부동산 정보포털에서 거래포털로!

두번 놀랐습니다.

첫번째는 제 아이디를 적으시며 질문하신것에...

두번째는 제 아이디가 틀렸다는 것에...^^

저한테 물으신거 맞으시죠?

도곡렉슬과 비교라...

고덕과 고덕4단지의 미래가치에 대한 질문이라 생각하고 답변드리겠습니다.

우선 제 생각을 대략적으로 알려드리겠습니다.



투자와 투자겸 실거주, 그리고 실거주가 있겠죠?

어느쪽이신가요?

투자는 순수한 투자입니다. 나중에 팔아서 이득을 남기기 위한.

투자겸 실거주는 말그대로 투자도 되고 살기에도 좋은 것.

실거주는 그냥 계속 사는 것.(거의 없죠. 원래 살던 분들이 아니면)



*투자*

우선 투자적인 측면에서 말씀드리면 1단지가 34평형 분양가 예정이 2500이라고 합니다. 34평형은 분양시 8억5천이 되는 것이죠. 분양시 8500이면 입주시에는 대략 3000만원정도 예상됩니다. 그래서 10억정도 되겠죠.

그러면 대략적인 계산이 나오시죠? 그 계산에다가 이제 부담금 등 각종 비용을 제하면 됩니다. 그 비용은 현재 아무도 모릅니다. 다들 예상일뿐이죠. 제 생각에는 10억이 되면 대략 1억정도?

그럼 현재가치와 비교해서 답이 나오실 것입니다.

하지만 아래 기사를 우선 보여드립니다. 고덕1단지에 관한 기사내용(2003년 4월 16일 동아일보에 나온기사)입니다. 너무 자세히 보실 필요는 없습니다. 2003년 기사입니다.

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고덕동 재건축단지 수익예측 '극과 극'

....

▽최고 시세차익 9044만원?=13평형 아파트를 현시세인 3억8500만원에 구입했다고 가정해 보자. 지구단위계획과 사업승인 절차가 일사천리로 진행돼 내년 상반기부터 이주가 시작된다면 1년간 전세금(5000만원)을 뺀 실투자금액은 3억3500만원이다. 여기에서 생기는 1년간 금융비용(연리 5% 기준)은 1675만원.

내년 상반기에 철거에 들어가 2007년 상반기에 입주한다면 이주비 1억원을 뺀 2억8500만원에 대한 3년간 금융비용은 4275만원. 결국 4년간 부담할 금융비용은 모두 5950만원이다.

여기서 33평형에 입주할 때 돌려받는 분담금 환급금 694만원을 빼면 총투자금액은 4억3756만원(아파트 매입가+4년간 금융비용―환급금)이다.

인근 중개업소에서는 입주 당시 13평형 아파트 시세를 4억9500만∼5억2800만원으로 예상하고 있다. 따라서 4년 뒤 거둘 수 있는 시세차익은 5744만∼9044만원인 셈이다.

▽지금 사면 오히려 손해?=반면 비관적 예측도 만만치 않다. 우선 조합측이 예상하는 입주시점이 너무 빠르다는 점. 조합측은 고덕지구가 특별계획구역이 아니기 때문에 지구단위계획이 7월 말 경 확정될 것으로 보고 있으나 장담할 수 없다.

서울시가 최근 서서히 달아오르고 있는 부동산 경기에 부담을 느껴 지구단위계획과 사업승인을 늦출 가능성도 배제할 수 없기 때문. 주변 단지와 단독주택지의 민원도 지구단위계획을 늦출 수 있는 요인이다.

만약 사업이 2년만 늦춰진다고 해도 금융비용은 9300만∼1억170만원으로 급증한다.

일반분양가(평당 1400만원)와 무상지분이 너무 높게 책정됐다는 지적도 있다. 지구단위계획에서 층고제한을 받을 경우 각종 인센티브 용적률이 떨어지는 데다 일반분양 가구수가 줄어 무상지분이 떨어질 수밖에 없다.

A건설 재건축팀 관계자는 “조합측 전망이 장밋빛 일색”이라며 “적정 수준의 무상지분은 130%, 일반분양가는 평당 1100만원”이라고 지적했다.

이와 같은 변수를 고려하면 현 시세대로 아파트를 구입하는 것은 시세차익은커녕 6000만∼9300만원의 손해를 볼 수도 있다.

부동산정보업체 세중코리아 한광호 실장은 “현재 고덕1단지 시세는 재건축사업 막바지인 사업승인 단계 수준으로 사업일정에 비해 너무 앞서나간 측면이 있다”면서 “장기보유자나 실수요자들이라면 당분간 호가가 조정받을 때까지 기다리는 게 좋다”고 말했다.
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기사내용처럼 된 것은 하나도 없습니다.

