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[부자들의 거꾸로투자법] 1~4

①부자처럼 생각하라

요즘처럼 부자들에 관한 이야기가 넘친 적이 있었을까. 신문의 경제면을 펼치면 온통 부자되는 법에 대한 이야기다. 인터넷에 들어가면 ‘부자 되기 동호회’가 넘쳐난다. 각종 강연회의 단골 주제는 ‘부자 되는 법’이다.

부자를 꿈꾸는 것은 예나 지금이나 다를 바 없다. 그런데 요즘은 그 정도가 더하다. 숫제 ‘부자 되기 신드롬’이다. 그만큼 살기가 힘들어졌다는 반증이다. 돈 없으면 자녀들 가르치기도 힘든 세상이다 보니 부자가 되기 위해 동호회도 만들고, 강연회를 찾아다니고, 로또복권도 산다. 서민들의 이런 모습은 소박한 삶의 편린이다.

하지만 아무나 부자가 되지는 않는다. 부모로부터 재산과 부동산을 물려받은 태생적인 부자들이야 세간에서 회자되는 부자들의 이야기와는 거리가 멀다. 그것은 운이요, 복이다. 일반인들이 따라 하고자 하는 부자는 자수성가한 사람들이다. 평범하게 태어났지만 사회에 나와서는 비범하게 성공한 부자들 말이다.

부자에 관한 이야기가 숱한 만큼 부자의 종류도 다양하다. 그 중에는 존경받을 만한 부자도 있고, 돈만 많지 이웃과 동료들로부터 손가락질을 받는 부자도 있다. 어떻게 부자가 되었는가의 스토리도 백인백색이다.

대부분의 부자 이야기는 부자를 미화하는 것에서 출발한다. 그들이 부자가 된 방법과 원칙과 노하우를 특별한 것으로 치장한다. 그렇다. 부자들에게는 ‘뭔가 다른 것’이 있다. 그러나 속내를 들여다보면 그 ‘뭔가 다른 것’에 결코 대단한 비법이 숨겨 있는 것은 아니라는 것을 알게 된다. 실은 단순하고 상식적이다. 일반인들도 알고 있고, 따라 할 수 있는 내용이다.

그렇다면 부자와 필부는 무엇이 다를까. 백지 한 장 차이다. ‘단순과 상식’을 자기 기준에 맞춰 꾸준히 지키느냐, 지키지 않느냐의 차이일 뿐이다. 부동산 시장은 더욱 그렇다. 선조로부터 재산을 물려받은 부동산 졸부는 우리들의 이야기 거리가 아니라고 하였다. 스스로의 원칙을 갖고 자생력을 키워 하나하나씩 성과를 이뤄가는 부자가 우리의 이야기 대상이다.

◇상식적인 기준과 원칙에 충실하라

부동산 시장의 부자들이 공통적으로 지켜온 ‘단순하고 상식적인 기준과 원칙’은 무엇일까. 부자는 시장에 순응하고 시장을 보는 눈을 객관화한다. 자신의 소신은 있되, 자기 눈으로 시장을 재단하고 합리화하지 않는다.

부동산 값이 비싼 곳은 부자들이 사는 곳이 많다. 이는 무엇을 뜻할까. 부자들은 서로에게서 배우려 하고, 서로를 닮으려 하고, 이를 위해 가까운 곳에서 살고자 한다는 점이다. 의식적으로 그렇게 하는 것은 아니겠지만 결과적으로 부자들은 자연스럽게 한데 모인다.

부자들은 눈이 밝다. 멀리 본다. 부자들이 눈앞의 이득에 집착해 잔재주를 부릴 것 같지만, 긴 안목을 갖고 투자하는 이들이 더 많다. 일반인들은 사기 전에는 값이 훌쩍 뛸까봐 조급해 하고, 막상 사고 나면 얼른 값이 올라 다시 현금을 쥐고 싶어 조바심을 낸다. 그래서 시장 변화에 일희일비한다.

일반인들은 자주 사고 파는 것이 큰 수익을 남길 것이라고 생각한다. 거래비용과 세금을 내고 나면 큰 실속이 없다. 부동산 시장에 갓 진입한 개미들은 이런 기교를 부러워할 필요가 없다.

