부동산 정보포털에서 거래포털로!

'우동 탐방(1)- 센텀시티는 왜 센텀시티이어야 하는가'에서는 제목과 달리 네티즌들의 관심은 엉뚱하게 아파트쪽으로만 흘러가는 것 같습니다.
그만큼 네티즌들은 지역아닌 내 아파트에 대해서만 관심이 있는것 같습니다. 이게 곧 시야이고 포괄적 개념정립문제 입니다.

그럼 이번에는 우동 탐방 두번째 약속한 대로 센텀시티 바로인근 '삼환아파트'에 대해 견해를 피력하고자 합니다.

그럼 왜 삼환부터 언급하는가.
이는 보는 이의 관점에 따라 다르겠지만 부동산의 잠재적 미래가치 상승은 엉뚱한 데서 생성될 수 있습니다.
그래서 저는 필자의 아파트도 아니고 게시판에서 잘 언급되지도 않는 것이지만 삼환을 눈여겨 보고 있는 중입니다.

이곳은 벡스코 뒤 도로 하나 건너편에 위치하고 있습니다.
이 아파트의 입지적 메리트들을 찾아보고 미래가치를 예상해 보도록 하겠습니다.

센텀시티는 분명 부산의 명소가 될 것입니다.
그 바로 최 인접권에 몇개의 아파트가 있는데 다른것들은 다음 순서에서 언급하기로 하겠습니다.

삼환아파트는 다음과 같은 캐릭터가 있어 메리트가 있다고 생각합니다.
* 우선 접근성이 뛰어납니다.
부산 명물 벡스코와는 횡단보도 하나 사이로 위치해 있어 부동산 가치 평가에 있어서 아주 유리한 입지적 평가를 받을 수 있습니다.
관심 지역이나 유명 건물과의 접근성은 부동산 산정에 있어 아주 중요하게 작용됩니다.

* 입지가 고급 범주안에 속해있습니다.
부동산에 있어서 입지는 아주 중요한 메리트를 창출해내는 요소입니다.
즉 이곳은 센텀시티 내는 아니지만 어찌보면 안보다 더 실질적 외곽효과를 볼 수 있는 지역이 될른지도 모릅니다.
센텀을 막 벗어나 해운대 방향으로 돌아가는 지점의 좋은 가시권에 있기 때문입니다. 올림픽 교차로(옛 수비삼거리)에 말입니다. 고로 앞으로 이곳 상가들은 광고탑 제의를 받을 가능성이 매우 큽니다. 그만큼 선전효과가 큰 입지입니다.

* 고가 상권에 근접해 있다.
앞으로는 이곳 주위에 상가들도 급속도로 고급화될 것이며 아마도 고가 상권이 형성될 가능성이 매우 농후합니다. 이곳 상가를 노리는 사람들이 하나 둘이 아니니까요. 도로안의 헌 골목집들도 관심 대상으로 보여집니다. 삼환은 바로 이 지역에 접해 있습니다.

그러나 상업지역이 얼마 안되어 희소가치의 땅값이 될 공산이 크고 현재도 도로가는 평당 3500~4000만원을 호가합니다.
위치에 따라서는 부르는게 값일수도 있고 앞으로는 발전 진행상황에 따라 센텀안보다 더 융성될 소지도 있습니다.

또한 이 아파트 바로 옆 성불사쪽 진입로 부근 즉, 재개발 1구역 진입로 쪽도 현재는 허름한 재래시장으로 주민들의 향수를 느끼게 하지만 앞으로는 이곳이 값비싼 상권으로 형성될수 있는 가능성도 있어 이곳도 관심 대상지역으로 예의 주시해볼 필요는 있습니다.
삼환은 이처럼 앞과 옆으로 상권이 둘러싸여 있다고 볼 수 있습니다.
아마도 장차 삼환아파트 건물 전체를 들어내야 할지도 모를 중요 입지인것 만은 사실입니다.

