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보통 대단지아파트를 선호하는 경향이 많은데, 대단지의 경우 향후 상승이 높지만 구매비용이 비싸기 때문에 이자비용 등을 계산하면 오히려 소단지아파트(입지조건, 학군, 편의시설, 녹지 등)보다 못한 경우가 발생할 수 있다.
그렇다면 전문가들이 추천하는 소단지아파트 중 어떤 아파트를 선택하는 것이 투자 혹은 실수요측면에서 좋을까? 소규모지만 대단지 아파트 못지 않아 시세상승의 견인을 가져오는 소규모 아파트에 대한 전문가들의 의견을 발췌하여 게재하였으니 참고하시기 바랍니다.
그리고 부동산사이트 전문가들도 소규모 아파트 중 시세상승이나 향후가치 등이 있는 아파트에 대한 통계를 통하여 경쟁력있는 아파트가 어떤 원인에 기인하는지? 또 어느 지역에 분포하고 있는지 통계조사를 통해 수요자들에게 정보를 제공해 줄 필요가 있다고 생각한다.


<자료 : 머니투데이>
무릇 대박의 지름길은 역발상이다. 아파트 역시 마찬가지다. 남들이 모두 팔지 못해 아우성 일 때 조용히 사고, 남들이 모두 사지 못해 안달할 때 그냥 팔아 버리는 것이 바로 재테크이다. IMF 때에도, 아니 불과 몇 달 전만해도 재건축을 비롯한 강남 아파트 시장에는 찬바람이 불었다. 강남 아파트를 사라고 하면 투기꾼으로 매도 당하곤 했다.

지난 1년간 머니투데이에 '돈 버는 내집마련'이란 제목으로 컬럼을 쓰면서 ‘오르는 아파트에 대한, 아니 정확하게 말하면 필자 생각에 ‘오를 것 같은 아파트’에 대한 이야기를 썼다. 투기를 하라는 이야기가 아니라 좀 더 투자성이 있는 아파트를 사기 위한 분들을 위한 나름대로의 조언이었다. 투자성을 고려하지 않은 내 집 장만이 내집장만 하나 만으로 의미가 없는 것은 아니지만 투자성이 없다면 내집마련의 의미가 반감되는 것은 부정할 수 없는 사실이기 때문이다.

내집마련과 재테크를 양립시키기는 그리 쉬운 일이 아니다. 그래도 남들과 달리 역발상으로 생각해 보면 좀 더 나은 내집장만이 가능하다는 생각이다.

역발상으로 선택하는 아파트 기준 7가지를 모아 보았다.

1. 대표 아파트 옆의 아파트를 사라

각 지역의 대표 아파트는 누구 뭐래도 많이 오르는 아파트다. 물론 대표 아파트는 위협받기도 한다. 어제의 대표 아파트가 오늘의 대표 아파트는 아니다. 오늘의 대표 아파트 보다는 미래의 대표 아파트가 될 곳을 사야 한다. 예컨대, 지난 수년간 목동의 대표 아파트는 3단지와 7단지 그리고 9단지가 꼽혔다. 목동 단지는 어느 단지든 다 우열을 가리기 힘들 정도로 좋지만 그래도 일반적인 선호도가 그렇다는 것이다. 그런데 지난 5년 간 목동 아파트 27평 상승률은 1단지가 3단지나 7단지에 비해 거의 2배 이상 높았다. 반드시 대표 아파트가 제일 투자성이 있는 아파트가 아니라는 것을 말해 준다.

2. 역세권 아파트 보다는 역세권이 될 아파트를 사라

교통은 입지 분석에서 가장 중요한 요소라고 할 수 있다. 지난 수년간 천안 지역이 부상하는 것도 모두 고속철도라는 획기적인 교통 수단의 등장 때문이었다. 그러나 현재 교통이 좋은 아파트 보다는 미래의 교통이 좋아지는 아파트를 사는 것이 투자성이 있다. 서울에서는 9호선이 개통될 지역은 투자 1순위다. 현재는 2호선 순환선이 가장 주목을 받고 있지만 9호선은 2호선 만큼이나 황금 노선이 될 가능성이 크다. 2호선과 9호선이 만나는 지역의 급행 정차 역이라면 더욱 좋을 것이다.

3. 한강이나 수변 지역의 아파트를 보다는 산 조망권의 아파트를 사라

한강변 뿐만 아니라 양재천이나 중량천 인근지역 아파트는 영원한 블루칩 임에 틀림이 없다. 그러나 이미 조망권이 반영된 강변 프리미엄 아파트를 무리하게 사는 것 보다는 산 조망권을 주목해 보자. 이미 골프장 조망권도 떴다고 한다. 그러면 남은 조망권은 산 조망권이 아니겠는가 ? 개인적으로 골프장 조망권 보다는 산 조망권이 낫다는 생각이다.

