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개포지구 재건축 투자 진단서!

작년 하반기 완전히 거래가 실종되면서 하락의 끝을 가늠키 어려웠던 서울 강남의 재건축 아파트는 올해 초 강한 매수세가 몰려들면서 가파른 상승세를 보였습니다.

경제 전문지가 조사 분석한 자료에 의하면 강남 3구 주요 재건축ㆍ재개발 아파트 단지의 1~5월 매수자 주소지를 파악한 결과 약 60% 정도가 해당 구에 살지 않는 외지인인 것으로 조사돼 ‘실수요형’ 매수보다는 ‘투자형’이 주요 매수 세력이었던 것으로 확인됨으로서 외지인들이 60% 이상에 달한다는 것은 이번 매수세가 실수요형이라기보다 투자형 매수의 유동성 랠리였다는 것을 말해 주는 듯 하며 강남 3구의 경우 전국구형 투자수요를 갖고 있는 투자 요지임을 확인시켜 주는 계기였다. 고 전합니다.

그렇다면 올해 초부터 시작된 전국적인 부동산 매수세를 자극한 것은 무엇일까.
최근 OECD가 경기 선행지수 보고서에서 산업활동동향, 주택동향, 금융 통화현황, 국내총생산 흐름을 복합적으로 계산한 결과 강한 침체국면이 이어지고 있는 다른 나라와 달리 한국은 29개 회원국 가운데 가장 빠른 회복세를 기록할 것으로 예측했습니다.
또한 경제계 일각에서는 5월에 경기가 이미 바닥을 친 것으로 추정하기도 했습니다. 이를 감안한다면 하반기 우리경제는 본격 회복세에 접어들 가능성이 높아 보인다고 하겠습니다.

이와 더불어 강남3구의 부동산이 전국구 투자처를 갖고 있다는 것은 주거를 위한 것이라기보다 투자용이라는 것을 보여주는 대표적인 예가 될 것이며 올해 초~5월까지의 부동산 매수는 유동성 랠리로 보면서 이 같은 투자형 매수의 배경에는
△낙폭과대에 따른 시세차익
△저금리에 따른 부동자금 유입
△규제완화에 따란 기대수익 등이 주원인으로 발생하지 않았을까 예측됩니다.

특히 재건축시장의 경우 불확실성에서 다소 벗어나면서 본격적인 실 수요층이 가세할 공산이 크고 재건축 사업이 급속히 전개 될 것을 예상하는 점에서 매도, 매수 수급불안문제가 야기되며 단기적으로 시장이 요동칠 가능성도 높다고 봐야 할 것입니다.
이미 수도권 청약열기에 이어 미분양이 급속히 줄어들고 있는 점이나 과천 등 일부 재건축단지의 가격이 매수세 위축에도 불구하고 강보합세를 보이는 점을 생각해 본다면 향후 시장은 점진적 상승세를 예고한다고 봐야 할 것입니다.

지난 12월부터 연속적으로 걸쳐 나왔던 다양한 부동산 규제완화책들은 매수자들의 투자를 유도하는 강력한 시그널이 되었으며 점차 안정적인 모습을 보이고 있는 경제 전반의 흐름은 유동자금이 풍부한 현 시점에서 가장 매력적인 투자처는 투자 호재가 있는 부동산으로 대입되는 결론으로 이어지기 때문 일 것입니다.

이 같은 상승세로의 반전은 더 이상 집값이 떨어지지 않을 것이라는 바닥심리가 작용한데서 오는 심리적 영향이 크고 강남 3구의 경우 여유자금을 갖고 있는 버블세븐 지역의 투자형 매수로 접근하는 매수자와 그 외 지역은 실수요자들이 매수자로 나서는 실수요형 매입으로 구분 되여 시장으로 접근 된다고 볼 수 있을 것입니다.


오늘의 현장 소식
상승과 하락을 정확하게 예측한다는 것은 천기누설에 가까운 얘기가 될 것입니다.
상승으로 무게를 두는 사람들의 변을 들어보면 상승으로 이어질 것으로 예측되고, 하락으로 무게를 두는 사람의 변을 들어보면 하락 쪽으로 예상을 하게 됩니다.
때문에 상승과 하락 양분된 변은 변을 주장하는 사람들의 생각과 사고에 따라 많은 차이점을 보이며 거래를 하고자 하는 매도, 매수자들을 혼란스럽게 만듭니다.
그러나 경기의 전반적인 흐름과 시장 흐름을 대비하여 생각해 본다면 양분된 변에서 어느 한쪽의 변으로 힘이 실리게 되는 것을 느끼게 마련입니다.

요즘 개포 재건축 시장에서 바로 이런 현상들이 두드러지게 나타나고 있습니다.
올라도 너무 많이 올랐다는 말과 올랐다고는 하나 아직은 전 고점에 비한다면 아무 것도 아니다. 라는 말도 듣게 됩니다.
너무 많이 올랐다고 하면서도 시세에 1~2천만원 싼 물건이 있다면 쉽게 거래가 이뤄지는 시장 흐름을 보면서 약세장이나 하락장을 기대한다는 것은 무의미 하다고 할 것입니다.

그렇다고 해서 상승하는 호가를 추격 매수하는 어리석은 투자자 또한 없음을 볼 때 강한 상승세를 보일 시장의 흐름도 아닙니다.
다만 풍부한 유동자금이 유입될 때 나타나는 현상으로 시장은 강보합세를 보이며 하반기 경기 회복과 맞물려 상승 기조를 이어 갈 것이라는 생각이 시장에 지배적으로 자리 잡고 있다고 볼 수 있습니다.
최악의 경기 상황은 벗어났다고 할 때가 투자를 생각하는 시그널로 받아드리십시오.

다음 주 개포 현장 소식에서는 조합원 지위 양도에 대해서 개정되고 있는 도시 및 주거 환경 정비법 시행령 일부 개정령 안에 대해서 살펴볼까 합니다.
재산권 행사에 많은 어려움을 겪고 있는 조합원들에게는 반가운 소식이 될 것입니다.
개포 재건축 현장소식은 매주 월요일 개포동 대진부동산이 여러분에게 전해드립니다.