부동산 정보포털에서 거래포털로!

2015년까지 집값이 상승할 수 밖에 없는 이유

'집값하락→가계몰락→금융위기'
주택가격 폭락론이 심심치 않게 대두대고 있다.
최근 언론을 통해 유포되고 있는 이 시장 경제의 원리는 처음 뿌리에서부터 문제가 있다.
집값하락? 하락도 그냥 하락이 아닌 폭락?
현재 우리 경제에서 부동산이 차지하고 있는 비중을 고려해보고 현장 상황을 정확히 파악했다면 이 주택가격폭락론이 얼마나 터무니 없는 것인지를 금방 catch할 수 있을 것이다.

◈ 신도시와 임대아파트 정책 뒤집어보기
연이어 부동산시장을 강타한 1.11대책과 1.31대책은 공급확대를 위하여 신도시를 건설하고 임대주택을 늘린다는 것을 주요 골자로 하고 있다.
하지만 애석하게도 분당급 신도시를 건설하여 강남에 대한 수요를 분산시켜 집값을 잡는다는 설정은 현실을 외면한 대표적인 정책이 아닐 수 없다.
강남분산효과는 지리적인면이나 주거환경면에서도 한계가 있으며 자연을 훼손시키고 또다른 투기수요만을 조장하는 악의 축만을 생성할 뿐이다.
얼마전 검단과 판교신도시 이벤트만 보아도 부동산시장의 불안정만 가져다 주었을 뿐 그 효과가 미미했다는 것은 뚜렷하게 판명된 사실이다.
서울에서도 강남과 인접해 있으면서도 주거환경을 개선할 필요가 있는 낙후된 주택지역이 굉장히 많다. 이곳은 방치한채 파급효과 또한 미미하고 한계가 여실히 드러나있는 신도시만을 외치는 정부의 방향성은 도저히 이해할 수 없는 부분이다.

두번째 골자인 임대주택펀드를 조성하여 서민을 위한 임대아파트를 전면확대 공급한다는 방향성은 자금조달에 대한 의문부호는 물론이거니와 전통적인 한국인의 주택선호도 성향을 무시한 안타까운 정책이다.
'임대아파트=왕따아파트'라는 공식이 대변하듯이 오래전부터 우리에게 뿌리깊게 각인되어 온 임대아파트 기피현상은 첨단산업이 진화될수록 점점 심화되고 있는 터에, 임대아파트 본격 전면확대공급책은 계란으로 바위치기식 집값안정책이라는 결론밖에는 도출할 수 없다.

◈ 방향성을 잃은 정책에 따른 부작용
* 분양가상한제, 채권입찰제 : 기존도심재개발지역의 좌초현상과 건설업계의 집단 태업을 야기하여 물량부족, 공급감소
* 분양원가 공개 : 건설업계의 집단태업으로 인해 공급감소
* 주택담보대출 규제 : 결국 원천적인 피해자는 무주택자인 서민, 금융기반이 흔들리며 그 여파가 사회전반적 위기로 확대됨으로서 전체적인 대한민국의 다운그레이드효과
* 전매 제한 : 시장경제원리를 틀어막음으로서 근원적인 공급감소현상 초래

헐리우드 액션과 비견되는 순간때우기용 정책...
주먹구구식, 임기응변식 정책이라는 욕을 몇십년째 먹고 있는 우리의 정부는
지금도 한결같이 '발똥에 떨어진 불 일단 끄고 보기'만을 되풀이하고 있다.
부동산시장의 안정과 집값안정은 시장경제의 원리에 따라 흐름과 역행하지 않게 장기적인 Master-plan으로 해결해야 한다는 것을 우리의 정부는 정말로 모르는 것인가?

앞으로 우리 정부는 많이 바빠질 것이다.
방향성을 잃은 정책에 따른 부작용으로 벌써부터 건설업계은 태업을 선언했고,
기존 구도심 재개발지역의 주민은 집단 민원 태세에 있다.
규제로 인해 생겨난 문제를 또 규제로 해결하려다 보니 점점 그 골만 깊어지고 있는 것이다.

하지만 안타깝게도 우리 정부에게 다가올 본격적인 시련은 바로 지금부터이다.
우리 정부가 맹목적으로 부르짖기만 하는 '집값하락'의 가장 커다란 암초...
그것은 바로 또다른 과거 규제책의 종합선물세트인 '이주대란'이다.

