부동산 정보포털에서 거래포털로!

정책의 불신! 투자의 기회일까?
밤새 안녕하신지요? 라는 말이 새삼 실감나게 느껴지는 요즘이 아닌가 생각됩니다.
금융계에서 요동치는 환율은 물론이고 주식시장에서 벌어지는 지수 역시 하루가 다르게 변화무쌍한 모습을 보이고 부동산 시장 역시 정부 정책에 의하여 갈팡질팡 시세의 변수를 보이고 있으니 어느 장단에 맞춰 춤을 춰야하는지 난감하기만 합니다.

그 한 예가 되겠습니다만 정부는 강남3구투기지역해제에 앞서 지난 주말 전격적으로 '경제 활성화 지원 세제개편안'에서 양도소득세 중과 완화를 발표했습니다. 그 내용을 살펴본다면

- 3주택 이상 다주택자에 대한 양도세를 기본세율인 6~35%(2010년부터는 6~33%)로 낮 춘 게 핵심이며
- 2주택자는 내년 말까지 한시적으로 일반과세를 적용 받고 있지만 이번 개편으로 영구적 으로 기본세율이 적용된다는 것이 요지입니다.
- 또한 비사업용 토지에 대한 양도세 역시 개인은 현재 60%(부가세 포함 66%)의 세금을 물어왔지만 앞으로는 모두 기본세율(6~35%)로 세금을 내게 되며 (비사업용 토지에는 개 인의 경우 부재지주 농지와 임야ㆍ나대지ㆍ잡종지 등 대부분의 토지가 포함됨)
- 다만 최대 30%의 장기보유특별공제는 비사업용 토지에 계속 적용하지 않는다는 것입니 다.

발표와 더불어 정부는 15일 '경제활성화 지원 세제개편안'에서 양도소득세 중과 완화, 구조조정 세제 지원, 일자리 나누기 등을 위한 소득세법과 조세특례제한법, 법인세법 개정안을 4월 임시국회에 제출한다고 하면서 정부는 법인. 개인의 비사업용 토지, 다주택자에 대한 양도세 중과제도 폐지를 담은 이번 법안이 국회를 통과할 경우 각각 3월 16일 양도분부터 소급해서 적용할 계획이라고 합니다. 4월 임시국회 때 관련 법률 개정이 이루어져야 하지만 법 개정 이후로 시행을 미룰 경우 양도세는 시장 동결 효과가 발생하기 때문에 미룰 수 없으며, 개정이 이뤄진다면 시행 시기는 3월16일로 못을 박았습니다.

또한 기획재정부와 국토해양부는 추경 예산안 발표(24일) 직후 부동산 가격안정심의위원회와 주택정책심의위원회를 열어 강남 3구를 투기지역과 투기과열지구에서 해제할 방침이며 익명을 요구한 정부 관계자는 16일 “당·정·청이 해제 시점을 못 박지는 않았으나 이달을 넘기지 않기로 합의했다”고 말한 것으로 전해 졌습니다.

이런 소식을 접한 시장 상황은 혼란스럽고 당혹스럽기만 합니다.
지금까지 정부가 추진하던 규제완화책들이 국회 처리과정에서 지연되는 것을 보면서 갈팡질팡 했던 서민들은 의혹에 찬 눈길로 시행시기에 대해서 많은 의구심을 품고 있습니다.
사실 강남3구투기지역해제만 하더라도 운을 뗀지 벌써 3개월이 흘렀지만 이렇다 할 명확한 시기를 내놓지 못하는 실정이다 보니 정부정책에 대한 불신은 날이 갈수록 높아만 간다고나 할까요. 아무튼 시장 분위기는 어수선하기만 합니다.