이것저것 건드리다 자칫 사기를 당하거나 거래 사고에 직면할 수도 있다. 그럴 바에는 우직하고 장기적인 투자가 훨씬 큰 열매를 가져다준다는 확신을 가져야 한다. 그러려면 가치 있는 물건을 사야 한다.

부자들은 헛된 정보에 휘둘리지 않는다. 오히려 역(逆)정보나 거짓 정보를 조심한다. 시황에 대한 판단이 서고, 해당 부동산에 대한 가치 평가를 하면 그것으로 만족한다. 부동산의 정보라는 것은 속내를 보면 모두가 아는 내용이다.

조금만 공부하면 누구든 수익성과 위험요인을 분석할 수 있다. 고급 정보라거나, 아무도 모르는 정보라고 하는 것들은 부동산에서는 거의 신빙성이 없는 유비통신(流蜚通信)이라고 보면 된다.

②부자동네로 가라

부자들의 동네와 주거단지는 그 영역을 무너뜨리지 않으려는 속성이 있다. 일단 조성된 부자 단지는 카르텔처럼 단단한 아성을 구축한다. 부자들이 많이 산다는 특정 지역의 부동산 값이 비싸고, 침체기에도 많이 떨어지지 않는 것은 이런 배타성과 무관하지 않다.

한번 그 영역에 들어가면 잘 나오려 하지 않는다. 반면 외부에서는 그 영역에 들어가려는 이들이 늘 대기하고 있다. 근원적으로 부자 동네는 수요와 공급 중 수요가 우위에 있게 마련이다.

이런 현실이 옳은 것만은 아니다. 단순한 논리로, 부자 동네를 여러 곳에 만든다면 희소가치가 떨어져 이런 배타적인 영역은 깨질 것이다. 안타깝게도 아직까지 우리네 현실은 그렇지 못하다.

어차피 부자가 되고자 한다면 현실을 받아 湧隔？ 머리와 눈을 부자의 그것에 맞추는 것이 선행되어야 한다. 그렇지 않으면 변방에서 구경만 하면서 현실을 한탄하는 영역에 머물 수밖에 없다.

참으로 우리는 두 가지의 상반된 심리를 가다듬어야 하는 현실에 살고 있다. 부자 동네의 부동산 값이 턱없이 올라 사회의 위화감을 부르는 현실이 불합리하다고 지탄하면서 세상이 바뀌기를 바라는 하나의 심리.

그러면서도 여건과 기회가 된다면 그 영역에 들어가 부자 동네의 일원이 되고자 하는 또 하나의 심리. 이것이 이 시대를 사는 우리 개미들의 처절한 현실이다.

◇부자 동네는 시대에 따라 바뀐다

우리나라 부자 동네의 효시는 서울 강북의 성북동 사직동이다. 6·25전쟁 후 이들 지역에 정원이 딸린 넓은 단독주택이 들어서면서 부자 동네로 자리 잡았다. 1960년대 중반에는 현대그룹이 종로구 계동에 자리를 잡으면서 성북동 계동 일대가 신흥 부촌으로 떠올랐다.

군사정권 시절에는 육군본부가 있던 용산구 한남동, 이촌동, 서빙고동이 또 다른 부촌을 이뤘다. 이 무렵 서울대교(지금의 마포대교)의 개통을 계기로 여의도에 부유층이 모여들었다.

이어 1970년 강남이 개발되면서 강북 도심과 용산, 여의도에 흩어져 있던 부자들이 강남권으로 터를 옮겼다. 1985년 지하철 2호선이 순환선으로 바뀌어 교통 여건이 나아지고, 강북에 있던 이른바 ‘명문 고등학교’가 강남으로 옮겨가면서 강남이 부촌의 선두 자리를 꿰찼다.

당시로서는 최신식의 아파트에다 도시계획에 따라 정돈된 도로, 우수한 학군이 부각되면서 강남은 부유층은 물론 공무원, 기업인, 사업가들을 불러 모았다. 초기에는 강남구 압구정동 현대아파트가 강남 주택 시장을 이끌었다.

