-(주�*)
실명님의 글을 보고 답글을 달았는데 글이 없어졌네요?
잠자기 전에 잠시 들어와 보니
실명님께서 글을 올려 주셨네요....감사
저도 정확한 객관적인 정보를 가지고 있지 못하기 때문에
여러군데서 얻은 자료를 가지고 말씀을 드리겠습니다.
1. 실명님의 주장
현재 대지면적 4만6천평, 용적율 180%
--> 답변 ; 대지면적 59,000평, 용적율 170.27%입니다.
<1978년 착공당시 삼익주택이 발표한 현황을 보면>
대지면적 ; 195,031㎡ (약 59,000평)
건축연면적 ; 360,000.935㎡
주택용 아파트 건폐율 ; 17.13 %
용적율 ; 170.27 %
규모 33개동 3,060세대 상가2동,충효정2동,수영장1동,그린시설1동
사업비 81,673,089,000원
착공예정일 1978.8 준공예정일 1982.12.31 승인일 1978.9.30
이렇게 되어 있습니다.
그리고, 삼익비치 재건축추진위원회에서
수영구청에 정식으로 접수한 추진위원회 승인신청서에도
대지면적이 59,000평으로 기재되어 있습니다.
2. 실명님의 주장
현재 입주민 점유면적 -- 46000*180 = 83,000평
재건축시 최대용적율 -- 280%
따라서, 재건축시 최대연면적 = 129,000평
--> 답변
현재 입주민의 점유면적 -- 59,000 * 170 = 100,000평
최대허가용적율 ; 280% (공개공지등등 최대)
따라서, 재건축시 최대연면적 = 59,000 * 2.8 = 165,200평
--> 여기서 잘 판단하셔야 할 부분이
재건축시 과거에 기부채납된 도로등을 환매수하는 부분에 대해서
우회도로는 얼마든지 낼 수 있고
지금처럼 아파트 단지를 가로지르는
큰 도로를 두개 작은 도로 1개를 유지할 이유가 없습니다.
어차피 단지내 큰 도로는 1개가 필요하고
작은 도로는 환매수 할 수 있습니다 .
도로 환매수 -- 약 3천평
단지내 사유지 -- 재건축시 재건축에 동참을 한다고 보는 것이
유리하다면 동참할 것이고 불리하다면 동참하지 않겠지요.
그러나, 그냥 두면 아무런 용도로 사용할 수 없는 땅입니다.
당연히 동참을 하겠지요.
--> 즉, 사유지,도로등의 편입으로 약 1만평이 증가할 수 있습니다.
--> 따라서,
대지면적은 최소 6만평에서 최대 7만평입니다.
3. 실명님의 주장
총 일반분양평수가 4만6천여평 나오는군요.
(현용적율과 허가용적율의 차가 100%니 딱 대지면적 만큼 나옵니다.)
건축비와 금융비용으로 분연님께서는 600만원정도를 책정하셨는데
충분히 남을만큼의 여유있는 금액이라고 생각합니다.
총공사비는 12만8천8백평X600 이면 7730억 정도 나오는군요.
---> 답변입니다
(1) 일반분양분 면적계산
280% 계산시 총연면적
6만평인 경우 170,000평 , 7만평인 경우 200,000평 -- 입니다.
현재 점유면적 (170%로 위에서 계산한 면적) 100,000평입니다.
따라서, 일반분양면적
6만평인 경우 --> 70,000평
7만평인 경우 --> 100,000평 -- 입니다.
(2) 건축비, 금융비용등등 평당 6백만원 -- 이견없음
(3) 총공사비
6만평인 경우 --> 170,000 * 600 = 1조
7만평인 경우 --> 200,000 * 600 = 1조 2천억
4. 실명님의 주장
30평이 30평을 무상으로 받을려면
4만6천평으로 7730억을 조달해야합니다.
평당 1680만원으로 일반분양한다면
30평이 30평 무상으로 받을 수 있습니다.
--> 답변
30평이 30평을 무상으로 받을려면
6만평인 경우(대지면적) -- 7만평으로 1조를
7만평인 경우 (대지면적) -- 10만평으로 1조2천억을 조달해야 합니다.
따라서
7만평으로 1조를 조달하려면 --> 평당 분양가가 1430만원이 되고
10만평으로 1조2천억을 조달하려면 --> 평당 분양가가 1200만원이 됨
--> 여기서, 우리가 고려해야 할 점은
규모의 경제와 대형평형의 경우 분양가가 높다는 점입니다.
규모의 경제는
1천세대의 단지에 소요되는 평당건축비용과
4천세대의 단지에 소요되는 평당건축비용은 다르다는 점입니다.
규모가 커지면 커질 수록 --> 비용이 대폭 절감된다는 것을 고려하고
30평형이 1200만원이라면
소형평형 의무비율은 단지내 작은 평형으로 대체하면 되고
일반분양분은 대부분 50평 ~ 100평의 대형평형 위주로 분양한다면
분양가는 평당 1500이상은 가능하다고 생각합니다.
따라서,
분양가가 평당 1500이상이면
위에서 말한 1만평을 매수하지 않고서도 충분한 사업성이 있고
1만평을 매수해서 재건축한다면
오히려 조합원들에게 더 큰 이익이 되겠지요....
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등록일 2006/05/26 | 조회 628 
이제 카운트다운 들어가는군요...
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