이런 분위기 속에서 부동산계의 화두는 언제 사고, 파는 것이 중요한 게 아니라 어떤 물건에 투자하는 것이 더 중요한가를 얘기하고 있습니다.
정부 정책에 의하여 투자의 기회가 도래했다고는 하지만 핵심을 짚을 수 있는 투자 대상을 선별하는 것이 우선적 과제로 남기 때문 일 것입니다. 다시 말하자면 다주택자들의 양도세 개편과 더불어 비업무용 땅에 대한 양도세 중과를 일반과세로 완화되면서 생겨난 말인즉 합니다만 전문성을 갖추지 못한 일반 투자자에겐 친구 따라 강남 간다고 남이 투자하니 나도 투자하겠다는 무모한 생각만 하게 될 성싶습니다.
그러나 정부 정책에 부합하여 투자를 생각해 본다면 그 답은 예상외로 쉽게 찾을 수 있습니다.
- 다주택자의 양도세 완화로 생각해 본다면 투자메리트가 살아있는 물건은 상승과 더불어 매물은 점점 귀해 질것이며 반대로 투자메리트가 삭감된 물건들은 가격하락과 더불어 매물은 더욱 많아 질것입니다. 이런 조건들로 살펴본다면 ▲중대형아파트 비중이 높은 지역 ▲교육환경이 우수한 지역 ▲편의시설이 갖춰진 지역 ▲대중교통이 우수한 지역 ▲재건축으로 미래가치가 우수한 아파트가 투자 메리트가 살아있는 물건이 될 수 있을 것입니다.
그리고 올해 주목할 만한 부동산 투자처로 저층 재건축 아파트를 꼽을 수가 있을 것입니다. 고층 재건축과는 달리 저층 재건축아파트는 향후 부동산 규제완화 정도에 따라 가격 상승 여력이 여전히 많기 때문이며 개포주공, 둔촌주공, 고덕주공 등 강남권 저층 재건축아파트가 가장 유망한 투자처가 될 것으로 생각하며 굳이 강남권이 아니라도 각 지역별로 이런 요건들을 갖춘 집을 사야 할 것입니다.

- 토지에 대한 양도세 완화로 생각해 본다면 양도세 중과로 묶여있던 땅들이 일시적으로 매물로 나올 때를 기회로 신도시 개발권역인 경기도 평택 여주 이천 광주, 수도권 인접지역, 충북 음성·진천은 세종시와 수도권의 연결고리라는 점에서 투자메리트가 살아있다고 판단되며 2012년 여수세계무역박람회에 개최됨을 기회로 남부거점 남해안 관광도로변을 유심히 살펴볼 필요가 있을 것입니다. 다만 토지 투자는 고려해야 할 것이 너무 많아 일반인들이 쉽게 접근하기가 어렵기 때문에 전문가의 조언이 꼭 필요 할 것입니다.

오늘의 현장소식!
투자의 자칭 고수라는 사람들은 정부 정책과 반대로 투자하면 투자는 성공이라는 우스갯소리가 있습니다.
그만큼 정부 정책의 신뢰성이 없다는 소리가 되겠습니다만 사실 요즘처럼 정부정책에 대한 불신이 더 클 수도 없을 것입니다.
수없이 반복되는 강남3구투기지역해제설은 조만간 해결되리라는 생각에는 변함없지만 그런 소식을 접하는 대다수 많은 강남사람들은 해도 너무 한다는 소리로 일관되고 있습니다.

이럴 때 풍문으로 떠도는 설들과 검증되지 않은 정보에 의하여 부화뇌동하는 자세로 휩쓸린다는 것은 참으로 위험한 발상이 될 것이며 투자의 올바른 자세는 아니라고 봅니다.
시장의 흐름은 대부분의 매도자들이 지켜보자는 입장이지만 매수자 역시 급매물에만 반응을 보일 뿐 호가를 올리는 시세에 무관함으로 대응하고 있습니다.
전문가들조차 "언제 사는가 보다는 어떤 물건을 사는가가 더 중요한 때 다" 라고 말하는 요즘, 금리 하락, 보유세 완화, 양도세 완화 등으로 강남권 아파트들은 좀 더 시간을 끌며 버틸 여지가 많아진 셈이고 규제완화와 세제완화로 하여금 당장의 거래증가 효과는 기대하기 어렵고 오히려 비강남권 지역의 투자메리트가 떨어진 다주택자 매물이 나와 가격이 떨어질 가능성이 클 것으로 예상하고 있습니다.

오늘도 매수세는 급락했던 지난 연말을 생각하며 급매물을 찾고 있으며 매도세는 고점을 찍었던 2007년 말을 생각하며 기다리는 자세를 견지하고 있습니다.
서로 상반된 생각들로 잠겨 있을 때 현실을 직시하는 매도, 매수세가 움직이고 있음이 오늘의 현장소식이 되겠습니다.
현실을 직시하는 현장소식과 함께 개포재건축 투자를 모색하여 보십시오.
개포 재건축 현장소식은 매주 월요일 개포동 대진부동산이 여러분에게 전해드립니다.