부동산 정보포털에서 거래포털로!

재건축 소식지 일부내용 올립니다.
분담금대비 향후 투자가치, 시공사 참여정서 등은 또 올리도록 할께요.
이거 다 치는데 너무 힘들어서.. ^^;;;;

::: 영아아파트 재건축 소식지 내용 발췌 :::

* 자체용적률 250% 획득
임대아파트 18%확보 (법적으로 정부에서 추가승인)
용적률 합계 268% 확정!

층고 : 28층 확정!
건폐율 : 17% 확정!

건폐율이란 전체 대지 면적 중 건축물이 차지하는 비율을 말합니다.
좁다란 타워형 건축으로 동간거리가 넓고 쾌적함


* 동작구 최고의 초고층 타워 빌딩 건축!
성냥갑 형태의 네모진 건축물이 아닌 둥근 모양 형태의
라운드형 타워빌딩 28층 4개동 건립

조합원 여러분들의 끊임없는 협조에 힘입어 마침내
용적률 최대치! 층고 최대치!를 해내고야 말았습니다.

건설회사도 1군 A급 브랜드 회사들을 입찰에 참여시켜
동작구 제일의 명품으로 완성시키겠습니다.

기필코 골든벨을 울릴 수 있도록 앞으로 남은 사업일정에도 최대한의
협조를 부탁드립니다.



1. 정비구역지정 통과
3월9일 실시된 서울시 도시계획 및 건축심의 공동심의위원회 심의결과
우리아파트 정비구역지정에 대하여 용적률 250% 4개동 모두 28층으로
확정하는 개가를 올렸습니다.
104동 측면 옆구리에 붙게되는 일부만 최저 18층짜리가 있습니다.

이에 대하여 3월 23일자로 서울시 확정고시까지 득하였음을 알려드립니다.



2. 서울시 기준용적률 (계획 용적률)확정 고시
신문지상과 각종 매체를 비롯한 단지내 각동 게시판 공고를 통하여 익히 소식접하고 계신바와 같이 서울시는 2월 16일 서울시 337개 재건축단지에 대한 기준 용적률을 확정 발표하였습니다.

이중 332개 단지는 용적률 190%에서 210%까지 묶인 반면 우리아파트를 포함한 5개 단지만 230% 를 득하는데 성공하였습니다.

우리같이 같은 3종의 역세권에 포함된 상도동 대림아파트를 비롯한 은마아파트 등 대다수 3종 일반주거지역 단지들이 210%에 묶이는 불행한 결과를 득한 반면 우리는 불행중 다행으로 최선을 다한 결과 간발의 차이로 死地에서 돌아올 수 있었습니다.

확정 발표직전까지 정비구역지정을 가까스로 완료한 5개 단지에 한하여 종전 법에 준하여 적용시키는 결정으로 불과 몇일 차이로 우리가 기적적으로 살아날 수 있게 된 것입니다.

이와같은 결과로 인하여 우리 아파트가 타 단지들에 비하여 많은 반사이익과 더불어 희소가치를 누릴 수 있게 된 것은 천만다행이라 생각합니다.

고난과 역경을 이겨낸 후의 결과물은 항상 값지게 되어 있습니다.
조합원 여러분 조금만 더 참아주시고 협조하여 주시면 반드시 좋은 결과가 있을 것입니다.


2-1. 기준 용적률 (계획용적률)이란 무엇인가
알기 쉽게 표현하자면 재건축추진 단지별로 용적률을 기본적으로 주는 기준치를 의미하여 여기에 재건축 재개발을 할 시 서울시에 의무적으로
기부채납하게 되어있는 기부채납에 대한 추가 인센티브 용적률을 단지여건과 건축여건 등을 감안하여 최저 5%에서 최대 20%까지 추가로 주게 되어 있습니다.

따라서 우리아파트는 기준 용적률 230%에 추가로 주게 되어있는 인센티브 용적률 까지도 최대치인 20%까지 끌어내는데 성공하여
종전법에 준한 상한 용적률 최대치인 250%를 받게 된 것입니다.


