부동산 정보포털에서 거래포털로!

안녕하세요 ~ nadowoo님.. ^^;

저야말로 nadowoo님의 네이버 블로그를 즐겨 찾는 팬입니다. 과천과 관련해서 네이버에서 검색을 하다보면 어지간한 자료들은 모두 nadowoo님의 블로그에서 찾아지더군요.

엄청난 스크랩양에 늘 감동을 하면서 즐겨 이용하고 있습니다. 오죽하면 제가 과천과 관련한 자료를 한 번 다 모아보려고 했었는데, nadowoo님의 블로그를 본 후 포기를 했겠습니까! 아무리 모아도 nadowoo님 이상 모으긴 쉽진 않겠더라구요.

늘 블로그에서 눈팅만 하다가 이렇게 부뱅 게시판을 통해서 인사를 나누게 되니 영광이구요, 문의하신 질문에 제가 알고 있는 만큼만 소심하게 답변을 드릴께요.

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1. 3단지26평과 11단지 25평이 1억3천이 차이가나는데 동시에 재건축중인데 시세차이가 나는 이유는 무엇일까요?

답 : 여기에 대해서는 여러가지 의견이 분분합니다. 대표적인 의견이 3, 11단지의 설계가 다르다는 것과 재건축 조건이 다르다는 것, 내장재와 옵션이 다르다는 것 등이 있죠.

실제 11단지는 3단지에 비해 여러모로 우위에 있을 수 밖에 없는 조건이 있습니다. 이를테면 11단지는 3단지와 달리 처음부터 지금까지 재건축 추진자체가 아주 매끄럽게 진행되고 있죠.

반면 3단지는 재건축 조합장의 자격문제와 재건축 추진과정상의 몇가지 의혹으로 인해 감시단의 항의가 드세죠. 3단지는 도급제인데 반해 11단지는 지분제라서 11단지의 경우 향후 공사과정에서 추가부담금을 낼 걱정이 없는 상태인반면, 3단지는 재건축 과정에 문제가 발생할 경우 추가부담금을 내야 하는 불안정한 상태라는 부분도 있겠구요.

게다가 3단지는 단지내 상가 때문에 여러가지 문제도 많았고, 또 철거 과정에서도 끝가지 이주를 하지 않고 버티는 소유주와 세입자(약 10여가구)가 있어서 그 과정에서 또 많은 시간낭비를 해야했구요.

제가 3, 11단지의 소유주가 아니기에 정확한 내용을 말씀드리긴 어렵습니다만, 이런 저런 내용을 들여다보면 3단지 재건축은 좀 시끄러운데 반해 11단지는 매끄럽게 잘 진행되고 있다는 차이가 가장 큰 듯 합니다. (제 누나가 3단지 43평 조합원이라 3단지 재건축조합 홈페이지는 종종 보고 있습니다)

그러나 제가 볼 때는 그런 저런 이유를 다 감안하더라도 3단지와 11단간에 같은 평형을 기준으로 가격이 1억 이상 차이가 나는 이유는 11단지의 희소성 때문이라 판단 합니다. 3단지는 매물이 상대적으로 흔한 반면, 11단지는 지난 1년 내내 매물보기가 힘들었습니다.

특히 26평이나 33평대의 경우 3단지는 언제나 매물이 조금씩이나마 계속 있어왔습니다만, 11단지는 매물을 찾아보기가 너무너무 귀합니다. 제가 쭈욱 지켜온 바로는 같은 평형대에서 동시에 매물이 2개이상 출현한 걸 본 기억이 거의 없습니다. 매물이 귀하니 호가를 높여 부를 수 있는 것이고, 매물이 없다보니 그 가격에 거래가 이뤄지겠죠.

여기에 한가지 덧붙이자면 11단지의 입주가 3단지 보다 1년이나 빠르다는 것과 관악산 자락 바로 아래에 위치하고 있는 입지도 한 몫하지 않나 싶네요. 그야말로 쾌적한 위치에 자리잡고 있는 웰빙 아파트인데다, 세대수가 적어서 매물이 귀하고, 또 과천에서 제일 먼저 자리잡는 새아파트라는 프리미엄도 작용할거구요.

참고로 3단지의 경우 43평과 47평 로얄층의 경우에는 11단지와 큰 차이가 나지 않는걸 보면 희소성이 많이 작용하기 때문이라는 것이 제 의견입니다. (비로얄층의 경우에는 11단지가 3단지보다 훨씬 더 비쌉니다)

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2. 향후 입주후 두단지의시세는 얼마일까요? 두단지 25,26평의 입주시시세는 동일해질까요

세대수가 많은 대단지의 경우 거래가 잘되고 내부 수요(세입자가 집을 구매하는 경우)도 많아서 환금성이 좋다고하죠. 게다가 내부에 상가도 알차게 형성되어 있어서 생활편의시설이 잘 갖춰지구요. 그래서 아파트를 구입할 때는 나홀로 아파트보다 대단지 아파트를 구입하라는 것이 정석이죠.