◈ 집값상승의 명백한 증거 - 이주대란
강북 지역의 50%가 재개발 지역으로 선정되거나 이미 기본계획이 수립된 상태이며 서울시 인구 중 40%가 재개발지역에 포함되어 있다.
또한 리서치기관의 조사 결과 김영삼정권 후반기부터 시작된 경기침체로 인해 손보지 못했던 재건축/재개발을 희망하는 결의서를 제출한 지역만 하여도 서울/수도권 지역에서 70%가 넘는 수치를 나타냈다.
현재 서울시에서만 기본계획이 수립된 재개발 지역은 300개가 넘는다.
서울시에서 추진해온 1,2,3차 뉴타운 및 도시재정비촉진지구를 필두로 균형발전 촉진지구사업, 지구단위특별계획구역사업이 동시에 진행될 예정이고 여기에 수도권 경기도 또한 뉴타운을 지정하여 사업을 추진하고 있으며 신시가지 개발 사업 또한 함께 이루어질 전망이다.
또한 재건축을 억제함으로써 리모델링 사업이 이슈화됨에 따른 '이주'에 대한 파장은 점점 확대 될 것으로 분석된다.
지금 이시간에도 시행사주도 주택조합형식이나 자체 주민재개발조합형식의 재정비구역신청 건수는 점점 증가하고 있는 실정이다.
문제는 이주공간이 필요한 이러한 각종 개발사업이 동시다발적으로 일어나고 있다는 것이다.
이를 커버할 수 있는 공급이 적시에 이루어지지 않는다면 '이주대란 태풍'의 파장은 점점 더 커질 수 밖에 없다.
바로 진정한 시장경제의 원리에 입각하여 이러한 공급부족에 따른 집값상승은 불보듯 뻔한 일이라는 것이다.

◈ 집값상승을 부채질하고 있는 우리의 정부
더욱 심각한 문제는 부동산규제책의 부작용이 나타나는 시기와 이러한 이주대란이 도래할 시기가 비슷하다라는 것이다.
이것은 오래전부터 주거환경을 개선할 필요성이 있는... 슬럼화된 도심에 대한 업그레이드를 제때 하지 못해 발생된 것이다. 불필요한 인허가절차를 몇십년째 계속 단행하고 일원화된 전산시스템조차 확보하지 못해 허비한 시간만 해도 엄청난 금융손실을 발생케 하였다.
실효성있는 인허가절차를 통해 단계적으로 도심재개발사업을 차근차근 진행하였다면 현재와 같은 엎친데 덮친격의 심각한 지경에는 빠져들지 않았을 것이다.
정부는 신도시정책의 한계성을 하루 빨리 깨닫고 특별법까지 만들어 벌려놓은 도심재개발-뉴타운사업과 촉진지구사업에 보다 많은 비중을 실어서 추진해야 한다. 진정한 공급다운 공급을 하기 위해선 말이다...

하지만 안타깝게도 현 정부의 부동산시장에 대한 방향성은 확고한 듯 보인다.
발등에 떨어진 불똥을 끄기위해 기름을 붓고 있는 정부...
'지금 부동산시장이 조용하니까 앞으로도 계속 조용할꺼야.. 이제 부동산가격은 잡힌거야!'라고 생각하고 있는 우리의 정부...
단지 1년만을 생각하고 향후 10년을 내다보지 못하는 우리의 참여정부...

◈ 주택가격의 고공행진은 계속된다
과거 '묻지마투자'방식과는 달리 지금 부동산을 접근하려면 내집마련이든 부동산투자든 3년, 5년, 10년 등 각자의 환경에 따라 자신만의 객관적인 term을 세우는 것은 필수요건이 되어버렸다.
과거의 산물(이주대란)과 현재의 방향성 부재(각종 규제책 시리즈)로 인해 안타깝게도 주택가격의 고공행진은 계속될 듯 보인다.
서민들의 한숨만 더욱 커질 훗날을 떠올리면 필자 또한 무거운 마음을 감출 수 없다.




한강변 재개발 투자 연구소 ♣ 소장 민권식
http://cafe.daum.net/aptmall