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요즘 버블세븐지역이 도마위다. 2000년대들어 타지역보다 집값이 급등한 지역을 가리켜 노무현정권에서 명명한 버블세븐. 강남구,서초구,송파구,목동,분당,용인,평촌을 말하는 것이다. 여기에 플러스 2. 버블7을 능가하는 상승률과 평당가를 기록중인 용산과 과천을 포함하여 버블9으로 보는게 바람직하다. 이름만 들어도 지난 10년간 집값이 급등에 급등을 한 동네라는 사실을 알 수 있다.
그러면 버블세븐+2가 현재 조정을 받는 이유는 무엇일까. 가장큰 원인은 신규수요의 진입이 힘들다는 점과 내재가치를 초과한 상승 때문으로 본다. 노무현정권에서 고가아파트에 대해 대출규제를 강력하게 묶어놔 신규수요가 버블세븐 지역에 진입하기 힘들어졌다는 것과 그 동네가 가지고 있는 메리트에 비해 과도하게 집값이 상승했다는 점. 그러면, 버블세븐+2는 과연 그만한 가치가 있을까. 대한민국 부동산시장을 선두에서 리더하는 강남권은 일단 제껴두고 각 지역별로 살펴보자.

목동 : 서울 서남권의 대표적인 중산층아파트 밀집지역이다. 그러나, 강서권에 중대형아파트가 속속 입주하고 있고 학군메리트가 사라지면서 가격 하락세다. 과연 목동아파트가 목동에서 인근 5km반경내에 위치한 대단위 아파트지구인 신도림이나 화곡동,마곡지구,가양지구 등에 비해 집값이 두세배 비쌀 이유가 있는지 의문이다. 서울의 대표적인 아파트지구가 노원구와 목동이다. 노원구와 비교하여 목동이 그동안 누린 학군 우위와 중대형 우위는 현재 많이 상쇄가 됐다. 규모면에서는 노원구가 목동을 압도할 정도로 단지가 크다. 노원구가 아직 저렴하던지 아니면 목동이 거품이던지 둘 중 하나.

분당:분당을 얘기할때 사람들은 일산과 비교를 하곤한다. 대표적인 1기신도시이기 때문. 출발은 비슷했지만 현재 스코어는 분당의 압승이다. 강남과 가깝다는 이유로 분당은 강남 못잖은 대접을 받았다. 그러나, 일산을 알고 분당을 아는 사람들은 분당이 일산보다 두배 더 비쌀 이유는 없다고 단언한다. 강남붐과 판교붐에 편승하여 급등한 분당. 물론, 주거환경이 쾌적하고 고급주거지도 많고 잘 만들어져 있다. 그러나, 분당은 분당일뿐 강남은 아니라는 사실. 분당 주변에 엄청난 공급이 이뤄지고 있는 점도 분당으로선 불안하다. 헌아파트는 새아파트에 게임이 안된다.

용인:탈도 많고 말도 많은 동네가 용인 말고 또 있을까. 지난 10년동안 폭락과 폭등을 연거푸 경험한 용인. 외환위기 이후 난개발의 대표동네로 지목되면서 거들떠도 안보던 그 용인이 강남-분당-판교로 이어지는 상승바람에 편승하여 엄청난 아파트가 공급되었고 투기광풍이 지나갔다. 집값도 덩달아 폭등에 폭등. 그러나, 용인이 가진 기본적인 문제점이 사라진게 아니다. 10년전에 비해 여전히 교통인프라와 주거환경은 크게 나아지지 않았지만 집값만 폭등. 용인집값이 롤러코스트 같다. 폭등과 폭락의 반복. 과연, 용인이 경기도 서부권의 안산보다 비교우위인 것이 무엇인가. 서울과의 거리도 비슷하지만 안산은 체계적으로 만든 계획도시인 반면 용인은 그렇지 못하다. 그동안 안산이 공장도시,시화호 오염도시란 오명을 썼지만 지금은 환경생태도시로 바뀌었다. 그런데도 안산집을 팔면 용인에 전세밖에 못들어 간다. 과연 어디가 저평가일까.