반면 세대수가 많은 단지는 1년 내내 급매물이 있다는 말이 있을 정도로 늘 여러개의 매물이 서로 팔리기 위해서 경쟁을 하다보니 시세가 급등하기가 좀 힘들다는 단점도 있습니다. 11단지처럼 매물이 귀해야 시세가 가파르게 올라갈 수 있겠죠.

하지만, 향후 3단지는 생활편의성 면에서 11단지보다 우월한 장점이 있는만큼 지금처럼 1억 이상 차이가 나진 않을 걸로 예상합니다.

3단지 26평의 경우 5억 중반~6억대의 시세를 형성하고, 11단지 25평의 경우 6억~6억 5천 정도의 시세를 형성하지 않을까 예상합니다. 이런 차이는 11단지의 입지가 주는 장점과 희소성이 작용 하기 때문이라 판단합니다. 물론 여기에 더해 내장재나 외관의 차이도 약간 작용하긴 하겠죠.

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3. 과천청사 이전부지의 활용은 어떠할까요? 주상복합/아파트촌/연구소/대학교부지?

현재 건교부에서 용역을 준 상태이고 용역결과가 내년 가을쯤에나 나올 듯 하니, 아마 청사 이전부지에 무엇이 들어설지는 내년 연말이나 되야 가시화될 것 같습니다. 청사 이전부지에 무엇이 들어올지는 아직 예측이 불가능하긴 합니다만 무엇이 들어온다고 한들 현재의 청사보다 못한 것이 들어올 확률은 거의 없다고 봅니다.

참고로 정부에서 조사한 자료들을 찾아보면 정부청사를 민간에게 매도할 생각은 없는 것 같더군요. 제 개인적인 단순추측으로도 정부가 민간에게 임대는 할 지언정 팔아버리진 않을 것 같습니다. 현재의 과천 정부청사자리는 군사적으로 둘도 없는 요지인지라 이걸 팔아넘기기가 쉽지 않을 것 같거던요. 이 문제는 계속 두고봐야할 것 같습니다.

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4. 갈현동신도시 조성이 과천에는 어떠한 영향을 줄까요?

갈현동 문원동에 걸쳐 조성될 과천 지식정보타운에는 임대 아파트 단지 조성계획이 전혀 없는 걸로 알고 있습니다.

지난 번 건교부에서 갈현동 지식정보타운에 임대아파트 단지를 포함한 미니신도시를 공급할 낌새(물론 건교부는 보도자료를 통해 검토한 바 없다고 부인했습니다)가 보이자, 과천시에서 강력 반발한 사례가 있듯이 과천시는 서울의 기생도시 혹은 경마장 세수에 의존하는 위락도시가 아닌, 과천을 자족도시로 탈바꿈하기 위해 지식정보타운 건설을 내건만큼 임대아파트가 들어올 가능성은 제로에 가깝다고 봅니다.

(참고로 과천시의 개발계획은 미니 신도시가 아니라 과천지식정보타운입니다. 미니 신도시는 건교부에서 추진하는 거죠)

어느 정도 규모로 실현가능할런지는 알 수 없지만, 과천시에서 추진하는 지식정보타운은 R&D나 IT 관련 업체들이 대거 입주할 수 있는 업무 및 상업 지구 건설이 목표인 것으로 보입니다. 마치 정자동의 상업지구처럼 말이죠.

일단 과천시 단독 추진이 아니라 한국토지공사와 공동투자 형식으로 함께 추진을 한다고 하니 조금 더 지켜봐야겠죠. 아무쪼록 2008년에 계획대로 착공되기를 기대할 뿐입니다.

과천 지식정보화타운 조성되면 과천이 안양방면으로 확장되는만큼 3단지에 수혜가 되리라 봅니다. 지금은 3단지가 과천의 끝자락에 위치하고 있지만, 지식정보화타운이 조성되고 나면 과천의 중심이 되는 효과가 있지 않겠습니까?

무엇보다 지식정보타운이 계획되로 착공되고 과천시의 전망처럼 업무지역의 상주인구가 3만명 이상 증가한다면 수요공급측면에서 수요가 늘어나는만큼 과천 전체에 호재가 될 것입니다.

그리고, 여러분들이 말씀하시듯이 과천시가 지식정보타운 건설을 통해 인위적인 인구증가를 꾀하는만큼, 기존에 만든 인구증가없는 과천지구단위계획과는 상충하는 측면이 있기에 지구단위계획의 변화를 이끌어 낼 수 있는 모멘트가 될 가능성도 있다고 봅니다.

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5. 행정구역개편으로 서울시에 편입될까요/의왕.안양과 통합될까요?

행정구역개편은 한나라당과 열린우리당 사이에 따로 논의가 되고 있는 걸로 아는데 쉽게 추진될 수 있는 일이 아니라 봅니다. 저는 개인적으로 어느쪽으로건 통합되지 않는 쪽이 과천에 도움이 된다고 봅니다.

이상 허접 답변이었습니다. 참고삼아 봐주세요~