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서울에서 바라본 우동 마리나타운의 미래가치
글쓴이: 어떤그리움(김희찬) 조회수 : 2696 08.04.27 16:53 http://cafe.daum.net/10in10busan/38YK/3085



정관신도시와 관련된 정보를 얻고 싶어 이 곳에 들어온 후

최근의 글들을 계속 읽어오면서 부산에서 느껴지는 어떤 일관된 흐름과 정서를 많이 배울 수 있어 무척 좋았습니다.




제가 생각했던 것보다 훨씬 고수분들도 많으시고, 관심 있으신 분들도 많아서 이 곳에 들어오길 참 잘했다는 생각이 듭니다.




제가 가졌던 부산에 대한 많은 생각들이 여기 주류분들의 사고에 함몰되어 감히 제 생각을 여기에 펼치기에는 부족함이 있지 않나 하여 계속하여 듣고만 있었지만

여기 계신 대부분의 분들이 부산 거주분들이고, 전 부산에서 20년 서울에서 15년 정도 거주하면서 서울과 부산 양쪽에 대해 애정과 관심을 갖고 있는 만큼 여기 분들이 미처 보지 못한 제 나름의 도움이 될 수 있는 지식이 있지 않나 해서 글을 한번 올려보고자 합니다.

제가 여기에서 배웠던 많은 도움에 대해 저 역시 무언가 도움이 되었으면 하고 올리는 글이오니 부족한 부분에 대해서는 관심어린 채찍과 격려 부탁드립니다.




제가 여기 텐인텐 부산에 들어와서 의아해했던 것이 해운대 우동 마리나 타운의 가치에 대한 극명한 인식의 차이입니다..

저 뿐만 아니라 서울에 있는 투자자 대부분이 대우마리나를 상당한 투자메리트 물건으로 보고 있지만 정작 부산 분들에게는 찬밥신세를 면치 못하고 있다는 것이 서로에 대한 큰 관점의 차이로 다가옵니다..




부산에서는 별다른 가치를 인정하지 못하는 마리나같은 오래된 아파트를 왜 서울에 있는 사람들은 높이 평가하는 것인지에 대한 이유를 한번 풀어보죠.




서울에 있는 재건축 가능한 중층아파트와 주상복합과의 관계를 가장 현명하게 보여주는 사례가 있습니다.

바로 양재천에 있는 타워팰리스와 개포 고가 3총사인 개포우성, 미도, 선경 아파트의 관계입니다.




개포우성 이하 3총사는 대치동 학원가의 명성을 통해 당시 국내 최고가를 선도하고 있는 아파트였습니다.

그 주변에 땅을 매입한 삼성은 100층짜리 사옥을 짓기로 하였으나 위 3총사 아파트 주민들의 반대에 부딪혀 결국 사옥을 짓는 것을 포기하고 주상복합을 짓기로 합니다.




타워팰리스는 자체의 가치보다는 언론을 통한 이슈화를 통해 성공한 아파트이죠.

이는 현재 수영만 아이파크, 제니스와 그 흐름이 비슷하다고 보여질 수 있습니다.

언론의 신비주의 전략을 통해 타워팰리스는 그 끝을 모르고 끊임없이 올랐고 개포 고가 3총사는 결국 타워팰리스에게 그 주도권을 넘길 것으로 보였습니다.

타워팰리스가 주로 집중적으로 분양을 공략한 곳이 위 개포 3총사 주민들이었고, 이들이 타워팰리스로 이사를 가면서 매물이 쏟아져 개포 3총사의 아파트 가격도 상당부분 조정되었습니다.

하지만 결과적으로 타워팰리스가 끌어올린 시세 이상으로 올라 가장 큰 재미를 본 곳은 결국 위 삼총사 아파트였습니다.




개포우성 69평형이 39억원에 팔렸습니다.

30년이 다 되어 가는 아파트가 평당 5천만원이 넘는 것이죠.

타워팰리스가 평당 4천 정도 하고 있으니 요란법썩은 떨만큼 떨었으나 조용히 소리소문 없이 실속을 챙긴 것은 결국 개포 3총사였죠.

대우마리나처럼 15층짜리 중층 아파트였고, 재건축에 대한 가능성은 있지만 재건축 자체보다는 주변의 고가분양 등에 의해 입지 자체의 땅값으로 계속적으로 오른 그 내용이 대우마리나와 여러모로 닮았습니다.




서울에서 강남만큼이나 비싼 집값으로 유명한 양천구 목동이 있습니다.

타워팰리스보다 먼저 지어진 양천구 목동 하이페리온은 당시 양천구 목동 택지지구내에서 유일한 69층짜리 주상복합이었습니다.




맨 처음 하이페리온이 들어섰을 때 주변에 있던 목동 신시가지 내에 있던 55평형 아파트 주민들 상당수가 목동 단지내에서 하이페리온으로 옮겨갔습니다.

당연히 지금 해운대에서 발생하는 그런 비슷한 해운대 신시가지의 경우처럼 목동 단지내 아파트도 상당부분 조정을 거치면서 노후된 아파트로 낙인찍혀 가고 있었습니다.