이후 법원 앞 서초동 삼풍아파트가 부자 동네로 등장했다가 대치동의 개포 우성·선경·미도아파트와 수서지구, 잠실동 아시아선수촌, 오륜동 올림픽선수촌으로 바통이 넘어갔다.

2002년 하반기부터는 강남 도곡동 타워팰리스 등 초고층 주상복합아파트의 입주로 새로운 주거상품이 대거 등장하면서 주상복합 타운이 새로운 부촌으로 자리 잡았다.

최근에는 지역별로 랜드마크 역할을 하는 새 아파트가 속속 입주하면서 신흥 부촌이 강남뿐 아니라 곳곳에 형성되고 있다. 한강변의 새 아파트에 대한 선호도가 높아지고 용산기지 이전과 경부고속철도 개통으로 용산구 동부이촌동이 다시 각광을 받고 있다.

강서권인 양천구 목동신시가지는 교육 여건이 부각되면서 중산층이 많은 주거단지로 평가받고 있다. 지방에서는 바다 조망을 무기로 해운대구 일대의 고층 단지가 부촌으로 떠올랐다.

③차별화 양극화는 대세다

부자들은 시장 변화를 잘 읽는다. 시장의 물결에 몸을 싣는다. 이들이 값이 싼 곳보다 가치 있는 곳을 선호하는 까닭은 차별화와 양극화의 대세를 알기 때문이다.

◇대세를 읽지 않으면 시장에서 소외된다

최근 분양시장에서 나타나는 청약 결과를 보면 특징적인 현상 하나를 발견할 수 있다. 차별화와 양극화다. 지역·브랜드·동호수 간 차별화가 뚜렷하다. 강남과 강북 간의 청약률 차이가 극심하다. 같은 지역이라도 이름 없는 업체가 내놓은 아파트는 외면당한다. 한 단지에서도 동·호수와 층·향에 따라 값이 천차만별이다.

이는 소비자들의 학습 효과가 높아졌으며, 긴급한 주택 수요가 줄어들고 있음을 나타낸다. 1998년 분양가 자율화 이후 소비자들은 새 아파트에 청약하면서 알 만한 것은 다 알게 되었다. 어떤 아파트가 더 유망한지, 여러 가지 사항을 알려주는 부동산 정보도 쏟아지고 있다. 소비자들은 학습했고, 시장을 보는 눈높이도 부쩍 높아졌다.

또 하나는 주택 시장의 시급한 수요가 줄어들고 있다는 사실이다. 아파트 공급 물량이 부족했을 때는 주거의 질이라는 것은 큰 의미가 없었다. 값이 오를 때도 함께 움직였다. 그러나 이제는 아파트 공급이 될 만큼 되었다. 돈만 있으면 골라 살 수 있고, 목돈이 없더라도 은행 대출로 해결할 수 있다.

투자 목적으로 평수를 늘려가기 위해 청약하는 경우가 많다 보니 ‘그냥 집’보다 ‘투자 가치가 높고 주거의 질을 만족할 수 있는 집’을 찾게 되었다. 너도나도 유망한 곳에 투자하려 한다. 이것이 상승 작용을 일으킨다. 그래서 ‘오르는 곳만 오르는’ 차별화 현상이 깊어지고 있는 것이다.

이를 합리적인 것이라고만 볼 수는 없다. 상당 부분 소비자들의 편견이 작용하고 있다. 소비자들이 등을 돌리는 중소업체의 아파트 중에는 대형 업체가 짓는 아파트보다 마감재나 단지배치, 조경이 더 나은 경우도 있다.

하지만 소비자들은 시큰둥하다. 바로 옆의 아파트끼리도 인기 브랜드와 비인기 브랜드간의 가격차가 수천만 원에서 수억 원에 이르는 것을 체험하고 있다. 참으로 차별화는 부인할 수 없는 대세가 되었다.

◇ 琉떠？있고 발전가능성 높은 곳으로 몰린다

가격 차별화의 핵심은 그동안 수차례 역설했지만 ▷신구 아파트의 가격차 ▷브랜드별 선호도 차이 ▷지역별로 랜드마크적인 대단지로의 수요 편중이다.

