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9월 초순경에 부동산갤러리에 어떤 분이 서부이촌동이 수용방식으로 개발될 때를 가상해서 분석한 글을 올린 적이 있어 퍼담았었는데, 아래 분을 비롯해서 여러 분들이 수용방식 개발에 궁금해 하시는 것 같아 전재해서 올립니다. 글 쓴 분이 양해해 줄 것으로 생각하며, 많은 참고가 될 것입니다.
대림아파트나 성원아파트의 경우는 대지지분이 일반 아파트들에 비해 상당히 적기 때문에 대지 지분을 기준으로 하는 일반적인 보상방식에 의해서는 보상가가 대단히 적게 나올 것 같아 걱정이네요. 서울시가 한강조망권 보상에 대해 난색을 보였다는 기사도 어디서가 본 적이 있는데, 수용되면 얼마 받지도 못하고 쫒겨나는 것은 아닌지----.


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서부이촌동, 과연 수용방식으로 개발될 수 있을까?

서울시의 8월30일 이주대책기준일 발표로 서부이촌동 개발에 대해 말들이 많네요.

일단 현재 서울시의 겉으로 드러나는 주장은 아직은 아무것도 결정된 바가 없지만, 서부이촌동을 기존의 도시개발과 같은 방식으로 추진할 수도 있으며, 이 경우 비거주 1가구다주택자에게 대한 입주권제한 등이 있을 수 있다는 것 같아.

그러면 먼저 그동안 서울시 도시개발이 어떻게 진행되어 왔는지를 볼 필요가 있을 것 같아.

대표적으로 천왕도시개발사업, 강동 강일지구 개발사업, 동남아유통단지기반기설조성사업, 장지택지개발사업, 신내택지개발사업 등이 있는데, 이들 사업의 공통점은 다음과 같음.

1. 사업시행자가 SH공사임.
2. 사업방식은 사업지역내 토지와 건물의 일괄 수용 및 이에 따른 현금보상. 수용에 따라 보상받는 경우는 보상가에 대해 실거래가로 양도소득세를 고스란히 물음. 특히 6억이상인 경우는 어떠한 예외없이 양도소득세를 추징당함.
3. 입주권은 거주자에 한정하여 전용면적 85㎡ 이하 주택소유자는 전용면적 60㎡(협의체결하고 자진이주시는 85㎡)의 분양아파트 입주권 부여, 전용면적 85㎡ 초과 주택소유자 및 대지면적 170㎡초과 소유자는 전용면적 115㎡ 입주권 부여.
4. 기준일 현재 거주하지 않는 소유자는 전세대원이 1가구1주택일경 우에만 3.과 동일하게 입주권부여.
5. 타인토지위의 주택소유자는 전용면적 60㎡(협의체결하고 자진이주시는 85㎡)의 분양아파트 입주권 부여.
6. 기준일이후 주택취득자는 전세대원이 무주택자일 경우에 전용면적 60㎡이하 입주권 부여.
7. 원주민 입주권에 대한 분양조건은 일반분양과 동일, 즉 입주를 위해서는 일반분양가와 동일한 돈을 내야함. 공짜로 주는 것이 아닐뿐더러 별도의 조합원분양가가 없음. 물론 SH공사 아파트라 분양가가 주변 시세에 비해 상당히 저렴함. 그러나 은평뉴타운 분양에서 보듯이 높은 가격에 분양할 수도 있음. 정해진 것이 아님.
8. 입주권은 전매가 안됨. 불법임. 팔다가 걸리면 매수 매도자 쌍방 모두 입주권 자체가 취소되고, 3,000만원 이하 벌금냄. 또한 분양가상한제가 적용되는 경우는 분양계약일로부터 5-10년간 전매제한됨.

자. 이러한 조건에 의해 서부이촌동이 개발되어진다고 보면 어떻게 될까요?

사람들이 현재 서부이촌동 거주자나, 비거주하지만 1가구 1주택자들은 입주권을 받는다고 생각해서 안도의 숨을 쉬고, 비거주하는 1가구 2주택자만 입주권을 받지못해 난리났다고 생각할지 모르지만 정말 그럴까? 위 기준을 적용하면 다음과 같은 결론이 나와.

