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문래동 도심 개발은
일본 의 복합타운 개발 과 너무나 빼닮았습니다


도쿄에서 높이 100ｍ 이상 초고층 빌딩은
5월 초 현재 완공 중인 건물까지 합쳐 170여 개에 달한다.

고이즈미 전 총리가 첫 취임했던
2001년(90여 개)과 비교하면 2배 가까이 늘어난 숫자다.

이들 빌딩은 롯폰기와 시오도메, 오모테산도, 오다이바 등
도심 재개발 프로젝트가 진행 중인 지역에 집중적으로 설립되고 있다.

90년대 초만 해도 폐쇄된 항구나 창고용지,
매립지, 낙후된 공공아파트들이 몰려 있던 지역이다.

도쿄 도심 재생산업 성공에 대해 다카후미 노구치 도쿄대 교수는
"도심 재개발을 통해 신성장동력을 찾으려는
정부의 강력한 의지와 복합기능도시 설립을 통해
수익성을 높이려는 민간 개발업체 이해관계가
맞아떨어진 결과"라고 분석했다.

고이즈미 전 총리는 2001년 집권하자마자
내각부에 '도시재생본부'를 설치하고 직접 본부장을 맡았다.

이어 2002년 '도시재생 특별조치법', 2003년 '공장ㆍ대학 입지 규제법' 철폐 등 규제 완화 조치를 잇따라 내놓으며 슬럼화 조짐을 보였던 도쿄가 부활할 수 있는 제도적인 토양을 마련해 줬다.

조주현 건국대 교수는 "우리나라는 재개발을 추진할 수 있는 법적 근거로 도정법 도촉법 도시개발법 등이 마련돼 있지만 목적이 서로 다르다"며 "일본처럼 도시재생특별법을 제정하고 중앙정부 조직으로 도시재생사업단을 만들어야 효과적인 사업 추진이 가능하다"고 지적했다.

거품경제 붕괴 이후 일본의 신성장동력으로 부상한 도심 재개발 프로젝트. 건축기준법을 완화해 900% 이상 용적률이 적용되고 층고 제한이나 군사구역 등 국내에서 적용되는 초고층 규제들은 눈을 씻고 찾아봐야 없다.

롯폰기 일대를 20차례나 다녀왔다는 정춘보 신영 회장은 "정부의 규제 완화가 민간업체 개발 의지를 부추겼고 상업시설과 주거지역, 오피스타운이 어우러진 복합단지 개발 성공으로 이어졌다"고 지적했다.

롯폰기힐스는 도심 재개발을 통해 평균 327%였던
주거지역 용적률이 현재 719%로 높아진 상태다.

국내 뉴타운사업은 녹지시설이나 주차시설을
넓힌다는 명분을 내세워 아직도
용적률을 180~200% 정도로 규제하고 있다.

김신조 내외주건 대표는 "일본은 초고층을 연계한 단지형 개발,
초고층 빌딩과 문화ㆍ쇼핑 공간을 연계한 복합형 개발 등이
이뤄져 상업성과 도심 미관이라는 두 가지
부가가치를 동시에 충족시킬 수 있었다"고 평가했다.

저층 아파트와 사무실 빌딩이 밀집해 있는

롯폰기 5번가(8.1㏊) 일대는 롯폰기힐스와 미드타운 대성공에 힘입어
현재 제3의 복합도시 프로젝트가 추진 중이다.

이곳의 랜드마크 빌딩은 롯폰기힐스
모리타워(238ｍ)나 미드타운타워(248ｍ)보다
더 높이 건축될 것으로 전망된다.

롯폰기힐스를 개발한 모리빌딩그룹은
"신산업사회는 주거ㆍ직장ㆍ문화ㆍ쇼핑 등이
한공간에서 해결되는 수직도시의 시대"라며
초고층 개발붐을 주도하고 있다.

일본의 도심 재개발은 이처럼 전용 주거지역보다는
랜드마크 빌딩과 상업ㆍ문화 등 복합시설 위주로 프로젝트가 진행된다.

◆도쿄 재개발 배우기 열풍

= 90년대 도심 인구가 교외로 이주하는 '도넛 현상'으로
몸살을 앓았던 도쿄도.

그러나 2000년대 들어서는 규제 완화와 도심 재개발, 거품 붕괴에 따른 지가 하락이 맞물리면서 일본 대도시 가운데 유일하게 인구가 가파르게 늘고 있다.

4월 말 현재 도쿄도 인구는 1283만명을 돌파했다.
고이즈미 전 총리가 집권했던 2001년과 비교하면
75만명 이상 늘어난 숫자다.

김규정 부동산114 차장은 "미나토구 주오구 지요다구 등에
최근 2~3년간 젊은층 인구 증가가 두드러진 것도
도심 재개발로 인해 신주거ㆍ업무공간이 마련됐기 때문"이라고 지적했다.

도쿄에서는 현재 가스미카세키 지역 알7프로젝트(연면적 25만㎡)를 비롯해 아카사카의 티비에스 개발계획(18.7만㎡), 미쓰비시상사의 마루노우치 야에스(19만㎡), 니시신주쿠(33만㎡) 등
이미 공사를 착공했거나 착공을 앞둔
도심 재개발 프로젝트가 수두룩하다.

도쿄 성공 사례가 오사카 나고야 후쿠오카 등
다른 지역들로 속속 확산되고 있는 가운데
도심 재개발은 '늙은 일본'을 회생시킬 수 있는

21세기 경제 부흥의 새로운 해법이라는 평가도 나오고 있다.

[기획취재팀＝채경옥 부동산부 차장 매일경제