* 재래시장이 있어 편리하다.
이 아파트 옆으로는 우동에서는 볼 수 없는 재래시장이 펼쳐져 있어 이색적인 풍경과 주부들에게는 쪼르르 드나드는 생활의 편리함을 가져다 줄것으로 여겨집니다.

* 교통은 주택구입에 있어서 선결조건입니다.
우리는 지금 시간이 금인 초스피드시대에 살고 있습니다. 특히 젊은이들은 한발짝도 옮기기 싫어하는 경향입니다.
10분정도 걸어서 정류소에 가는 거리라면 교통 접근성이 좋은곳에 사는 이들은 그시간에 벌써 목적지에 도착해 있는 상황을 예상해 볼 수 있습니다.
삼환은 모든 버스노선과 정문으로 나가면 센텀역, 옆문으로 나가면 시립미술관역이 있습니다. 지하철 시립미술관역과 센텀역을 골라잡아 이용하기 편리하고, 전철 동해 남부선 우동역은 앞으로 바로 정문앞에 건설될것이니 이렇게 대중교통여건이 한곳에 근접해 있는 아파트도 흔치는 않을것입니다. 요즘 사람들의 편리성 선호문제입니다.

* 우동역사 건설과 시립미술관역과의 환승으로 인한 상승 부가가치 엄청나
울산까지 동해남부선이 건설되고 있고 장차 포항까지도 연계될 것으로 보여지므로 전철이 완공되면 우동역에서 울산까지는 30분대가 될 것입니다.
이렇게 되면 울산과 해운대는 하나가 될것이고 울산소재 직장인들은 부산에서도 출퇴근이 가능하게 되며 지하철(시립미술관역)과 환승하게 되어 이웃집 드나들듯 할 것입니다. 울산 사람들은 전철과 지할철을 이용 마치 부산시내를 울산시내 들나들듯 하게 될 것이고 이것이 편리성입니다.

그렇게 되면 센텀시티와 우동역은 부산-울산사람들로 북적대는 장소가 될 것이고 지금은 부산에서 울산으로 인구 유출이지만 그때부터는 울산에서 부산으로의 인구유입 역현상이 생기게 딜 것입니다.
그 중심에서 해운대의 센텀과 우동역이 있게 될 것입니다.
우동역은 시립미술관역과 무빙웤 시설로 환승된다하니 마치 에스커레이터를 타고 걷지않고 가만히 서서 이동하게 될 것입니다.

해운대 지역에는 동해남부선 정차역이 좌동 외곽에 들어설 계획이지만 환승역은 우동역 한곳뿐이기에 그 효용가치가 더 클것입니다.

이렇게 되면 백화점등 센텀시티안의 모든 경제적 창출효과는 말할것도 없지만 부산 전체와의 연계되는 환승적효과 더 나아가 경제적 부가효과도 엄청나게 클것입니다.

* 진입로 평길로 만들 가능성 커
현재는 정문 진입로가 철길때문에 하향굴절형식으로 되어 있지만 우동역사가 올려져 들어서게 되면 진입로를 평탄길로 만들 가능성이 큽니다.
우동역 건설에 대한 문의는 시공사인 대림산업과 철도시설공단측에 할 수 있고 그 기술진들이 현재 강동초등학교 옆 건물에 상주하며
공사진행 계획업무를 추진하고 있습니다.

* 조망이 뛰어나다.
전방에 위치한 동들은 전면 센텀과 광안대교등 영원히 가리지 않는 근접및 원거리 조망이 뛰어납니다.
현재와 같은 상황이라면 철길에 가까워 소음이 염려 될 수도 있지만 수년내로 철길이 전철화 되고 우동역이 정문앞에 들어서면 역사출입구가 앞 뒤(강동초쪽)로 생겨 우동역은 마치 삼환소유의 역처럼 그 필요 효용가치가 커지게될 것입니다.

