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▶ 오늘의 시세 및 동향분석

- 서울시의 재건축 ‘소형확대’ 추진 파장이 확산되고 있는 모습이다. 심지어 국토해양부에서도 과도한 재산권 침해와 주택공급 위축 등을 이유로 서울시의 조례 개정에 난색을 표시하고 있어 그 조치로 인해 상당한 타격을 받을 단지의 조합원들과 정부의 난색 표명으로 그 갈등은 당분간 지속될 것으로 판단된다.

- 정부의 구체적인 협조없인 시행하기 어려운 상황이지만 결론부터 말하자면 소형평형이 현재 부동산 시장의 트렌드이긴 하나 초소형 주택 비중이 너무 높아지면서 오히려 4인가구가 가장 선호하며 전월세 시장 안정에 도움을 주는 30평대 주택 공급 감소는 불을 보듯 뻔할 것으로 판단된다. 또한 워낙 중소형 평형 위주의 공급에 치중하다보면 역으로 공급이 줄어들고 있는 대형 평형의 가격 상승도 예상되는 상황이다.

- 소유자들과 대기 매수자들의 문의가 집중되고 있는 둔촌주공아파트의 경우 이번 서울시의 조치에 따른 영향을 살펴보면 전문가들과의 의견도 대체적으로 일치하는 부분으로 결론적으로 둔촌주공의 경우 큰 영향없이 안도해도 된다는 것이다.

- 서울시가 노후 아파트 단지를 재건축할 때 기존 소형주택(전용 60㎡ 미만) 가구 가운데 50% 이상을 소형으로 짓도록 하라는 기준이기에 강남 일대 대규모 재건축 단지 중 개포주공 2-4단지와 개포시영이 사실상 유일하게 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 그러나 이미 사업인가를 획득한 단지들의 경우 이번 조치에서 제외될 것으로 보여 고덕 지역의 일부 단지들은 적용받지 않을 것으로 보인다.

- 둔촌주공의 경우 저층과 중층이 혼재되어 있는 단지 특성상 기존 소형평형이 18% 수준에 그치고 있어 현행대로 재건축을 진행한다 하더라도 서울시의 계획대로 하더라도 이미 그 50% 요건이 충족되어 있는 상황이고 종상향이 허용된다 하더라도 정비계획 변경 내용중에 소평형평이 이미 충분히 확보하고 있는 상황으로 인해 서울시의 조치가 최종 확정된다 하더라도 둔촌주공의 경우 큰 문제가 없는 상황이다.

- 둔촌주공의 이번주는 대체적으로 지난 주간의 거래량 증가에 따른 영향을 잔뜩 받고 있는 모습으로 대체적으로 호가가 소폭 상승하여 강보합세가 유지중이며 다소 낮은 매물을 중심으론 거래가 나타나는 모습이 이어지고 있다. 이번 서울시의 조치에 따라 대기 매수자들도 그 영향에 따른 시장 변화 모습을 지켜보고자 하는 움직임이 나타나고 있는 상황이나 둔촌주공의 경우 큰 영향이 없을 것으로 알려지며 저가 매물을 탐색하는 움직임은 꾸준히 이어지고 있는 것으로 파악된다.

- 앞으로도 정책 변화에 따른 그 영향 정도에 의해 재건축 추진 일정 및 수익율은 크게 엇갈리는 재건축 단지마다 개별적인 시장 모습이 나타날 가능성이 매우 높아 보인다. 그 중에서도 둔촌주공은 강남권 재건축 단지라는 타켓에서 살짝 비켜서 있으면서도 높은 수익율과 원활한 사업진행 상황에 따라 높이 평가받는 단지가 될 것은 분명해 보이며 그러한 반증으로 다른 다지들에 비해 대기 매수자들의 유입이 이어지고 있는 것으로 판단된다.

- 이번 남은 며칠과 다음 주간의 경우 서울시의 소형주택 공급 확대라는 문제가 부동산 시장을 자극하며 잠시 숨고르기 모습이 나타날 가능성이 매우 높아 보인다. 대기 매수자들의 경우에도 시장 영향이 어떻게 나타날 지 좀더 관망하는 모습이 나타날 것으로 보여 차별화된 저가 매물외엔 거래 모습도 잠시 주춤할 것으로 예상된다. 그러나 우량 저가 매물들이 출시되면 거래로 이어지는 모습도 나타날 것으로 보여 대기 매수자들의 경우 시장을 떠나 있을 때가 아니라 저가 매물이 출시되면 미련없이 매수하는 발빠른 전략이 필요해 보인다. 실제 이번 영향으로 저가 매물이 출시되는 모습은 기대하기 어려운 상황이기 때문이다.

- 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 살펴보면..

1단지 7.5평 3억6천. 16평 5억8천. 18평 6억3천. 22평 7억4천.

25평[대지지분 29.83평] 8억1천.

2단지 16평 5억9천. 22평 7억3천. 25평[대지지분29.3평] 7억9천5백.

3단지 23평 5억9천. 31평 7억3천. 34평[대지지분29.3평] 8억.

4단지 23평 5억8천5백. 25평 6억3천. 31평 7억3천. 34평[대지지분28.6평] 7억9천. 34평[지분29.83평] 8억2천.


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