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◆ 6월 거래량은 경기 침체 우려를 반영한 모습

 

 

금년 1월부터 5월까지 약간의 차이는 있었으나 평균적으로 매월 최소 12건에서 15건 정도 거래 모습이 유지되어 왔는데 6월의 경우 연중 가장 낮은 거래 모습으로 소폭 감소 모습이 나타났다. 6월 한달 동안 둔촌주공은 9건여가 거래된 상황으로 거래량에 있어서 눈에 띄는 감소 모습이 나타났다. 그러나 6월 전체 부동산 시장의 분위기와 국내외 경제 상황 등을 종합해보면 연중 최저 거래량의 모습이지만 그런대로 나름 선방한 모습으로 판단된다.

 

6월초순과 중순의 경우 5월 도시계획위원회에 둔촌주공의 정비계획 변경안이 상정된다는 소식과 그에 대한 후속 결과 발표 및 정부의 거래 활성화 대책에 따른 긍정적인 영향을 이어받아 거래가 이어지며 호가도 어느정도 강세 모습이 유지되면서 6월에 거래된 9건중 5건이 6월 초순에서 중순에 걸쳐 거래되었다.

 

그러나 6월초순부터 재촉발된 유럽발 재정위기에 대한 언론보도로 심리적인 약세가 뒤따랐고 당장 눈에 띄게 호가 하락이 나타나지는 않았으나 실제 거래가격은 호가보다 하향 조정된 최저가 매물 중심의 거래가 이어진 상황이였다. 또한 서울시의 소평형평 30%룰에 따른 강남권 재건축 단지들의 가격 하락 영향이 둔촌주공에도 영향을 미치며 6월 중반이 지나면서는 시장이 크게 얼어붙는 모습이 나타나며 거래 자체가 주춤해지는 가운데 6월 중반이후엔 6월 마지막 날에 2건이 거래된 것을 포함하여 4건여만이 거래될 정도로 거래량 감소가 확연한 상황이였다.

 

간헐적인 거래속에 6월말로 다가오면서 그나마 국내외적인 악재에도 불구하고 꿋꿋하게 지지선을 형성하던 모습이 일부 무너지는 모습이 나타났다. 둔촌주공 3종상향을 위한 정비계획 변경안에 대한 서울시 도시계획위원회 1차 소위원회 결과가 조합에 통보되어 2차 소위원회를 통해 다시금 보완이 되어야 한다는 소식 등이 호재를 기다리던 일부 대기매도자들의 심리적인 움직임을 약하게 한 요인에 따른 결과로 일부 특정 평형에서 다소 낮은 저가 매물이 신규로 출시되는 가운데 6월을 마감하는 모습이였다.

 

◆ 둔촌주공 6월 시장에 대한 정확한 관전 포인트.

 

 

6월의 시장 모습은 당장의 대내·외적인 위기에 따른 영향도 크게 한몫한 상황이지만 또다른 측면은 향후 부동산 시장에 대한 장기침체 우려가 크게 대두되며 이에 대한 염려가 어느정도 반영되고 있다는 사실은 주목해야 할 것이다. 사실 최근 국내외적으로 전반적인 자산가치 하락은 분명하게 나타나고 있고 그에 따른 부작용으로 미국과 유럽의 금융 문제가 대두된 것은 분명해 보이기에 그에 따른 영향으로 국내 부동산 시장도 그와 같은 부분적 영향을 받고 있는 것은 분명해 보인다.

 

그렇다고 부동산 시장에 대한 투자를 멈출수 없는 상황하에서 가격의 하락은 새로운 투자 시점이 다다르고 있다는 사실이며 새로운 기회의 시간이 오고 있음을 알고 그에 대한 대처를 해야 할 것으로 판단된다. 사실 기회는 상승기보다 하락기에 더욱 많고 수익도 크게 보장받을 수 있기 때문이다.

 

둔촌주공 자체만으로 살펴볼 때 조합원들의 기대와 달리 최종 결정까진 다소 시간이 필요해 보이지만 7월중 3종 상향을 위한 2차 소위원회를 위한 보완 안건이 상정되고 그 심의가 마무리 될 것으로 보여 최종 도시계획위원회를 통한 3종 결정은 8월중이면 가능할 것으로 예상되는 상황이다. 물론 조합에서 서울시의 정확한 의도를 파악하여 추가적인 소위원회 개최가 이어지지 않고 이번 2차 소위원회를 통한 심의가 마무리 될 수 있도록 철저한 보완 준비가 되어야 한다는 전제조건에서 말이다.

 

6월의 가격 움직임이 늘어지고만 있는 3종 상향 결정에 의한 영향도 있었기에 7월중 2차 소위원회 심의가 원만하게 진행된다면 이번 시장의 변화를 바꿀 수 있는 좋은 계기가 될 것으로 예상된다. 따라서 둔촌주공에 대한 투자를 준비하는 대기 매수자들의 경우 이번 7월중반 전후까지의 시간이 연중 최저가로 매수할 수 있는 저점 매수의 최적기라 판단되며 대기 매도자들의 경우에는 2차 소위원회 심의가 마감되고 도시계획위원회에 상정되어 결과가 도출되는 시점까지가 1차적 매도 기회가 될 것으로 예상된다.

 

항상 언급하지만 시점은 대기매수자들의 움직임이 매도자들보다는 항상 빨라야 한다는 것은 분명해 보인다.