소위 전문가일텐데 다 틀립니다. 왜 틀릴까요? 현재 기준으로 보기 때문입니다.

제가 오래전 기사를 보여드리는 이유는 어떤 전문가라도 아니 그 누구라도 부동산의 미래가치를 알 수없다는 말씀을 드리는 것입니다.

예측은 예측일 뿐입니다. 저는 더 오를 거라고 생각하지만 지금 말씀드리면 욕 먹을거 같아서요. 그래도 말씀드리면 전 평당 4000을 예상합니다. 입주후 2년뒤. 이유는 읽어보시면 아실 것입니다.



*투자겸 실거주*

투자의 목적으로 보았을때는 예측만 난무합니다.

하지만 실거주의 개념에서 보았을 때는 얘기가 달라집니다. '내가 살 곳이 어떻게 될 것인가' 하는 문제는 관심의 정도에서 달라집니다.

부동산에서 '호재'라는 말을 많이 씁니다. 앞으로 그 동네에 ' 어떤 좋은 일이 생기는지, 그것의 가치는 얼마인지 하는 것'들입니다.

고덕에는 2010년을 전후해서 10가지 넘는 큰 호재가 있습니다. 고덕은 새로운 도시로 탄생하는 것입니다.

님께서도 알아보시면 금방 아실 수 있는 것들입니다.

궁금하시면 더 알려드리지요. 하지만 님께서 알아보시면 더 많은 도움이 되실 것입니다.




점심시간이 끝났네요...^^;;



조금만 더 쓰겠습니다.

요즘 가격의 폭등한 강남, 목동, 잠실, 과천에 대해 말씀드리면...

* 강남이 왜 가격이 폭등했을까요?
강남은 인프라가 대한민국에서 최고로 갖추어져 있습니다.
바둑판 모양의 큰 도로들, 많은 기업들, 부자들의 거주, 주민들의 생활터전에 대한 적극적인 참여와 애착...이유는 100만가지가 넘겠죠.

전 강남우월주의자가 아닙니다. 하지만 강남의 최정점에 있는 도시입니다. 객관적으로 봐도 말이죠.

보통 사람들은 그래프를 그리기 좋아하죠. 보기가 편하니까. 그래서 강남을 성장의 꼭대기라고 말들을 많이 합니다. 하지만 강남은 살아있는 도시입니다. 쇠퇴기가 없습니다. 쇠퇴할려고 하면 다시 새롭게 거듭나고 있습니다.

기존의 부익부의 힘을 가지고. 굳이 그래프를 그리자면 물결모양으로 서서히 올라가고 있는 모양입니다. 그것이 내려오기는 힘들것입니다. 통일이 되어서 우리나라의 지도가 바뀐다면 모를까.

그들의 삶은 최고의 삶을 지향하고 누리고 있습니다. 낡은 것은 재건축을 통해 보다 최고로 좋게 바꿉니다.



* 목동이 왜 가격이 폭등했을까요?

중계동에 은행사거리가 있습니다. 상계동, 중계동, 하계동이 하나의 큰 아파트 밀집 지역입니다. 그런데 유독 은행사거리만 가격이 높습니다. 지하철도 먼데 말이죠.

이유는 학군과 큰 평형의 아파트입니다. 학군이 좋으니 좋은 학원도 많습니다. 큰 평형은 다른곳도 있겠죠. 하지만 학군이 좋으면서 큰 평형이 있는 곳은 없습니다.

그리고 이곳 역시 부익부의 힘을 가지고 상승합니다. 돈 있는 사람들이 모이니 좋은 기반 시설이 들어섭니다. 학원이든, 식당이든, 미용실이든.

목동은 이러한 은행사거리들의 집단입니다. 그리고 재건축의 가능성까지 열려있죠.


* 잠실은 왜 올랐을까요?
송파구에 대해 일단 말씀드리면 송파구는 강남구의 친구입니다. 좋은 친구를 옆에 두어서 좋은 점을 따라합니다. 좋은 인프라 구축은 물론 경제 인구의 이동을 위해 노력합니다. '기업하기 좋은 곳'이라는 말이 송파구 곳곳에 붙어있습니다. 그리고 재건축이 있죠. 그리고 부자들이 모여 있습니다.

* 과천은 왜 올랐을까요?
재건축의 힘입니다. 재건축은 도시를 새로 만듭니다. 강북처럼 개발하기 어려운 구조를 가진 곳은 뉴타운이라는 것을 통해 탄생합니다만, 아파트 재건축은 뉴타운보다 훨씬 도시를 멋지게 꾸미기 좋습니다. 새로 꾸미기 아주 좋게 되어 있죠. 과천은 성장하고 있습니다.