평촌:평촌주민들은 평촌의 장점으로 발달한 학원가를 첫손에 내세운다. 그말도 맞다. 아니, 맞았다. 그러나, 지금은 학원가를 1순위 자랑거리로 내세우는 동네는 그만큼 내세울게 없다는 증거가 되고 말았다. 예전처럼 옆동네 학생들이 학원밀집가로 모여드는 시절은 거의 끝나가고 있다. 사설 유명학원들이 체인화되면서 대단위 아파트지구마다 학원가가 속속 발달하고 있기 때문. 이제 학원가 하나로 밀어부치는 시대는 끝. 평촌은 사통팔달 교통도 좋은편이다. 평촌을 말할때 같은 1기신도시인 바로옆 산본을 비교하곤 한다. 두 동네의 거리는 불과 2~3분 거리. 동일생활권이다. 그런데도 불구하고 집값은 투기붐이 몇번 지나간 평촌이 산본보다 두배 더 비싸다. 교통과 사설학원가는 평촌이 비교우위. 주거환경(녹지)과 공교육은 산본이 비교우위다. 산본은 정부에서 지정한 교육특구1호 동네다. 두 동네 모두 입지적으로는 같은 동네로 보면 되지만 서로의 장단점은 구분이 된다. 그러나, 같은 동네, 같은 신도시이면서 집값이 두배 차이날 이유는 없어보인다. 어느동네가 고평가이고 어느동네가 저평가인지는 이 두 마을을 가보면 느낄수 있다.

과천:평당가가 높기로 유명한 과천. 재건축 추진아파트가 많은 탓이라지만 그걸 감안하더라도 결코 무시못할 매매가를 형성해 왔다. 강남권과 가깝고 정부청사가 위치하여 프리미엄을 누려왔던 과천. 관악산,청계산으로 둘러싸여 환경이 우수한 작은동네 과천. 그러나, 정부청사는 이전을 앞두고 있고 환경프리미엄도 예전만 못하다. 그래서 그럴까. 2006년 과천이 집값상승률 전국 1위를 기록한 이후 줄곧 내리막길이다. 2006년 가을 언론보도에 의하면 자고나니 1억이 오르고 한달만에 5억이 올랐다던 그동네 과천. 경기도에서 서울과 맞닿아 있고 80년대에 아파트지구로 개발된 동네로는 과천과 광명이 있다. 강남을 기준으로 본다면 과천이 광명보다 입지가 좋다. 그러나, 개발호재가 많은 서울 서남권과 목동,여의도를 기준으로 본다면 광명의 입지가 훨 낫다. 지역 개발호재를 비교해 봐도 게임이 안될 정도로 광명이 앞선다. 두 동네 모두 행정구역만 경기도이지 실제는 서울권이다. 지역번호도 둘다 02를 쓴다. 그럼에도 불구하고 광명 집 두채를 팔아도 과천 집 한채를 못산다. 왜곡이 아닐수 없다.

용산:올라도 너무 올랐다. 이건 강남을 능가할 정도니 단연 버블 1순위 동네가 아닌가 싶다. 물론, 용산개발 프로젝트가 떡하니 대기중이지만 그걸 감안한다 하더라도 너무 올랐다. 용산 지분값이 평당 2억을 육박한다니. 용산이 강남을 능가하는건 불가능해 보인다. 용산의 개발예정지역은 규모가 작다. 규모면에서 강남권의 새발의 피. 지난 수년간 강남을 떠나온 자금줄이 용산에 몰렸지만 벌써부터 거품의 경고음이 여기저기서 들려온다. 용산 집값을 알아보노라면 오히려 강남이 용산에 비해 너무 저평가됐다는 것을 몸소 느낄수 있다. 같은 가격이면 어딜갈까? 게다가, 용산구와 담장 하나를 사이에 둔 마포구와 비교해 보면 용산이 몇배 더 비쌀 이유는 없어 보인다. 입지는 용산과 마포가 동일하다고 보면 되고 용산의 개발호재는 마포도 공유하기 때문이다. 단, 행정구역만 틀릴뿐. 마포구에도 용산 못잖은 개발호재가 있다. 수많은 재개발 구역과 한강프로젝트가 계획돼 있고 마포와 다리로 연결되는 여의도가 국제금융지구로 개발된다. 상암지구역시 마포구다. 용산의 적정가는?? 강남과 비교를 하지 않더라도 입지적으로 동일권인 마포와 비교를 해보면 어디가 고평가이고 어디가 저평가인지 답이 나온다.

버블세븐지역이 그동안 상당한 조정을 받았다. 더이상 하락할것 같지는 않다. 정부의 규제완화가 어느정도 수준에서 결정되는냐에 따라 시장이 활성화될지 결정될 것이다. 과도하게 올라 조정중인 버블세븐+2 지역보다는 저평가되어 있는 대체지역이 유망해 보인다. 수도권 집값은 앞으로 상당부분 평준화 될 것으로 예상된다.
다만, 집장만을 미뤄왔던 수요자들은 가을 이사철이 시작되기 이전, 규제완화가 본격 시행되기 이전에 저평가된 지역이나 개발 유망한 지역에서 집장만을 서두르는게 유익해 보인다. 집값은 한번 반등하면 하룻밤새 억소리나는 법. 지금이 기회라고 말해주는 사람은 아무도 없다. 시간이 지나고 나면 그때가 기회였다는것을 깨닭을 뿐이다.