여기서 브랜드 인지도는 회사의 크기만을 말하는 것은 아니다. 재무구조를 바탕으로 한 안정성과 신뢰도다. 청구, 우방, 동아건설, 고려산업개발 등 굵직한 건설업체들이 쓰러지거나 어려움을 겪고 있는 형국을 보면서 소비자들은 회사의 덩치보다는 실속을 높이 쳐주고 있다. 최근 2-3년 만에 포스코개발, 롯데건설 등 재무구조가 좋은 후발업체들이 주택 시장의 선두권에 진입한 것이 이를 입증한다.

차별화는 부동산의 양적 팽창시대가 마무리 단계로 접어들고, 질을 우선하는 시대로 진입했음을 뜻한다. 값이 싸다고 투자 가치가 높은 것이 아니고 주거 여건, 브랜드, 수급 상황, 학군 등을 따져 가치가 있으면 비싸더라도 투자 수익을 보장받을 수 있다는 이야기다.

차별화 시대에는 눈높이를 다잡아야 한다. 머리도 고급스럽게 바꿔야 한다. 값이 싸다고 헐한 물건에 손댔다가는 ‘후회’라는 열차를 오랫동안 타야 한다. 목적도 분명히 할 필요가 있다. 투자가 우선이냐, 실수요 목적이냐에 따라 선택을 달리해야 한다. 두 가지를 동시에 충족하면 더 말할 나위 없다. 하지만 두 요인이 충돌될 때는 어느 쪽을 더 중시할 것인가를 판단해야 한다.

부동산 값의 등락에 연연하지 않는 실수요 목적이라면 자신이 편하게 느끼는 곳 가운데 값싼 곳으로 가면 된다. 집에다 돈을 깔고 앉아있을 필요가 없다. 로열층을 고집할 까닭도 없다. 살아보면 주거 만족도는 큰 차이가 없다. 그러나 투자 목적이 더 강하다면, 차별화의 대세에 순응해야 한다.

◇차별화 시대에 적합한 부동산

앞에서 많은 이야기를 했지만 쉽게 말하자면 테마나 재료가 있고 오늘보다 내일이 기대되는 곳, 즉 발전 가능성이 큰 지역과 상품이다.

차별화된 테마를 다시 정리하면 ▷지하철 전철 도로가 새로 개통되는 지역 ▷공원·강을 볼 수 있는 곳 ▷국책 사업 등으로 개발 후 부동산의 가치가 높아질 수 있는 곳 ▷재건축의 경우 사업이 투명하고 신속하게 이뤄지고 있는 아파트 ▷택지개발지구 주변의 토지, 토지공사·주택공사 등이 조성하는 공공택지나 상업용지 등이다.

발전 가능성이란 지금보다는 앞으로의 부동산 가치가 기대되는 것을 뜻한다. 현재 모든 것이 갖추어진 부동산은 이미 가격에 가치가 반영되어 있다. 안전하기는 하나, 기대 수익이 작다. 그보다는 지금은 보잘 것 없지만 미래에는 주거 여건과 상권이 크게 달라질 수 있는 곳이 수익가치가 훨씬 높다

④조망에 돈을 아끼지 않는다

아파트 앞에 펼쳐진 푸르디푸른 골프장 잔디. 아침에 일어나 창문을 열면 골프장의 시원한 바람이 얼굴에 스며든다. “골프장 잔디를 내려다 볼 수 있다는 것이 상상만 해도 즐겁다. 입주 날만 기다려진다.” 경기도 용인 죽전의 L아파트를 분양받은 자영업자 P씨의 말이다.

세무사 B씨는 최근 서울 강서구 화곡동 D아파트로 이사했다. 발코니 앞에 펼쳐진 수명산 숲과 자연석과 울창한 나무로 어우러진 단지내 산책로를 보면서 하루를 짙푸르게 시작한다.

사업가 K씨는 지난해 6월 서울 동부이촌동 L아파트에 수억 원의 프리미엄을 주고 입주했다. 그러나 그 비용이 아깝지가 않다. 거실에서 한강의 시원한 물줄기를 볼 수 있다는 것만으로 만족한다.