고덕도 성장하고 있죠. 물결그래프를 만들기 위해. 고덕의 가치가 시작되는 것은 2010년입니다. 부자들이 들어옵니다. 기존에 팔고 나가실 분은 팔고 나가시겠죠.

부자들이 들어오면 삶이 바뀝니다. 지금 부자들이 들어올까요? 아닙니다. 부자들은 다 짓고 나면 들어옵니다.

고덕, 상일동의 학군은 아주 좋습니다. 이것도 알아보시면 금방 아시겠지요. 자연환경도 아주 좋지요. 공기가 다릅니다. 어릴때부터 늙을때까지 이곳에 살아도 여한이 없을 정도입니다. 자녀교육은 물론 생활까지. 모든 것이 새로워 지고 있습니다.

부자들이 들어올때 그들만의 리그가 시작됩니다. 그들이 얼마나 이곳을 사랑하게 될지 예상됩니다. 지금과는 다르게 한번 물갈이(?..지송)가 됩니다.

투자분들이 나가고 투자겸 실거주분들이 나가고 실거주분들만 남게 될때 그때부터 고덕은 최고의 위치에 선다고 말씀드릴 수 있습니다. 고덕은 그렇게 되기에 충분한 곳입니다.

제가 '부자'를 중심으로 말씀드리는 이유는 자본주의의 속성때문입니다. 부자들은 자신들의 울타리를 만듭니다. 자의든 타의든. 그리고 그곳은 더 강하게 성장합니다. 너무나 국지적이죠. 고덕은 모든 재료를 가지고 지금 이제 요리를 시작합니다 성장으로 올라서서 그때부터는 물결을 탈 것입니다. 성장과 성장이라는.

그리고 고덕 4단지...자연과의 생활이 시작됩니다.

4단지가 끼고 있는 명일근린공원은 정부에서 수목림을 더 잘 가꾸기 위해 지정되었습니다. 거기에다가 강동문화회관이 명일근린공원에 지어져 근린공원을 산책로로 잘 만든다고 합니다.

일단 짓고나서 보시면 아실 것입니다. 4단지가 어떻게 인정을 받는지. 가장 살고 싶어하는 곳이 될것입니다. 누가 거실에서 숲을 볼 수 있을까요? 4단지분들 뿐입니다. 전세대 숲조망. 그것도 아주 가까운. 잘 가꾸어진 숲이 아침을 열어줍 니다.

상일동 빌라들이 모여있는 곳이 있습니다. 그곳이 왜 인정을 받는지 아실것입니다. 지하철하고 아주 멀고 교통도 불편한데...옌예인도 살고 있습니다. 조용하게 숲안에 자리잡고 있기 때문입니다. 집도 크고.

돈 있는 사람들이 살곳은 4단지입니다.

맘 편히 계세요. 이제 시작입니다. ^^ 길게 6년이면 고덕지역은 다른 세상입니다.

더 자세히 알려드리고 싶었지만...시간이...나중에 더 자세히 알려드리지요. 그전에 일단 4단지에 관한 것은 제가 이전에 쓴 글 보세용~

12월 2일정도 총회있다고 하던데...총회때 올라오실건가요? 올라오시면 그 때 뵙죠.

글이 주저리주저리 엉망이라서 죄송합니다. 더 자세히 알려드릴 수 있는데...점심시간 넘게 쓰고 있어서...이만.

아..첨부...고덕지역은 하나입니다. 굳이 4단지만 얘기할 수는 없지요. 고덕지구내에서 투기꾼처럼 여기가 좋네 저기가 좋네라고 말하는 것...좋지 않습니다. 저도 이제 그런 말 쓰지 않을까 합니다.

다 장단점이 있지만 하나의 커다란 커뮤니티가 될것이 뻔한데...굳이...

하루에도 몇번씩 자꾸 자기단지만 자랑하는 사람이 있기에 저도 그런 글들을 보고 발끈했지만...이제 안할렵니다. 그런 투기세력은 나가겠지요.

다른 게시판 가서도 않좋은 글 쓰고 욕먹고 그런 사람이 강동구 게시판에 있습니다. 좀 비겁한 행동이죠. 자기것 칭찬만 한다면 모를까...여기저기 타 게시판에 가서 욕하고 자기것이 좋다고 하고....고덕의 질이 떨어질까 걱정됩니다.

같은 사람이 되는 것같아서...그래서 4단지만에 관한 글은 이글이 마지막입니다.

또 그런다면 논리적으로 대응하겠지만...결국 제살 깍기죠...

이젠 웬만하면 고덕에 관해서만 논하겠습니다.