1. 수용에 따른 현금보상일 경우, 보상가가 얼마나 나올까? 아마 현재의 호가보다 훨씬 못미칠 가능성이 높지. 이번에 입찰공고난 코레일땅은 가격이 높은 중심상업지역을 포함하고 있어 땅값이 높지만, 서부이촌동지역은 일반주택지와 주택상업지구로 고시되어 있어 땅값이 훨씬 떨어지겠지. 그러므로 코레일땅이 평당 1억원에 낙찰된다고 해도 그 가격으로 서부이촌동의 수용땅값이 적용되기는 어려울거야. 실제로는 훨씬 그 아래겠지. 입지가 좋은 대림이나 북한강성원 아파트의 경우에도 한강조망권 값을 제대로 받을 수 있을까? 좀 어렵겠지.

2. 수용에 따라 현금보상 받는 경우는 양도소득세를 보상가격에서 실거래가로 고스란히 물어야 함. 특히 양도가액이 6억 이상인 경우는 어떠한 예외없이 양도소득세를 내야함. 아마 성원과 대림아파트의 소유자들과 단독과 빌라지분이 약간 큰 소유자들은 거의 대부분 상당한 양도소득세를 물어야 할 것 같네. 2년이상 거주요건을 채우지 않았다면 양도소득세는 엄청날 것임. 더군다나 1가구2주택이라면 양도소득세는 거의 후덜덜---.

3. 입주권은 단 두종류, 전용면적 60㎡(협의체결하고 자진이주시는 85㎡)과 전용면적 115㎡ 짜리 하나씩만을 받음. 사업지역내에서 지분을 많이 같고, 몇 개씩 권리를 가졌어도 소용없이 단 1개만 주고 나머지는 현금청산됨. 대림 44 漬？일부 대형지분을 가진 소유자를 제외하고는 서부이촌동 소유자들의 대부분이 전용면적 60㎡(협의체결하고 자진이주시는 85㎡)짜리 입주권을 받음.

4. 입주권은 거주하는 소유자, 비거주하지만 기준일 현재 1가구1주택자에게만 부여됨. 비거주 1가구2주택자 이상은 입주권 없음.

5. 입주권대상자에게는 공짜가 아닌 일반분양가로 주복을 공급함. 아래 보니 일부 횽아는 입주권이 공짜인 것으로 아는데, 그건 큰 착각이야. 공짜는 커녕 조합원분양가도 없고 일반분양가에 주는 것이야. 또한 취득세와 등록세도 고스란히 내야함.

6. 그러면 개발지역 아파트의 분양가는 얼마나 될까? 분양가상한제가 실시되고, 국민주택 규모인 33평대(전용 85㎡) 분양가는 대형에 비해 훨씬 싸기는 하겠지. 그러나 땅값이 워낙 비싸고, 몇 년후 분양이며, 결정적으로는 SH공사 공급이 아닌 민간건설회사 공급분이기 때문에 분양가가 셀 가능성이 대단히 높지. 아마 평당 3,000만원에서 3,500만원은 되지 않을까 싶은데? 지난번 분양한 서울숲 힐스테이트 35평(전용 85㎡)의 분양가가 최고 7억6천이었는데, 몇 년후 분양이라는 점과 용산 국제업무지구 입지를 생각하면 이 정도는 되지 않을까 싶어. 그렇게 되면 33평대(전용 85㎡) 아파트 분양가만 해도 9억6천만원에서 11억5천만원이지. 취득세와 등록세를 합하면 적어도 10억 이상이지.

참고로 이번에 분양하는 뚝섬 대형주복 분양가가 4,000만원 가까이 간다는데, 그렇다면 몇 년 후의 용산 국제업무지구 대형 주복분양가는 분명 그이상 갈게 분명하지. 아마 중대형은 4-5,000만원은 잡아야 하지 않나 몰라.

이상이 기존 서울시 도시개발사업의 기준에 따른 서부이촌동 도시개발의 결론이야. 그렇다고 수용방식의 개발을 하면서 서울시가 다른 기준을 적용할 수는 없을 것이야. 서부이촌동 지역만 완화된 다른 기준을 적용하면 아마 그동안 도시개발사업이 진행된 곳들에서 난리들이 날 걸. 동일한 기준을 적용해 달라고 소송이 막 들어올 것이야.

자! 그러면 따져봅시다. 예컨대 북한강성원 아파트 소유자들이 수용되어 현금 보상받았지만, 양도세로 상당부분이 빠져나간 상태에서 남는 돈으로 33평, 분양가 10억대 이상의 주복을 들어갈 수 있을까? 아마 소수만 빼고 대부분은 못들어가지. 다른 아파트 소유자와 단독 빌라지분 소유자도 마찬가지이지. 대림27평은 보상가가 성원보다 약간 적어서 주복 33평에 들어갈 돈이 더 들어갈테니, 아마 더욱 못들어가겠지.