2-2. 기부채납과 추가 인센티브 용적률의 관계는?
기부채납은 재건축 재개발로 인한 건축대상물의 현지여건과 주변여건 등을 고려 향후 늘어나는 세대수와 인구증가 기타 차량증가 등으로 인접된 관련 해당도로확장과 소공원 조성등을 위한 면적등을 의무적으로 하게 되어있고 이를 전제로 도시계획 및 건축심의를 통과시켜 주는 것입니다.

기부채납을 했다고 하여 무조건 추가 용적률 20%와 희망층수를 전부 주는 것이 아니고 주어진 상황과 여건에 준한 충분한 자료제공과 타당성 검토자료를 바탕으로 한 이해와 설득을 구하는 반복되는 노력이 수반될때 가능한 것입니다.

이번에 저희와 함께 기준용적률 230%를 받은 서울시내 5개 단지중에서도 요구된 기부채납을 했음에도 불구하고 일부는 245% 246%등의 용적률과 층수에 있어서 기대치에 못미치는 결과를 득한 단지도 있는 반면 우리는 최저치의 기부채납을 하고서도 용적률 및 층수를 희망사항 그대로
득하게 된 것입니다.

무분별한 기부채납을 조건으로 기준용적률이나 상한용적률(인센티브 20%이내 추가합산)을 서울시와 흥정하게 되어있는 것이 아닙니다.
흥정이 가능하다면 190%~210%로 묶여서 손을 놓고 있는 수익성 좋은 저층단지들이나 은마를 비롯한 강남등의 타단지들이 조합사무실을
폐쇄하거나 개점휴업상태로 있지는 않을 것이기 때문입니다.


2-3. 우리아파트의 기부채납 관계는?
의무적인 기부채납은 최소로! 용적률 및 층고는 최대로!
이것은 모든 재 건축, 재개발 조합들이 목숨걸고 시도하는 1차 목표입니다. 이렇게 하고자 하는 것은 상식적이고 당연한 이치이기 때문입니다.
줄 것은 가급적 적게 주고 찾을 것은 최대한 찾고자 하는 것이 가장 기분적인 경제논리 이기도 하기 때문입니다.

다시한번 말씀드려 기부채납 부분에 있어서 우리는 법적으로 하지 않으면 안되고 결과적으로 우리가 필요한 조건이기도한 즉 증가되는 세대수와 인구 및 차량증가 등으로 인한 불가피한 측면에서의 진입도로 2m 확장하는 최소한의 기부채납 조건을 제출하였으나 수없이 묵살당하였고 최소 4m 를 확장아혀 재수정 제출하라는 통보를 수없이 받은바 있으나 끈질긴 해명과 자료제출을 비롯한 반복되는 상황피력 등으로 인허가 당국 및 심의위원들이 막판에 조합측의 제시안을 원안대로 받아들이게 된것입니다.

금번 서울시 기준용적률 확정시 210%를 받은 상도동 대림아파트는 전체면적의 13%를 기부채납하고 추가 인센티브 용적률 최대치인 20%를 추가하여 최대 상한 용적률 230%를 확정고시 받는 것을 목표로 현재 사업을 추진하고 있는 것으로 알고 있습니다.
(이것은 % 대비 우리의 2배가 넘는 수치이며 면적대비 4~5배가 넘는 수치임에도 불구하고 상한용적률 230%로 확정고시 될지는 아무도 예측할 수 없는 사안입니다.)


3. 개발이익 환수 정책
2006년 4월3일자 한국일보 경제부에서 분석한 내용대로라면 개발이익이 우리보다 많은 일부단지들도 환수금액이 전무할 것이라는 분석에 의거할 시 이에 준한 산출방식대로라면 우리단지도 거의 발생되지 않을 것으로 예측은 되나 어찌되었든 크나큰 영향은 없을 것으로 판단이 되고 만에 하나 발생되더라도 500만원 미만으로 발생되지 않겠나 예견됩니다.

만일 일부 환수조치 된다 하더라도 향후 집값 상승은 환수금액보다 2배, 3배 더 증가 될 수 밖에 없는 현실을 감안할때 이 사안에 대하여는 크게 신경쓰실 필요는 없다고 생각됩니다.

결론적으로 사업은 무조건 빨리 가는 것이 환수액을 줄이거나 피해갈 수 있는 최선책임을 참고하여 주시기 바랍니다.