◇부자는 조망이 중시되는 현실을 인정한다

조망이 아파트의 값을 결정하는 주요 변수로 등장한 지는 오래다. 산이나 공원, 강을 볼 수 있다는 이유만으로 아파트값이 수억원씩 차이가 나는 현상을 받아들이기란 쉽지 않다. 새벽에 집을 나왔다가 별을 보며 들어가는 장삼이사(張三李四)들에게 조망에 따른 아파트값의 격차는 사치인지도 모를 일이다.

제아무리 좋은 조망을 가진 아파트라도 하루 종일 발코니 앞에서 밖의 풍광을 쳐다보고 있는 것도 아닌데, 말이다. 그러나 부자들은 조망의 소중함을 안다. 아니, 인정한다. 참으로 허탈한 일이지만 그것이 아파트값을 결정하는 중요한 요인이라는 것을 부인하지 않는다. 부자의 길은 시장을 인정하는 데서 출발한다.

◇보는 값이 올라가는 까닭

그렇다면 왜 조망이 가격을 좌우할까. 이는 궁극적으로 소비자들의 투자심리와 구매심리에서 비롯된다. 사람의 오감 중에 가장 자극적이고 탐욕스러운 것이 눈이다. 이러한 눈에 영향을 미치는 것이 조망이다. 조망에 따른 수급 상황도 큰 요인이다. 조망 아파트는 같은 단지 안에서도 그리 많지 않다. 매물도 적다. 일반 아파트의 경우 비싸면 다른 물건을 고르면 된다.

하지만 조망 아파트는 사려는 사람이 원하는 조망이 그 아파트밖에 없으면 어쩔 수 없이 파는 사람이 부르는 값에 사야 하는 경우가 생긴 다. 특수한 수급 상황 때문에 값이 올라간다. 간혹 ‘호가 거품’이 형성되는 것도 이 때문이다. 조망 프리미엄의 원조는 강이다.

그 중에서도 한강을 보는 아파트의 값은 매우 비싸다. 요즘에는 강 못지않게 산과 공원, 골프장 조망이 인기를 끈다. 삭막한 도시에서 녹색 환경을 접할 수 있다면 주거비용을 기꺼이 더 치르겠다는 소비자가 늘고 있다. 한 부동산정보업체의 설문조사 결과를 보니 살고 싶은 아파트로 응답자의 47%가 ‘강이나 호수를 볼 수 있는 아파트’를 꼽았으며 산(26%), 공원(18%) 조망아파트가 뒤를 이었다.

◇멀티(multi)조망은 가치도 멀티

산이나 강을 함께 볼 수 있는 ‘멀티조망’ 단지는 조망 프리미엄이 더 높다. 서울 동작구 본동 한신휴아파트는 고층 일부에서 한강과 함께 사육신묘지공원, 상도근린공원을 볼 수 있다. 서울 성동구 금호 11구역에 들어서는 대우푸르지오는 전체의 30%가 한강을 내려다볼 수 있으며, 일부 층에서는 달맞이공원과 응봉산공원을 볼 수 있다. 남양주 덕소는 남쪽으로 한강을, 북쪽으로 예봉산을 낀 배산임수의 지형이다. 덕소에서는 주공3차, 신암, 우송, 강변삼익, 신한, 진도, 우림, 한솔, 현대, 두산위브, 강변해태, 벽산, 한강우성, 건영, 쌍용 등이 한강을 볼 수 있고 일부 아파트는 한강을 건너 하남의 검단산까지 멀티조망권을 가지고 있다.

초고층 주상복합 아파트에서도 ‘멀티조망’이 강조되고 있다. 서울 양천구 목동 현대하이페리온은 높은 층에서 한강과 파리공원, 오목공원을 모두 볼 수 있는 가구와 조망이 전혀 없는 가구 간의 시세차가 매우 크다.

청약 과열로 눈길을 끌었던 서울 광진구 자양동의 주상복합아파트 더샵스타시티는 고층 일부의 경우 남쪽으로는 한강을, 서쪽으로는 뚝섬숲을, 북쪽으로는 어린이대공원을, 동쪽으로는 아차산을 볼 수 있다. 남양주시 와부읍 두산위브도 한강만 보이는 가구와 한강과 검단산을 함께 조망할 수 있는 가구의 시세차가 수천만 원에 이른다.


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