4. 대단지 아파트 옆의 소규모 단지를 사라

세대수가 많을수록 아파트 가격 상승률이 휠씬 높다. 그 이유는 기반 시설이 잘 갖춰져 있기 때문이다. 그러나 역설적으로 대단지 기반시설을 공유하는 주변 소규모 단지는 가격이 제대로 평가가 안되는 경우가 많다. 대단지와 같이 가격 상승이 이루어 질 수 있는 소단지도 매력적이다.

5. 재건축 아파트만 투자성이 있는 게 아니다.

재건축은 정북의 정책에 따라서 급등하기하고 급락하기도 한다. 급등기는 조심하고 급락하면 사야 한다. 그러나 사람들은 급락하면 사지 못하고 급등하면 사려고 한다. 그러나 이미 올라 버린 재건축 아파트가 오르기를 기대하기 힘들다면 기존 아파트도 대안이다. 지난 2년간 재건축 아파트가 쉬어 갈 때 주변의 기존 아파트는 슬금슬금 올랐다. 올들어 분당의 아파트 가격 상승은 이를 잘 증명한다.

6. 융자를 얻어 집을 사 기 보다는 분수에 맞는 집을 사라

융자를 얻어 집을 사는 것은 이자 비용 만큼 시세 차익이 기대되기 때문일 것이다. 그러나 융자를 얻지 않고 아파트를 구입해도 오르는 아파트가 있다. 오히려 융자를 얻어 집을 샀는데 오르지 않는다면 손해가 막심할 것이다. 차라리 분수에 맞는 오르는 아파트를 고르는 혜안을 가져 보면 어떨까 ? 융자를 많이 끼고샀는데, 오르지 않으면 융자에 대한 이자만큼 손해 보는 것이다.

7. 24평이 32평 보다 낫다?

전통적인 평수에 대한 고정 관념을 버릴 필요가 있다. 요즘 짓는 24평은 베란다 면적만 7-8평 되는 경우도 많다. 전용 면적이 18평이면 베란다까지 25평이다. 그러나 안목치수를 적용하므로 확장 공사를 한다면 전용으로 쓸 수 있는 면적만 26-7평이나 된다. 과거 32평 복도식 아파트보다 평면이 더 넓은 것이다. 굳이 32평을 고집하기 보다는 새 아파트 24평도 쓸모가 있다. 무조건 32평을 찾기 보다는 새 아파트 24평도 눈 여겨 보자.



<자료 : 중앙일보>

주택시장의 향후 트렌드는 New와 Big town이다. 새 아파트와 대단지라는 말이다. 새 아파트의 시장 주도력에 관해서는 앞선 기사에서 다뤘다. 그러면 이제는 대단지의 가치프리미엄을 말하자.

아파트는 보통 단지가 클수록 값이 더 비싸다. 대단지라 함은 통상 1천 가구 이상을 말한다. 한 단지가 2천-5천 가구라면 택지개발지구에 버금가는 점수를 줄 수 있다.

대단지라고 할 수는 없지만 서울의 경우 최소한 5백 가구 이상은 되어야 아파트촌으로서 가치를 인정받을 수 있다. 땅이 넓은 수도권은 단지 규모에 따른 가치 평가가 더 냉혹하다. 다시 말해 수도권은 1천 가구 이상은 되는 단지라야 높은 평가를 받을 수 있다.

◇인지도 높은 대단지가 지역 시세를 이끈다

큰 단지는 아파트 값이 오를 수 조건을 두루 갖추고 있다. 우선 인지도가 높다. 많은 사람들에게 알려져 있다는 것은 그만큼 거래가 활발해 환금성이 뛰어나다는 것을 뜻한다. 인지도가 높으면 언론의 부동산뉴스에서도 자주 거론된다.

또 지역 대표성이 강하다. 외지인이 친구 집을 찾아갈 때 대단지일 경우 동네 어린이에게 물어 보아도 OO동 OO아파트라고 하면 쉽게 알 수 있다. 택배 서비스도 각 지역의 대단지는 잘 안다. 이처럼 대단지는 지역의 랜드마크의 역할을 하기 때문에 가격 경쟁력에서 우위를 차지하는 것이다.

대단지는 이러한 대외적인 장점 이외에 실질적인 매력도 크다. 단지가 크면 편의시설이 풍부하다. 단지 안에 체육시설과 공원, 놀이터, 은행, 상가 등이 잘 갖춰져 있다. 주차장도 넓고 조경시설이 잘 되어 있다. 단지 안에 실개천이나 산책로를 조성한 단지도 있다.

서울과 수도권에서 지역별로 대단지 프리미엄을 안고 있는 단지를 간추린다. 먼저 서울의 기존 아파트다. 강남구는 대치동 은마 미도 우성 선경아파트, 도곡동 주상복합타운인 삼성타워팰리스, 압구정동 현대타운과 한양타운, 개포동 우성 현대 주공아파트 등이 대단지에 속한다.