-----첨부된 안내문 내용------------------------------------------

(중략)

* 이번 3.30대책과 관련해 전국의 재건축사업을 추진중인 사업장은 입법을 적극적으로 저지한다는 입장을 밝히고 강력하게 항의를 하고 있습니다.

특히 지금까지의 재건축 규제책때와는 달리 야당인 한나라당도 이번대책에 대해 적극적으로 반대의견을 밝히고 있는 만큼 속단할 수는 없지만
법률 통과 자체에 의문이 가는 법입니다. 이와 함께 5.31지방선거를 앞두고 있는 시점에서 선거에 중요한 쟁점이 될 수 있는 문제를 국회에서 통과시키기는 쉽지 않을 것이라는 전망이 일반적입니다.

따라서 국회에서 많은 협의를 거쳐 올해 하반기에서야 법이 통과될 것이며 이에따라 시행은 올해 연말 또는 내년 초가 될 것이라는 것이 전문가들의 한결같은 의견입니다.


* 향후 우리단지의 대처방안
안전진단 통과에서 보듯이 이미 우리아파트의 경우 노후화가 너무 가속화 되어 주민들이 살기에는 너무나도 불편하고 어려움이 많은 단지입니다.

주차문제는 제외하더라도 내년이 되면 모든 설비들을 당장 바꾸어야만 하는 시급한 문제가 있어 더이상 재건축사업을 늦출수는 없는 상황입니다.

이러한 재건축 사업의 당위성에는 누구도 이의를 제기할 수 없으므로 이 법을 피해가기 위해서는 법시행전에 관리처분계획인가 신청을 반드시 해야만 합니다.

이를 위해 당 추진위원회에서는 조합설립인가를 위한 총회를 준비하고 있습니다. 당 추진위원회에서는 재건축사업의 빠른 진행을 위해 모든 노력을 강구하고 노력하겠습니다.

이제 조합원 여러분들의 일치단결이 필요한 때입니다. 여기서 자신의 이득만을 위해 주장을 편다면 우리모두 공멸하는 길입니다.


정권이 바뀐다고 해서 한번 정해진 법이 쉽게 바뀌지는 않습니다.
개발이익환수로 인한 늘어나는 세수를 새로운 정권이 없애거나 하지는 않을 것입니다.

이제 방법은 하나입니다.
5월에 있을 조합창립 총회에 많은 조합원님들이 참석하셔서 충분히 의견을 제시하여 주시고 재건축결의동의서를 하루라도 빨리 제출하여 주신다면 조합설립인가가 빨리 나올 것이며 조합원님들의 부담이 조금이라도 줄어 들 수 있을 것입니다.

이미 진행중인 사업단지의 경우 추진위원회 승인일부터 준공시점까지의 기간에 대해 부담금을 산정하되 법 시행일을 기준으로 시행일 이후 사업단게부터 준공시점까지의 기간에 해당하는 금액만 부과하도록 되어 있으므로 하루라도 빨리 사업이 추진된다면 그만큼 조합원님들에게 이익이
올 것입니다.

또한, 올해 하반기에 법이 통과되고 내년 상반기에 개발이익환수제도가 시행된다면 어렵고 힘든 일이지만 법시행일 이 전에 관리처분계획인가를 신청할 수 있을 것으로 조심스럽게 예측합니다.

이에 당 추진위원회는 모든 노력을 다할 것이니 조합원님들의 적극적인 협조를 부탁드립니다.
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4. 향후 사업추진 일정
조합원총회(5월13일예정) -> 조합설립인가 (6월20일예정) -> 사업승인인가 (8월15일예정) ->시공사선정총회(10월1일) -> 관리처분총회(12월1일) -> 관리처분인가신청(12월30일) ->이주개시 (2007년 1월) -> 입주 (2010,3월)

개발이익환수에 대하여 건설관련 업계 및 부동산 관련 업계에서는 지방선거를 비롯한 야당의 강력한 반대로 예정보다 지연될 수 밖에 없다고
판단하고 있으며 만약 이러한 사유로 2007년 1월부터 시행된다면 우리는 개발이익환수를 비켜갈 수 있게 됩니다.