 

 

◆ 7월 시장 전망

 

 

7월 초순의 시장 모습은 6월말 시장 모습의 연장선이 될 것으로 보여 6월초순과 비교할 때 전반적인 호가가 다소 한단계 내려 앉은 가운데 수평적 지지선이 형성되며 각 평형별 연중 최저가 수준의  매물을 중심으론 간헐적인 거래 모습이 나타날 것으로 예상된다.

 

금년의 가격 움직임이 일정 수준의 박스권안에서 등락을 거듭한 상황이였는데 현재의 수준이 박스권안에서 연중 최저가에 근접하고 있는 모습을 고려하면 대기 매수자들이 다시금 박스권 하한가 가격에 대해서는 관심과 움직임이 시작될 것으로 예상된다.

 

7월중순이후에는 2차 소위원회에 대한 기대감이 점진적으로 작용하는 모습이 나타나며 최저가 매물 위주론 거래로 소진되는 모습속에 일부 저가 매물들이 매도를 보류하거나 호가를 올리는 모습이 나타날 가능성이 매우 높아 보이며 매도자들의 치열한 눈치 보기가 이어질 것으로 보여 전반적인 매물 감소는 눈에 두드러질 것으로 예상된다.

 

현재 시장 상황도 거래 가능한 최저가 매물량의 경우에는 크게 증가됨 없이 기존에 출시되어 있는 매물들이 가격을 추가적으로 낮추는 상황으로 소폭의 거래 증가나 미세한 시장 상황 변화만으로도 저가 매물을 잡지 못하는 상황이 나타날 수 있을 정도로 매물량은 많지 않은 상황이고 7월의 경우에도 특별한 매물증가 모습은 기대하기 어려운 상황이고 7월중반이후 2차 소위원회 심의 일정 및 결과에 따라 매물량이 감소하는 모습이 예상되는 상황이다.

 

 

◆ 7월중 매수 전략은 매수 시기 선택보다는 철저히 매물 중심의 선별적 매수 전략 필요.

 

 

7월의 경우 당분간 거래 모습은 간헐적이겠지만 심리적으론 '내가 매수하고 나서 추가적으로 하락하지 않을까' 하는 염려가 대기매수자들에게 크게 작용하는  것은 부인하지 못할 상황이라 판단된다. 그런 불안감이 있다면 무작정 '가격이 하락할지 아님 어떨지' 기다리기보다는 선별적으로 최저가 매물을 탐색하여 가격을 조정 작업을 통해 매수하는 전략이 필요해 보인다. 매물 성격을 정확히 파악하고 있는 단골중개업소와의 손발 맞추기가 중요한되 내가 매수하고서도 매수한 가격대와 같은 저가 매물이 추가적으로 나오지 않을 정도로 발빠르게 가격 조정을 통한 선별적 매수만이 매수 타일밍을 놓치지 않고 저점 매수에 성공하는 하나의 방법임을 알아야 할 것이다.

 

위기가 기회가 되는 시점임을 알아야 할 것이다. 물론 큰 용기가 있어야 할 것이다.

 

 

◆ 매도 타이밍에 대한 검토

 

 

현재의 매도 결정은 정확하고 분명해야 할 것으로 판단된다.

이번 시기를 통해 매도하고자 한다면 가격 설정에 있어서는 매수자 중심의 가격이 되어야 할 것이며 가급적 매도시간이 길지 않고 빠르게 매도될 수 있는 가격 설정이 필요해 보인다. 아쉬운 마음에 조금씩 가격을 낮추는 방법은 가격만 떨어뜨리고 매수자들이 그 가격에 적응하여 매도도 안되게 하는 요인이 될 수 있기에 단골중개업소를 통해 정확한 매수자들의 동태를 파악하여 결정하는 것이 필요해 보인다.

 

다소 시간적으로 여유가 있는 상황이라면 앞에서 언급했드시 2차 소위원회 결과가 도출되는 시점부터 도시계획위원회에 상정 또는 결과가 도출되는 시점까지를 하나의 기회로 삼는 전략이 필요해 보인다.

 

그러나 매도 목적에 따라서는 분명히 그 시기와 방법을 달리하여야 할 것인되 매도자들에게도 현재의 상황이 최저점이라는 분위기속에서도 분명 기회를 찾을 수 있는 시기가 될 수 있기에 정확한 시장 상황 파악과 매도 목적을 다시금 점검해야 할 것으로 판단된다. 특히 갈아타기를 위한 시기론 본인소유 매물이 거래만 가능하다면 최적의 시기이기에 적극적으로 상황에 맞는 기회를 찾아야 할 것이다. 

 

◆ 둔촌주공 전체부동산 보유 매물 중 각 평형별 최저가 매물을 살펴보면

 

 

 

1단지   7.5평 3억3천. 16평 5억5천. 18평 5억8천. 22평 6억9천.

          25평[대지지분 29.83평] 7억9천.

2단지   16평 5억5천. 22평 6억9천. 25평[대지지분29.3평] 7억7천.

3단지   23평 5억5천. 31평 6억8천. 34평[대지지분29.3평] 7억6천5백.

 

4단지   23평 5억4천. 25평 6억. 31평 6억8백. 34평[대지지분28.66평] 7억3천5백.

          34평[대지지분 29.83평] 7억7천.

 

 

 

 

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