* 삼환은 젊은층의 기호에 맞는 지역에 위치해 있다.
요즘 젊은이들은 생활이 불편하고 힘들면 천금도 마다하는 세상입니다. 그래서 높은지역 아파트가 공기는 좋아도 예상과는 달리 저가로 형성되는 이유가 바로 여기에 있습니다.
바로 생활의 편리성입니다.
하기야 현재 국민소득이 2만달라가 넘었으니 6,70년대의 수백달라 때와는 생활패턴이 달라져야 하는게 당연할 수도 있습니다.
무엇이든 미래 상승 기대가치는 젊은이들의 기호에 맞는 상품이라야 뜨게 되어 있습니다.
노인은 가고 젊은이가 이어지니 어쩔수 없는 흐름의 법칙인가 봅니다.

* 센텀이라는 가장 고급수준의 생활문화중심권에 접해있습니다.
센텀시티안의 편의시설 즉, 백화점, 즉 여러가지 테마시설등 모든 노하우의 메리트들의 수혜를 용이하게 누릴수 있습니다. 바로 문화생활의 혜택인 것이지요. 이점도 중요한 부동산 가치상승의 요인중의 하나 입니다.

* 초, 중, 고등 명문학교가 인접해 있다.
강동초, 해강 중, 고등학교등 부산 명문학교가 여기 부근에 있고 그중에서도 강동초등학교는 이 아파트와 담벼락 사이로 붙어 있지요. 요즘같은 아이들을 대상으로한 성폭행 유행시대에 학생들의 안전성과 편리성에 매우 호조건이 될 것입니다.

* 장산과 성불사는 몸과 마음의 휴식처로
여기는 센텀과 인접 문화생활등 편리성도 뛰어나지만 바로 뒤에는 장산이 있고 성불사가 있어 자연환경과의 매칭을 더해줍니다.
따라서 아파트 공기도 여기에서 출발하는 공기탓에 들어서면 생각보다 매우 좋게 느껴집니다.
아파트 옆 장산 진입로로 산길따라 올라가면 예상했던것보다 제법 큰 절 성불사가 그럴듯하게 자리잡고 있고 부산 명물 장산에서 내려다보는 풍광이 가관입니다.

* 행정기관과 지하수
살다보면 동사무소와 같은 행정기관이 가까이 있는게 많은 도움을 줄때가 있다.
여기에서 50m 가까이에 동사무소가 있고 해운대 구청도 센텀쪽으로 들어선다하니 편리하게 되었다.
등산하기위해 지나치다보니 지하수 집적소도 보였다. 종재기가 있는것 보니 아마 지하식수로 사용하는 모양이다.

* 리모델링시 복도식 소형평수 유리
우동 아파트들은 재개발의 꿈도 좋지만 실제로 실현되기까지에는 하세월이 될지 의문이다. 부산시내에는 재개발 계획없는 곳이 없을 정도이니 꿈을 잘 꾸어야 되겠지요. 요즘은 무슨 뉴타운개발이란 말까지 곳곳에 튀어나와 많이 헷갈리기까지도 합니다.

만약에 리모델링쪽으로 방향을 틀 경우는 상황이 달라집니다.
이 이아파를 리모델링할 경우 26평형은 복도식이라 리모델 경우 아주 유리하게 작용합니다.
왜냐하면 같은 26평 계단식에 비해 차지하는 평수가 많아지고 공사가 쉬워 건축비가 적게 들기 때문이라고 합니다. 그것은 복도 부분을 이용하기 때문이라는데 건축기술자가 아니라서 더 이상은 모르겠고 들은 풍월입니다.
이 아파트는 32평 이상은 계단식이고 그래서 소형평수 26평인 경우가 유리하다는 얘기입니다.

