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▶ 오늘의 시세 및 동향분석

- 지난 2일 서울시 도시계획위원회에서 상정된 각 지역에 대한 도시계획에 대한 심의 결과를 살펴보면 서울시가 앞으로 공공성에 철저히 부합되지 않는 개발은 쉽사리 허용하지 않겠다는 강력한 의지를 엿볼 수 있는 계기였다. 심의 기준을 자세히 살펴보면 철저히 주변 경관과 기반시설 등 다른 공공 측면을 고려하되 단순히 임대주택을 더 공급하겠다는 조건에 의해서는 허용하지 않겠다는 의지로 파악된다.

- 이런 기준안 제시에 의하면 일부 재건축 지역들의 경우 가락시영 종상향이후 용적율 증가를 시도하던 일련의 움직임에 제동이 걸리는 모습이 나타날 것으로 파악되며 서울시의 공공성에 대한 원칙을 통과하고자 한다면 많은 충돌이 예상되는 상황이다.


- 최근 뉴타운 사업에 대한 서울시의 재검토로 재건축 지역들이 역으로 긍정적인 반사효과를 누릴 것으로 예상되었지만 이런 영향으로 재건축 지역의 경우에도 개별 사업장의 사업진척도에 따라서는 악재로 작용할 가능성도 높아 보인다. 따라서 이에 대한 대응 방법도 철저히 개별 재건축 단지의 사업성에 따라 개별적으로 차별화된 대응 움직임이 나타날 것으로 예상된다.


- 3종 상향을 위해 주민공람중인 둔촌주공의 경우에도 다소나마 심리적인 영향을 받을 수 있는 사한이지만 이번 서울시의 기준안을 통해 살펴보면 둔촌주공의 경우 주변 건물 구조가 고밀도 고층화 되어 있지 않은 지역이기에 고층화에 아무런 문제가 없고 둔촌주공의 주변을 감싸고 있는 큰 도로와 공원 및 그린벨트 지역으로 인해 조망권을 방해하는 요인도 작을 뿐만 아니라 이미 기부채납을 통해 단지내에 학교 신설을 준비하고 있는 등 충분한 기반 시설들과 서울시의 정책에 부합한 임대주택 공급을 준비하고 있는 등 기반시설과 공공성을 고려하면 이번 심의에서 부결된 재건축 지역들의 여건과는 사뭇 다른 모습으로 종상향에 대한 기대감은 쉽게 꺽이지 않을 것으로 판단된다.


- 일부 둔촌주공의 조합원들이 요구하고 있는 현행대로의 재건축 추진과 같이 만약 종상향 자체가 안된다 하더라도 둔촌주공의 경우 다른 재건축 지역과 달리 현재의 재건축 계획만으로도 조합원들에게 높은 수익율이 보장되는 상황임을 감안하면 현재 2종으로 임대주택 없이 그리고 서울시의 공공성에 끌려다니며 기부채납을 남발하는 모습없이 소평평형과 중대형 평형이 골고루 분포된 고급 아파트로 재건축 하는 것이 오히려 장기적으로 둔촌주공의 가치를 높이는 계기가 될 수도 있을 것으로 보이며 향후 강남권 및 잠실지역의 배후 고급주거지로 탈바꿈하는 계기가 될 것으로 기대된다.

- 둔촌주공의 종상향은 큰 호재임는 분명하고 조합원들에게 보너스식 수익율 상승이 기대되는 것은 분명하다. 2월 24일 주민공람이 끝나고 강동구의 심의 절차가 마무리되면 늦어도 4월경 서울시의 심의가 착수 될 것으로 예상되는데 올 4월의 경우 국회의원 선거와 맞물려 있어 각 정당들도 강동구에서는 둔촌주공의 종상향 추진을 제1공약으로 내세울 것이 분명하기에 이번 종상향 분위기와 시기적절하게 선거철 영향도 한몫 받을 것으로 보여 긍정적인 결과가 기대되는 상황이다.

- 2월 첫 주말이 마무리 되는 둔촌주공은 전반적인 호가 동향은 1월말 수준에서 크게 벗어남 없이 강보합세가 유지되고 있는 상황이며 아직 거래 모습은 다소 주춤한 상황이지만 대기 매수자들의 시장 탐색 모습은 꾸준히 이어지고 있는 상황이다. 전반적으로 각 평형별 저가 매물 품귀 모습도 거래가 다소 주춤하게 하는 요인이 되고 있고 이번 첫 주말이 지나고 다음주부턴 그동안 설 이후 시장변화를 관망하던 대기매수자들의 발길이 이어지며 다시금 저가 매물 위주의 거래가 나타날 것으로 예상된다.


- 둔촌주공의 각 평형별 최저가 매물을 살펴보면


1단지 7.5평 3억5천5백. 16평 6억. 18평 6억1천5백. 22평 7억4천.

25평[대지지분 29.83평] 8억1천.

2단지 16평 5억9천. 22평 7억1천. 25평[대지지분29.3평] 7억9천5백.

3단지 23평 6억. 31평 7억2천. 34평[대지지분29.3평] 7억9천5백.

4단지 23평 5억8천5백. 25평 6억2천. 31평 7억2천. 34평[대지지분28.6평] 7억8천.


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