능, 구역지정확장 10% 가능)


◈ 그렇다면 4차 촉진지구예정지의 지정 관건은?

'이곳이 과연 뉴타운로 지정될까? 탈락하면 어쩌지?'
이러한 사고방식은 '촉진지구'에 대한 개념이 정확하게 안잡혀있거나 현 뉴타운사업을 흐름을 짚지 못하는 두리뭉실한 자세이다.
뉴타운사업, 정확한 용어로 촉진지구사업에 대한 개념과 지정요건, 정책의 흐름 등을 세밀하게 인지한 자는 이렇게 얘기해야 한다.
'촉진지구로 지정이 될 시기가 언제가 될까? 상반기? 하반기?'
그렇다. 촉진지구로 지정되냐 못되느냐의 키는 서울시가 가지고 있는것도 아니고 해당 지역의 주민이 가지고 있는 것도 아닌 구청이 가지고 있다. 쉽게말해 구청이 해당 지역을 도시재정비촉진지구로 신청하느냐 안하느냐가 관건인 것이다.
불안감을 해소하는 간단한 방법은 해당 지역에 대한 구청의 태도가 어떠냐는 것을 인터넷과 전화를 통해 알아보는 것이다.


*** Tip! 촉진지구예정지의 매도타이밍과 매수타이밍 잡기

도시재정비촉진지구 매도-매수타이밍 잡기의 두가지 핵심요소는 '사업속도오차가 없다는 것'과 '토지거래허가제 6평이상으로 강화', 이 두가지 테마로 말할 수 있다.
촉진지구로 지정되었다는 것은 일반 자체지역재개발의 개념으로 볼때 구역지정의 효과가 있다.
쉽게 말하면 촉진지구지정 후 촉진지구기본계획수립 - 조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분인가 - 공사 - 입주의 과정을 거치게 된다.
이 과정은 각 인허가절차의 특성을 고려할때 촉진지구 지정 후 빠르면 4년 후에 입주까지 내다볼 수 있다는 말이다.
물론 인허가절차 간소화와 여러가지 인센티브 및 완화 규정에 따른 사업속도에 대한 오차가 적다는 점 또한 촉진지구사업의 메리트이다.
이것은 매수타이밍 잡기의 체크포인트에 해당한다.
즉, 내집마련과 투자의 개념으로 동호수추첨이 언제일 것이가, 입주는 언제가 될 것인가에 대한 방향성을 제시하고 있는 부분인 것이다.

또다른 테마인 '토지거래허가제 6평이상으로 강화'는 매도타이밍, 매수타이밍 모두에게 해당하는 사항이다.
촉진지구로 지정되면 리스크가 사라지게 만큼의 가치상승분에 의한 시세의 상승은 매수타이밍을 잡는데 고려해야 하는 가 장 큰 요소이며 무주택자-실거주요건인자로 축약될 수 밖에 없는 거래의 제한성은 매도인, 매수인 모두 유념해야 하는 중요한 사항이다.
도시재정비특별법에 따른 토지거래허가제 적용일자는 잔금기준일이 아닌 계약일을 기준으로 한다는 사실도 명심하기 바라며 대지지분 6평이상을 접근한다면 '촉진지구예정지의 지정전'을 매수, 매도타이밍으로 추천해드리는 바이며 투자플랜을 세울때에는 크게 촉진지구지정 전, 동호수추첨시기, 아파트 입주 후 정도로 나누어 세부사항을 정리해보는 방향성을 꼭 가지기 바란다.
어떠한 부동산투자든지간에 타이밍의 중요성은 두말할 나위 없지만 도시재정비촉진지구에 내집을 마련하고 투자할 예정이라면 그 중요성은 더더욱 커진다.


뚝섬ㆍ성수 재개발 투자 연구소 ♣ 소장 민권식
http://cafe.daum.net/aptmall