서초구는 잠원동 롯데캐슬, 잠원동 한신타운, 반포동 주공 1-3단지, 서초동 삼풍 우성 무지개아파트, 방배동 현대홈타운 등이다. 송파구는 잠실동 아시아선수촌, 오륜동 올림픽선수촌, 문정동 올림픽훼밀리, 잠실 주공1-5단지, 송파동 삼성, 신천동 진주 장미아파트 등을 꼽을 수 있다. 강동구는 둔촌주공, 고덕주공, 암사동 삼성 현대아파트 등이 대단지를 이룬다.

용산구는 동부이촌동 LG자이 한가람건영 대우 코오롱 동부, 서부이촌동 현대, 한남동 현대홈타운, 산천동 강변삼성아파트가 대표 단지다. 마포구는 공덕동 신공덕동 용강동 도화동 삼성아파트와 도화동 현대아파트, 대흥동 태영, 성산동 시영, 중동 대림 현대아파트를 꼽을 수 있다.

영등포구는 문래동 LG빌리지와 현대홈타운, 당산동 삼성래미안, 영등포동 대우드림타운이 대단지이고 양천구는 목동신시가지가 대표 단지다. 강서구는 화곡동 롯데낙천대와 대우푸르지오, 등촌동 현대아이파크 등 새 아파트들이 대단지를 이루고 있다. 강서구에는 등촌 가양 방화택지개발지구가 도심에서는 드물게 대규모 주거단지를 형성하고 있다.

강북에서는 중구 남산타운과 신당동 삼성 현대, 성동구 금호동 대우 삼성과 옥수동 삼성, 성동구 행당동 대림과 응봉동 대림강변타운, 성북구 동소문동 한진한신, 돈암동 동부센트레빌과 삼성래미안, 노원구 상계 중계 하계동 아파트촌과 월계동 한진그랑빌, 서대문구 독립문 극동, 종로구 무악동 현대, 중구 중림동 삼성, 강북구 미아동 북한산시티와 풍림아이원, 장안동 현대홈타운과 삼성래미안 등이 대단지 프리미엄을 누리고 있다.

단지가 큰 아파트에 붙는 이른바 ‘대단지 프리미엄’은 얼마나 될까. 한 부동산정보업체의 조사에 따르면 서울의 경우 소단지와 대단지의 아파트 값 차 이는 평당 3백만 원 이상인 것으로 나타났다.

◇신도시의 인기도 대단지이기 때문이다

신도시나 택지개발지구의 아파트 값이 비싼 것도 단지 규모가 커 지구 안에서 모든 자족기능을 충족할 수 있기 때문이다. 1990년대 초 주택 2백만 가구 공급정책에 따라 조성된 분당 등 5대 신도시의 아파트는 분양 당시인 12년 전보다 최고 5배 올랐다. 평당 분양가가 2백만 원에 그쳤던 신도시 아파트가 평당 1천만 원 안팎의 고가 아파트로 몸값을 불린 것이다.

신도시는 처음에는 부실시공 논란과 함께 베드타운(가족기능이 없이 잠잘 때먼 필요한 주거지)으로 전락할 것이라는 우려가 있었다. 그러나 대단지로서 환경· 교육· 편의시설이 잘 갖춰지다 보니 주거지로서 가장 선호하는 지역이 되었다. 판교· 화성 동탄· 김포 ·파주신도시 등에 관심이 쏠리는 것도 같은 맥락이다.

◇소단지를 선택해야할 때는 주변에 대단지를 함께 보라

같은 값이면 대단지가 살기도 좋고 투자가치도 높다. 그러나 소단지라고 해서 모두 천덕꾸러기는 아니다. ‘나 홀로 아파트’라고 불리는 1-2개동짜리 소단지 중에도 간혹 ‘숨은 진주’가 있다. 이런 단지는 입지여건이 좋은 지역에서 찾을 수 있다.

주변에 대단지가 형성된 곳이고, 새 아파트라면 금상첨화다. 서울 강남권에 이런 단지가 많다. 단지는 작지만 학군이 좋고, 가까운 곳에 편의시설이 풍부해 대단지에 비해 크게 뒤쳐지지는 않는다. 그 아파트만 떼어놓고 보면 소단지이지만 주변의 대단지와 어우러져 실질적으로는 대단지 프리미엄을 공유할 수 있다.

서울 강남권에서는 강남구 삼성동, 대치동과 서초구 방배동 등에 소단지가 많다. 연립주택과 단독주택이 많은 지역을 몇 개 블록씩 묶어 재건축하다 보니 ‘나 홀로 아파트’가 들어섰다. 이런 아파트는 인지도가 떨어지기 때문에 입주 때가 되어야 손바뀜이 되면서 관심을 끈다.