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출처 : Tong - 여행이야기님의 不動産으로 富者되기통


법령이나 각종 부동산 관련 제도의 변화가 부동산 시장에 엄청난 영향을 미치게 된 다는 사실은 이제 지극히 자연스러운 현상이 되었다. 따라서 부동산 재테크에 성공 하기 위해서는 무엇보다 바뀌는 법령이나 부동산 관련제도의 변화에 주목해야 한다.



부동산 시장이 매우 불안 하거나 투기가 현재 투기가 성행하고 있거나 투기가 우 려되는 등 아주 특별한 경우가 아닌 이상 중요한 법령이나 부동산 관련 제도 의 변 화 시기는 매년 초(初)가 되는 것이 보통이다.즉, 굵직굵직한 내용들이 연말이나 연초에 몰려 있는 것이다. 그래서 해마다 연말이 되면 언론에서는 새해에 바뀌게되는 법령이나 제도에 대해 집중적으로 보도하곤 하는 것이다.


바뀌는 법령이나 제도를 살펴보면 크게 두 가지로 구분할 수 있 데 그 한 가지는 부동산시장의 흐름 자체에는 큰 영향을 주지 못하고 지엽적인(주로 제도나 법령등 에 대한 단순한 보완인 경우)부분에만 영향을 미치는 것들이고 또 다른 한 가지 는 부동산 시장의 흐름 자체를 크게 바꿀 수 있는 중요한 것들이다.


2007년에도 예외 없이 새롭게 바뀐 법령과 제도들이 시행될 예정이고 그 중에는 지엽적인 변화 라서 부동산 시장에 큰 영향을 주지 않을 것으로 전망되는 변화도 있고 향후 부동 산 시장의 흐름 자체를 크게 바꿀 수 있는 중요한 변화도 있다. 그 중에서 특히 주 목을 받고 있는 내용이 바로 리모델링 이다.


리모델링이란 낡고 오래되어 사용하기에 불편한 건축물을 증축, 개축, 대수선등을 통해 건축물로서의 당초 기능의 회복․향상 및 내용연수의 연장을 꾀해 건축물로서의 경제가치를 높이는 것이라고 할 수 있다.


리모델링이 크게 주목을 받기 시작한 것은 재건축발 집값급등세가 큰 문제로 대두되기 시작하면서 부터이다. 하지만 초 기에는 아파트로 대표되는 공동주택에 대한 리모델링 수요는 거의 전무하다시피 한 수준 이었다. 그도 그럴 것이 사업성면에서 재건축에 비해 크게 뒤졌기 때문에 어찌 보면 당연한 결과 였다고 할 수 있다.


그런데 찻잔속의 태풍으로 끝날것 같던 리모델링은 재건축에 대한 정부의 각종규제가 점차 강화되면서 점차 재건축의 대안으로 떠오르기 시작하게 되었다. 이런 와중에 2006년 10월 정부는 주택법의 개정 을 통해 리모델링의 가능연한을 2007년부터 현행 20년에서 15년으로 완화하기로 결정 하였다. 이는 리모델링에 날개를 달아준 것이나 다름없다.


사실 리모델링은 재건축사업에 큰 부담으로 작용하고 있는 소형평형 의무비율, 임대주택 의무건립, 개발부담금 등의 적용대상이 아니다. 또한, 증축을 수반한 리모델링을 할 경우 최대 9평 이내 에서 전용면적의 30%까지 평수를 늘리는 것이 가능하다. 이렇게 되면 특히 중.소형 평수일 경우 리모델링에 따른 효과가 크게 나타날 것으로 예상된다. 잘만하면 리모델링을 통해 10평형대의 아파트가 30평형대로 탈바꿈할 수도 있기 때문이다.


여기에 2007년부터 리모델링 연한까지 15년으로 단축됨에 따라 벌써 부터 수도권을 중심으로 리모델링이 가능한 중,소형 아파트에 관심이 집중되고 있는 상황이다. 이런 맥락에서 볼때 리모델링이 가능한 중,소형 아파트에 대한 수요는 전국으로 확산될 가능성이 높다.


물론 당장은 평당 300만원대의 리모델링비용을 감안해 볼때 현재 집값에 리모델링비용을 더한 금액보다 리모델링후의 집값이 더 높을 것이라고 장담할 수 없다는 점에서 리모델링 붐이 일어날 것으로 보기에는 다소 무리가 있기는 하다.


하지만 신규분양가격과 인근지역 아파트의 시세를 비교해 본다면 사업성이 가능한 지역을 찾는 것은 그리 어려운 일이 아니다. 이미 지방도 평당 1000만원대 분양가를 넘어선 곳이 적지 않다. 그러므로 리모델링에 따른 경제적 효과는 시간이 지남에 따라 빛을 발할 가능성이 높다고 볼 수 있다.


따라서 다음의 표에서 제시하는 리모델링 투자에 성공하기 위한 고려요인들을 잘 활용한다면 투자대비 수익 측면에서 효과적인 소액재테크 전략으로 부족함이 없을 것이다.


리모델링 투자에 성공하기 위한 고려요인
1. 리모델링 전(前 )아파트 가격+리모델링 비용≤ 인근지역 신규분양가여야 한다!

만일 리모델링 전 아파트 가격에 리모델링 비용을 합한 금액이 인근지역의 신규분양가를 초과한다면 경제성면에서 문제가 있는 것으로 볼 수 있다. 이런 곳은 장기적인 관점에서 조심스럽게 접근해야 한다.

2. 리모델링 대상 아파트의 입지조건을 고려하라!

리모델링에 따른 아파트의 경제가치 상승을 기대할 수 있는 곳은 교육, 대중교통, 웰빙주거환경 등이 잘 갖추어진 곳일 수밖에 없다. 따라서 이런 지역의 리모델링 대상 아파트를 선매수하는 전략은 매우 효과적일 것으로 전망된다.

3. 리모델링 대상 아파트의 시세흐름과 전세가격 흐름을 살펴라!

리모델링 대상이라는 말은 비교적 노후화 되었다는 의미로 해석할 수도 있기 때문에 인근지역의 아파트에 비해 시세흐름이나 전세가격의 흐름이 부정적일 가능성이 높다. 그러나 그 정도가 심하지 않은 아파트들도 있다. 바로 이런 아파트들 중에서 리모델링 요건을 충족하는 아파트를 선택하는 것이 바람직하다. 그만큼 리모델링후의 가치상승을 기대할 수 있기 때문이다.

4. 리모델링 대상 아파트가 소재하는 지역의 인구변동을 고려하라!

아파트 가격을 결정하는 가장 큰 요인중의 하나는 바로 주택에 대한 수요이다. 특정지역에 인구 유입이 늘어나게 되면 주택에 대한 수요도 늘어나게 되고 그에 따라 주택가격도 상승하기 마련이다. 이러한 가격상승은 투기적 수요가 아닌 정상적 수요에 의한 것 이라는 점에서 매력적이다. 인구유입이 꾸준히 늘어나는 지역에 소재하는 리모델링 대상 아파트를 주목해야 하는 이유다.