이들은 그나마 27평에서 33평으로 상향되기나 하지, 대림의 33평의 경우는 평수가 전혀 변동이 없는 상태에서 몇 억을 추가로 지불해야 주복 33평에 들어갈 수 있을 것이야. 다른 아파트에 비해 보상가는 높겠지만, 양도세 문제로 실제 손에 쥐는 돈이 적을 것이기 때문에 지불해야할 돈이 만만치 않을 것이야. 양도세 문제를 우습게 보지마세요.

그러면 현재 서부이촌동 최대평수인 대림 44평소유자들과 전용면적 85㎡ 초과 주택 및 대지면적 170㎡초과 지분소유자들은 어떨까? 역시 힘들지. 40평대(전용면적 115㎡)입주권을 받을텐데, 40평대부터는 일반분양가가 30평대보다 확 뛰어오를 것이기 때문에 분양가가 장난이 아니지. 평당 4-5천만원은 될덴데. 대림44평은 동일한 평수에 다시 들어가기 위해서는 아마 상당한 돈을 지불해야 할거야. 더군다나 양도세는 금액이 클수록 기하급수적으로 증가하기 때문에 지불해야 할 돈이 예상을 훨씬 뛰어넘는 엄청난 것일 것이야. 이들 소유자중에도 주복에 들어가기 힘든 낙오자가 꽤 생길 것 같아.

이상과 같은 상황 때문에 많은 사람들이 입주권을 프리미엄을 받고 팔아야 하겠다고 생각하지만 이것도 힘들어. 도시개발지구 입주권 전매는 원칙적으로 불법이지. 팔다가 걸리면 매수 매도자 쌍방 모두 입주권 자체가 취소되고, 3,000만원 이하 벌금까지 물게되지. 방법이 있다는 떡방과 호객꾼들은 거진 사깃꾼이라 보면 됨. 이는 대단히 위험하고 불법적인 방법으로 잘못하면 신세망치기 십상이지.

마지막 결정타는 분양가상한제가 적용되기 때문에 분양계약일 이후 5-10년간 전매도 할 수 가 없다는 점이야. 꼬박 몇 년간 가지고 있어야 하지. 거주요건을 채우지 못한 사람은 들어가 살아야 되고. 현재 아파트 보유세가 급증하고 있지. 기본적으로 모두들 상당한 종부세를 몇 년간 물어야 할덴데, 기존 서부이촌동 주민들 대부분이 이를 감당하기 힘들지.

입주권을 받았지만 이를 감당할 형편이 되지 않고, 입주권을 팔 수도, 전매할 수 도 없고 진퇴양난이지. 퇴로가 막혀버린 것이야.

이렇게 어쩌지도 못하는 상당수 서부이촌동의 사람들에게 서울시가 현재 내놓을 수 있는 안은 아마 용산국제업무지구가 아닌 다른 서울시의 택지개발지구 아파트의 특별분양 입주권을 주는 것이 아닐까 몰라. 攘？ 발산, 천왕, 상암지구 등에 이런 아파트들이 SH공사에 의해 공급되었었지. 이 경우는 분양가가 상당히 저렴하지, 주변 시세의 70%이하 라나. 지하철과 도로에 보면 특별분양이라고 사람들을 호객하는 그거 있잖아. 세곡, 우면2, 마천, 신정3, 신내2, 상계·장암 등의 택지개발지구에 이런 특별분양이 있을 것이라고 떠들어 대고 있잖아.

이런 입주권을 받으며 들어갈 수 는 있겠지만, 용산국제업무지구 입주권과는 격이 천양지차이지.

아무튼 결론은 서울시의 수용방식으로 서부이촌동 개발이 추진되면 현재 2,200여 세대의 서부이촌동 소유자중 극히 일부를 제외하고는 대부분 자신이 살거나 소유하던 집을 내놓고(나쁘게 말하면 빼앗기고) 다른 지역으로 쫒겨갈 수 밖에 없다는 것이야.

수용방식의 서부이촌동 개발은 대부분의 서부이촌동 소유자들에게 멀쩡한 집을 뺏기고 다른 동네로 쫒겨나는 일이라고 생각되는데도 서부이촌동 주민들이 가만히 있을까? 만약 서울시가 수용방식으로 서부이촌동개발을 추진한다면, 거의 모든 서부이촌동 주민들이 결사항전할 것 같은데---.