이에 하이페리온 등 주변의 주상복합으로 가려는 수요가 번졌고, 하이페리온과 경쟁관계였던 목동 단지내 대형평형은 상당부분 가격이 떨어졌고 주민들은 초조감에 이사수요가 늘어나는 등 악순환이 계속되었습니다..




하지만 일정부분 하이페리온의 상승세가 둔화되자, 하이페리온의 오른 평당가에서 플러스 알파인 대지지분의 가치까지 겹치면서 목동의 아파트 가격이 강남을 위협할 정도의 수준까지 올라가게 됩니다.

당시 목동 신시가지 내 아파트들 역시 현재 마리나처럼 1 0년 가까이 재건축기간이 남았음에도 불구하고, 대지지분과 향후 가치 등이 계속적으로 반영된 결과 평당 5천만원이 가까운 비싼 아파트로 거듭나게 됩니다.




결국 타워팰리스도, 하이페리온도 기존의 주상복합이 아닌 순수한 아파트에게 평당가에서 역전이 되는 결과를 맞이하게 된 것이죠.

어쩌면 이들 두 주상복합에 의해 강남구와 양천구의 시가총액만 키워주는 결과만 남겼을 뿐이라고 해야 할까요?




사람들은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고들 말을 합니다.

하지만 눈앞에 보이는 멋있는 외형과 건축시공사들의 언론플레이에 현혹되어 실제 그 뒤에서 교묘하게 웃음짓는 사람들 좋은 일만 해 주는 경우도 참 많았습니다.




이제 조만간 우동 2구역의 재개발이 가시화될 것입니다.

해운대 신시가지 스위첸 이상의 가격으로 거래될 것이 분명하며, 그렇다면 입지에서 더 높은 점수를 받고 있는 마리나는 또 한번의 상승세를 맞이할 것으로 예측됩니다.

마리나에 대해 조망권만으로 평가하는 사람들이 있는데 그렇다면 센텀시티 내의 고급 주상복합은 조망권의 혜택이 없음에도 불구하고 이렇게 높은 가격을 유지할 수 있는 이유가 무엇일까요?

주거적인 기준으로 볼 때 마리나타운이 훌륭한 주거지라는 것은 부연할 필요가 없어 보입니다.




한편 타워팰리스가 평당가에서는 개포3총사보다 낮지만 대형평형 위주로 구성되어 있기에 분명 더 부자인 것은 분명한 사실입니다.




똑같은 방식을 대입해 보면 수영만 주상복합 역시 더 부자들인 것은 사실이겠지만 수익률 등에 있어서 더 큰 상승은 서울에서의 예를 그대로 대입해 볼 때 마리나가 결국 가장 큰 혜택을 볼 것으로 저는 봅니다.




대우마리나 1차 35평형을 기준으로 볼 때 대지지분이 16평으로 현재 3종 기준으로 300%를 적용하면 48평형을 지을 수 있습니다.

현재 건축비 평당 400만원을 적용하면 현 35평형 보유자는 2억을 더 들이면 48평형 보유자로 거듭날 수 있습니다.

현재 3억2천 시세로 보았을 때 5억 2천에 48평형을 받을 수 있다는 것이죠.

물론 10년 후의 이야기이고 소형평형비율 등 여러 가지 변수가 있겠지만 그 때 만들어질 해운대 우동의 인프라와 새로 지어질 아파트의 희소성 등을 고려한다면 지금의 시세적용보다 훨씬 높은 가치를 인정받게 될 거라는 게 제 생각입니다.

현재의 상승은 주로 생활편의와 주변의 호재만에 의한 상승이지만 막연하게나마 재건축에 대한 가능성이 고려되었기에 지금의 이 시세를 설명할 수 있습니다..

일반적으로는 재건축이 가능하기 전 3,4년전인 2013년이나 2014년 정도가 되면 재건축을 노리고 들어오는 수요가 상당부분 들어오지만, 최근에는 학습효과로 인해 목동처럼 장기적으로 투자하는 경향도 상당히 늘어나고 있습니다.




만약에 1세대 2주택 중과세의 적용만 없다면 몇 채라도 구입하고 싶은 생각이 들 정도로 가치가 있다고 판단하고 있는데, 부산에서는 마리나가 오르는 이유 자체에 대해서도 의문을 가지는 분들이 상당히 많은 것 같습니다.




물론 부산만의 특수성이 있을 수 있으며, 서울의 예가 항상 부산에도 적용되리라 보는 것은 무리일 수 있습니다.




하지만 베네시티와 까멜리아가 들어올 때 땅바닥이었던 마리나가 점차 제 자리를 찾아가고 이제 기반을 다지고 있음을 볼 때 향후에도 완만한 상승이 가능하다는 것이 제 생각입니다.




과연 서울과 같은 길을 갈 것이냐?

아니면 부산만의 특수성이 있을 것이냐?




그 결과는 시간이 지나면 알 수 있을 것이며 저도 궁금해하는 사항입니다.