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9월들어 부동산시장이 전반적으로 조용해진것 같습니다.
유동성자금과 저금리로 높은 수익을 얻고자 부동산시장을 기웃거리던 투자자들이 정부의 대출금리 압박카드와 자금출처조사 ,공급확대등등의 여러 대책들을 통해서 어느정도는 매수심리가 가라앉은것같네요.
저희 부동산도 매수 전화문의가 대폭 줄어서 조금 한가한 상황입니다.
간간이 전화오시는분들조차 요즘 개포동은 어느정도 떨어졌나?하고 확인차 전화하시는 분들이거나 매도시기를 저울질하던 매도자들이 시세확인하기 위해 전화를 거는경우가 대부분입니다.
다시한번 부동산이던 무엇이던간에 조정없이 오르기만 하는것은 없다는 진실을 다시한번 확인한셈인데요.
사실 개포동 재건축시장은 가격이 조금 진정된상태로 조용해지는것이 연말안에 용적율이 확정되는데 유리하기에 이러한 조정형국이 개포동에는 오히려 긍정적인 상태라고 봅니다.
또한 매수자들의 입장에서도 보면 가격이 조정되는 요즘 같은때 매수해야 가격흥정이라든가,자신의 조건에 맞춰 매도자들을 움직이게 만들수있는데 대부분의 사람들이 꼭 이러한 조정장세에서는 어떠한 조건을 제시해도 더 떨어질것이라는 믿음하나로 눈하나 꿈쩍하질않습니다.
부동산 입장에서 보면 신문지상에서 가격이 올라간다고 떠들어댈때쯤 에서야
부랴부랴 조금 더 비싼가격을 지불하더라도 기꺼이 매수를 결정하는 사람을 보면
언제나 안타깝습니다.
현재 개포동 시장은 대책이 나오기전의 매매가격과 비교하면 2~3천만원정도 가격이 내린상황인데 의외로 거래량은 대폭 줄었지만 매매는 꾸준히 소규모로나마 이루어지고있습니다.
개포동의 거래 상황을 보면 1단지 11평이 7억6천만원까지 거래되었고 현재 7억3500만원 정도가 제일싼 매물인데 여기서 1천만원만 가격이 내리면 바로 거래가 이루어지고있습니다.
그리고 13평은 8억6500만원까지 거래되었고 현재 8억4500만원이 제일싼 매물인데 8억4천정도면 거래되어집니다.
다른 평형대도 마찬가지인 경우로서 시장에 나온 최저가 매물보다 1천만원싼 매물은 평형을 불구하고 바로바로 거래가 이루어진다고 볼 수 있습니다.
앞으로의 개포동부동산 상황을 제가 예측해보건대 다른지역의 부동산시장과는 달리 이곳은 가격하락이 더 이상 이루어지지는 않을것 같고 만약 하락한대도 지금보다 겨우 1~2천만원정도가 최대치가 되지않을까 싶네요.
그러한 생각의 첫 번째 이유로는
지금보다 더 가격이 하락하기 위해서는 싸게 내놓은 물건들이 전혀 안팔려서 매도자들이 가격을 자꾸 다운해서 내놓는 상황까지 가게끔 해야하는데 1천만원정도만 싸도 거래가 이루어다는것은 그 거래된가격 이하로는 매매가가 더 이상 내려가지 않을수있단 얘기지요.
다만 상승시의 시장상황과 다른점이 있다면 오르는 시장에서는 매물 하나가 팔리면 가격이 위로 조정되면서 매매가또한 올라갔지만 현재는 매물 하나가 팔리면 잠시 가격이 올라갔다가 다시 내린 가격으로 매물이 나온다는점이 다른점이라할것입니다.
두 번째 이유로는
매도자들의 대출받은 금리가 너무 낮다는 것입니다.
현재 매수하시는 분들은 부동산 담보대출이자가 대략5%대 중후반에서
결정되어질겁니다.
하지만 2006년경 전후해서 담보대출 받으신 현재의 집주인들은 은행간의 대출경쟁으로인해 대략3%대 후반정도의 대출이자를 내고있습니다.
만약 5억원의 담보대출을 받았다고 가정하면 매월 약150만원정도 대출이자를 내고있다는 얘기인데 리먼브라더스 사태때 8.5%의 이자때는 매월 약350만원이 넘었다는것과 비교할 때 별거아니란 생각이 드는것은 당연지사겠죠?
즉 매도자들이 대출이자를 감당못해 급하게 매물을 내놓을 이유가 없단 얘기겠죠.
세 번째 이유로는
개포동은 용적율확정 발표라는 큰 호재가 예정되어있기 때문이라고 할 수 있습니다.
즉 정부가 부동산 규제정책을 전방위로 펼치고있고, 어느 세월에 재건축이 될지 알수없는 불확실한 상황에서는 이대로 매수심리가 얼어붙은채로 지속될수도있겠지만
개포동은 지구단위계획 변경을 통한 용적율 250%상향이 이미 7월에 주민공람되었고 서울시에서 올 연말안에 확정발표 예정인데 용적율만 확정되어지게되면 각 단지별로 앞다투어 다음 단계로 진행을 서두를것이고, 그러다보면 내년 연말에서 내후년
상반기까지는 사업시행인가도 기대해볼수있는 상황이 올 수 있습니다.
이렇게 큰 호재가 눈앞에 있는데 정말 사정이 절박한 매도자가 아닌 다음에야
지금같은 상황에 급매로 처분할 이유가있을까요?
그렇다면 현재 싸게 나온 매물은 어떤 물건이냐하면 갈아타는 물건이
대부분이란겁니다
즉 13평 가진분이 15평으로,15평가진분이 17평으로 ...
갈아타는 상황에서는 가격이 하락할 때 해야 부대비용도 줄일수있고 ,내것 싸게 팔고 남의것도 싸게 잡으면 전혀 손해나는게 아니므로 싸게 내놓는것입니다.
제가 이렇게 간단하게 세가지정도로 축약해서 앞으로 크게 하락하지 않을 상황에
대해 써보았지만 만약 지난해처럼 경제상황이 급박하게 나빠질수 있는 상황이 다시 온다면 부동산시장은 너,나 할것없이 하락할수밖엔없겠지요.
하지만 그러한 부분은 어차피 경제 전문가들조차 모두 맞추지못하고 틀리는 상황이고보면 우리네같은일반인은 그냥‘운’으로 남겨야하지 않을까 싶네요.
추석이 얼마남지 않았네요.
추석까지는 현재의 상황이 크게 변할것같지 않은데 추석이후는 또 어떻게 변하게될지
다음에 변하는 상황이 있게되면 그때 다시 만나뵐게요.