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경제전망의 시즌이 다가왔습니다. 매년 11월초가 되면 각종 시장전망이 쏟아져 나오기 시작합니다. 2009년 부동산시장 전망도 발표되기 시작했구요. 한 기관은 2009년 전국 집값이 최소 5%에서 최대 10%까지 하락할 것이라는 전망을 내놓았습니다.

이번 ***** 오윤섭의 부자노트에서는 부동산시장 전망을 왜 무시해야 하는가?를 설명하고 가치투자자에게 그 대안을 제시하고자 합니다.

먼저 다시 한번 피터 린치가 1988년에 집필하고 1989년에 출간한 책 ‘One up on Wallstreet. 전설로 떠나는 월가의 영웅’을 통해 시장예측에 대한 무용론(無用論)을 소개합니다.

“미국에는 6만명의 경제전문가들이 있으며 그중 다수가 경기후퇴나 금리를 예측하는 것을 주업무로 하고 있다. 그리고 그들이 연속 두 번만 성공적으로 그 일을 해냈더라면 지금쯤 백만장자가 되어 럼주를 마시면서 청새치 낚시를 할 수 있는 비미니섬(대서양 바하마제도 부근)으로 은퇴해 있을 것이다. 그러나 내가 알고 있는 한은 그들의 대부분이 아직도 수입을 위해 직장에 매여 있는데 이 사실은 우리에게 무언가를 시사해준다. 어느 지각있는 사람이 얘기했듯이 전세계의 모든 경제전문가들을 몽땅 해고시켜 버린다 해도 과히 잘못될 일은 없을 것이다.”

시장전망은 왜 무용한가?

2009년 부동산시장 전망이 맞고 틀리는 문제가 아닙니다. 설령 2010년에 결과적으로 한 기관이 발표한 2009년 시장전망이 맞는다고 해도 실제로 2009년에 부자노트 독자님들이 부동산 투자를 하는데 무슨 도움이 될까요?

맞을지 틀릴지도 모르는 연구기관의 전망만을 믿고 과연 투자할 수 있을까요? 그리고 예를 들어 실제로 집값이 5% 떨어진다면 집을 2010년에 사야 할까요? 반대로 5% 이상 오른다면 지금 바로 사야하나요?

만약 그렇게 행동한다면 이는 전형적인 개미의 행태를 답습하는 꼴입니다. 절대로 최대의 수익을 올릴 수 없습니다.

2009년에 집값이 떨어질 가능성이 오를 가능성보다 높은 것은 사실입니다. 하지만 실제로 집값이 떨어진다고 하더라도 집값 하락이 멈출 때까지 집을 사지 말아야 한다는 것을 의미하는 것은 아닙니다. 집값 하락이 멈췄는지는 반등세로 돌아서고 상승세가 한동안 계속돼야 알 수 있습니다. 신이 아닌 이상 바닥에서 사서 꼭지에 파는 것은 불가능하기 때문입니다.

만약 2009년 집값이 10% 하락하고 이를 기다리던(장세의 흐름에 따르던) 개미들이 2010년 일제히 주택을 구입한다면 집값은 어떻게 될까요? 가격은 오르고 매수자 우위 시장으로 바뀌면서 개미들이 원하는 타이밍에, 원하는 가격으로 매수하기는 쉽지 않게 될 것입니다.

이처럼 2009년 부동산 시장전망이 맞든 틀리든 부동산으로 부자되는데는 도움이 되지 않는다는 것입니다.

시장전망 무용론에 대안은?

그렇다고 시장전망이 틀리니까 집값이 하락한다는 전망이 우세할 때 투자하라는 말은 아닙니다.

당연하지만 투자의 성패를 갈리게 하는 것은 투자자 자신에 달려있습니다. 과유불급(過猶不及)이라고 시장에 대한 지나친(무모한) 낙관도 금물이지만 지나친(허무한) 비관은 더더욱 금물입니다.

최대의 수익을 올려 최후의 승리자가 되려면 현실을 직시하고 침체기에도 투자할 기회가 있다는, 투자에 성공할 수 있다는 현실적 낙관주의가 돼야 합니다. 우리나라는 물론 일본 미국 등 그 어느 나라에서도 자수성가형 부자들은 낙관주의자라는 사실을 직시해야 합니다.

피터 린치가 개인 투자자를 위한 투자전략을 담은 ‘Beating the Street 피터 린치의 이기는 투자’(1994년 출간)를 보면 “나는 항상 긍정적으로 생각하기 때문에 신문기사가 경제에 대해 아무리 비판적이라고 해도 언젠가는 경기가 회복될 것이라 믿고 경기가 바닥일 때 경기 순환주에 투자한다. 침체됐던 경기 순환주는 반드시 건강해진 재무제표로 돌아오게 마련이다. 상황을 비관적으로 봐서 얻을 것은 아무것도 없다.”라고 역설했습니다.

부동산시장 침체의 골이 깊어진 2008년 11월 현재 우리가 금과옥조(金科玉條)처럼 새겨듣고 실행해야 하야할 말입니다.

린치는 “13년간 나는 블랙먼데이를 포함, 9번의 주가하락 시기를 겪었다. 그러나 폭락 장세를 이기려면 시장에 머물러 있어야 한다.”고 말했습니다.

제 개인 사례 하나로 마감합니다. 아마 2003년 10.29대책이 발표된 지 2~3개월 지나서였을 것입니다.

참여정부는 강남 집값을 잡기위해 재건축 개발이익환수제 도입, 1가구 다주택 보유자에 대한 양도세 및 보유세 중과, 주택거래신고제, 주택담보대출비율 축소 등 전방위 규제정책인 10.29대책을 발표했습니다.

이에 앞서 △재건축 아파트에 대한 안전진단 강화, 후분양제 도입 등 5.23대책 △7월 1일부터 도시 및 주거환경정비법 시행 △중소형평형의무건설 비율 60% 이상 확대, 재건축 조합원 명의변경 제한 등 9.5대책이 나온 상태였습니다.

시장에서는(언론에서는) 부동산은 물론 주식 등 각종 경제전문가들이 이제 강남 재건축 투자는 끝났다고 한목소리로 외쳐댔으며 이제 부동산 불패신화가 끝났다는 정서가 지배적이었습니다.

이럴 즈음 전화 한통을 받았습니다. 개인적으로 투자상담은 해주지 않는데 워낙 막역한 친구인지라 전화로 투자자문을 해줬습니다. 전화 요지는 ‘10.29대책후 재건축 가격이 1억원 정도 빠진 것 같은데... 지금 사야할 타이밍이 아니냐?’라는 것입니다. 매수할 단지 및 평형도 이미내정해 놓았더군요.

저는 사라고 했습니다. 그리고 그 친구는 샀습니다. 그 이후 재건축 시장상황이 어떻게 됐는지는 잘 알 것입니다. 재건축 아파트를 사는데 총투자비가 5억원을 넘지 않았을 것입니다. 추가부담금을 냈지만 지금 입주한 아파트 시세는 12억원을 호가합니다. 지금과 같은 침체기에도 시세는 거의 떨어지지 않고 있습니다.

당시 지배적인 시장전망에 따라 투자하지 않았다면 과연 지금처럼 강남에 내집마련을 하고 느긋하게 살수 있을까요?
[출처] (오윤섭)부동산시장 전망을 무시해야 하는 이유 (유림부동산 공인중개사 사무소) |작성자 무대뽀