* 상대적으로 시세 저평가.
주변 동부나 삼호에 비해 5천만원이상 가격차이가 납니다. 그러나 그들에 비해 지분은 좀 적지만 위의 여러 메리트들로 보아 그럴만큼 가격차가 나야하는가도 생각해 봐야 할 대목입니다. 즉, 위의 여러 캐릭터와 메리트들로 볼때 그들에 비해 저평가된게 아닌가하는 생각이 들기도 합니다.
삼환이 리모델링이나 재건축할 싯점이 되면 아마도 상가지역으로 지목 용도변경하게 되어 메리트는 더해질 것입니다.

* 아파트의 가치는 매매시세 변동추이에서 알아볼 수 있다.
삼환 선호도와 취득가치는 다음 가격상승표가 쉽게 말해줍니다.
어차피 샐러리맨 젊은 층들은 소형 아파트 부터 구입하게 될 것이고 아무래도 소형평수가 인기가 높을 것이기에 여기에 26평의 실매가 경우를 ?제시합니다.
가격변동액은 그냥 올라있는게 아닙니다. 매입자가 찾고 그럴만한 이유가 있기 때문에 생기는 가격이고 이게 곧 그 아파트의 구매력인 셈입니다.

그럼 기준월 2008년 04월 25일(지난주) 국민은행 매매가 변동액(소형 26평형의 경우)을 다음에 보여드리도록 합니다.(숫자 단위는 만원)
26평형 변동액
-- 아파트-----변동액--
* 삼 호 가든: 변동없음
* 삼환아파트: ▲860
* 동부올림픽: ▲250
* 경동아파트: ▲250
* 대우마리나: ▲500
(3차):
* 경남마리나: 변동없음

* 그럼 여기 삼환아파트는 장점 뿐인가.
물론 단점도 있습니다. 앞 철길의 소음이지요.
이곳 소음은 삼환뿐만이 아니고 어찌보면 우동 전체의 현상입니다.
그러나 실거래가는 위의 표에서 보듯 다른 것들에 비해 더 돋보이고 있으니 이는 무엇을 말해주는 것이겠습니까. 32평의 경우도 거의 마찬가입니다.

그리고 공사기관의 말을 들어보면 이는 크게 염려하지 않아도 될 것이라고 합니다.
현재는 디젤기관차로 운행하고 있고 철길 선로 마디가 잦기때문에 그것들이 소음 발생 원인이지만 소음을 고려 선로를 이음새 없는 통선으로 깔면 많이 덜하다는 것입니다. 이부분이 중요할것 같습니다.

또 전동차 진입시는 역사 전후로 서서히 진입하고 탈출하기 때문에 다른곳 보다 역사 주변은 소음이 더 적다고 합니다.
그리고 아파트에는 최대한 소음피해를 줄이기위해 세심한 방음벽을 설치할 것이라고도 합니다.
또 전철 경우는디젤기관차가 아닌 전동차로 운행하기 때문에 소음정도를 지하철 지상부분 동래역 정도로 생각하면 될거라고 합니다.

요즘이 어느 세상입니까. 주민들의 생활에 지장을 초래할 정도라면 그렇게 공사할 시공사도 없을 것이지만 피해를 입고도 그냥 있을 주민들도 없을 것입니다.

삼환주민들은 무관심해서도 안되겠지요.
소음대비 시공사등 관련청 및 인사들을 상대로 관심을 갖고 조금이라도 더 좋은 조건으로 건설되도록 노력해야 할 것이고 피해보는 일이 없도록 잘 준비해야 할 것입니다.

지하화가 된다면 더할 나위없이 좋겠지만 이는 이곳뿐만의 사정이 아니므로 어렵지 않을까 하는 생각이 들고 시도는 해볼 필요가 충분히 있다고 생각됩니다.

그러나 이런 핸디캡 상황을 역이용하는 분들이 오히려 색다른 투자효과를 거둘 수도 있다는 사실입니다. 이것이 곧 부동산 투자의 안목인 것입니다.

여기까지 견해를 피력했습니다.
실 입주자가 아니기에 더 깊은 터치를 못한점 양지하시기 바랍니다.

다음은 삼호가든 아파트 탐방입니다.