그리고 잘아다시피 서부이촌동 지역은 거주요건이 좋지않아 소유자들의 실거주비율이 절반도 되지않는다고 하는데, 이중 상당수가 2주택자 이상자들이겠지. 수용방식일 경우 이들에게는 이런 입주권조차 부여되지 않기때문에, 이들은 격렬하게 반대를 하겠지

서부이촌동 소유자중 2주택자라고 모두 투기자이고 돈많은 사람들일까. 잘알다시피 서부이촌동은 그동안 돈많은 사람들의 관심밖 지역이었지. 학군, 재건축여부, 거주여건 어디하나 돈있는 사람들이 투자할 만한 건덕지가 별로 없었지. 아마 그들이 투자를 했다면 동부이촌동지역이지 서부이촌동은 아니야. 서부이촌동은 초․중등학교가 없어 아이들 키운는 입장에서는 거의 빵점에 가깝지. 서부이촌동 소유자중 애들 교육때문에 서부이촌동에 거주하지 못하고 다른 곳에 사는 사람들이 꽤 될 걸. 이런 사람들중에는 전세로 이사다니는 것이 싫어 적은 빌라라도 구입해서 안정적으로 살고 있는 사람들도 적지않이 있을 걸. 좀더 여유가 되면 적은 아파트를 사거나. 이런 사람은 무늬만 2주택자들이지. 이런 사람들에게 비거주2주택자라고 입주권을 않주면 어떻게 될까? 아마 그들의 반대는 상상을 초월할 걸.

수용방식의 개발은 서울시와 코레일에게만 좋은 일이지. 건설업자와 사업시행자들도 이익은 나지만 수용에 따른 막대한 초기비용을 감당해야 하고, 수용에 따른 민원과 저항을 생각할 때 골치 좀 아플거야. 그렇기 때문에 코레일이 처음 서울시가 서부이촌동개발을 포함시키라고 했을 때, 이에 저항했던 것이야. 모든 민원과 행정적 절차를 서울시가 해결해주면 하겠다고 버틴 것이기도 하고.

수용방식의 서부이촌동 개발은 사실상 서부이촌동 개발을 하지말자는 것이야. 말이 나와서 말인데 서부이촌동 대림과 북한강성원 아파트소유자 입장에서는 수용당할 바에야 개발안하는게 백번 낳지. 코레일땅에 국제업무지구가 들어서면 그곳의 한강조망되지 않는 주복들보다는 한강조망 짱짱하고 위치가 좋은 기존의 대림과 북한강성원 아파트가 더 좋지않겠어.

수용방식의 도시개발은 서부이촌동같이 땅값, 집값이 높은 지역에서 할 수 있는 것이 아닌 것 같아. 기존에 서울시가 해왔던 곳을 보아도 알잖아. 지가 낮고 아파트 거의 없는 지역에서나 SH공사를 시행사로 해서 해 왔잖아. 오죽했으면 도시개발법에 환지방식의 개발이 명시되어 있을까.

현실적으로 서부이촌동 개발은 현실적으로 환지방식 개발밖에 없는 것 같은데, 어떠할라나 모르겠어. 환지방식의 개발인 경우는 법적으로나, 기존에 해왔던 곳을 비추어 볼 때, 거주여부, 1가구2주택 여부는 별 상관이 없지 않나 싶어. 환지방식은 양도세문제도 거의 없지.

서부이촌동의 결론은 어떤 횽아 말대로 환지방식의 사업추진이냐, 개발취소냐인 것 같아. 잘모르겠지만---. 어떻게 할라나.

다만 이번 이주대책기준일 발표로 땅값, 아파트값 급등을 막았기 때문에 나중에 환지방식의 사업추진을 할때도 감정 평가액을 상당부분 떨어지게 하였고, 도시개발에 있어 골칫거리인 세입자 문제를 정리했다는 점에서는 서울시도 나름대로 성과를 올린 것이라 할 수 있지. 서울시도 이쯤해 두었으면 그만 퇴로를 열어주고, 정상적으로 나가는 것이 한강프로젝트 추진을 위해 좋을덴데, 어쩔라나 모르겠네. 공무원들은 맡은 소관업무마다 조금씩 말이 다른데, 한강프로젝트 기획한 곳에서 중심이 되어 서부이촌동 개발을 추진한다면 또 달라지겠지.