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일반 분양분 많고 대지지분 넓은 곳 노려라
새 투자전략①재건축/용적률ㆍ소형평형 등 완화

글로벌 금융위기 확산으로 급속도로 위축되고 있는 국내 경기를 살리기 위해 정부는 부동산 규제를 대폭 완화하기로 했다. 외환위기 때를 연상시킬 정도로 웬만한 규제는 모두 푼다. 수요를 억누르고 공급을 위축시켜온 돈(대출)·거래(전매제한)·건축(재건축) 등의 빗장이 열리는 셈이다.

부동산 시장에 상당한 지각변동이 예상됨에 따라 달라지는 시장 환경에 맞춰 투자전략도 다시 짜야 한다.

서울지역 재건축 추진 단지들에 반가운 소식이 연달아 날아들었다. 서울시가 사업부지를 많이 기부채납(공공시설용으로 무상제공)하면 초고층 건축이 가능하게 해준 데 이어 정부가 11ㆍ3 대책에서 용적률(대지면적 대비 지상 연면적 비율) 등 규제를 확 풀기로 했다.

주거환경연구원 김태섭 실장은 “재건축 사업을 가로막아왔던 걸림돌이 대부분 사라졌다”며 “그동안 각종 규제에 발목 잡혀 사업 추진을 중단해왔던 재건축 단지들이 다시 발 빠르게 움직일 것”으로 내다봤다.

중층 단지들 사업 재개 움직임

이전 정부 때 쏟아진 규제 때문에 사업에 손을 놓고 규제 완화를 기다리던 중층(대개 10~15층)단지들이 가장 큰 수혜를 보게 됐다. 중층 단지들은 재건축으로 높일 수 있는 용적률 여유가 많지 않아 일부 주민은 재건축 후 기존 집보다 작은 크기의 집을 배정받아야 했다. 일반분양분이 많지 않아 주민들의 공사비 부담이 컸다. 사실상 자기 돈을 들여 새 집을 짓는 것이나 마찬가지였다.

이런 단지들이 조만간 바빠질 것 같다. 2002년 재건축조합을 설립해 사업승인을 준비하다 올 4월 이후 사업을 중단했던 삼성동 홍실아파트(384가구)는 곧 재건축 사업을 다시 추진키로 했다.

서우석 조합장은 “기존에는 230% 용적률을 기준으로 사업을 추진했는데 앞으로 용적률을 더 올려 받을 수 있게 돼 사업성이 훨씬 좋아질 것”이라고 말했다.

시공사와의 공사비 갈등으로 땅만 파놓고 1년째 공사를 중단했던 청담동 한양(672가구)은 이번 대책의 손익을 계산 중이다. 제갈숙희 조합장은 “한강변에서는 초고층 건립까지 허용해준다고 하니 아예 설계부터 다시 하자고 요구하는 조합원이 많다”고 전했다.

강동구 둔촌주공ㆍ고덕주공 등 2종 주거지역에 있는 재건축 단지들도 기대감에 부풀어 있다. 인근 실로암공인 양원규 사장은 “재건축에 있어서 용적률은 곧 ‘돈’이어서 주민들이 이번 대책을 크게 반기고 있다”고 말했다.

송파구 가락시영 재건축 조합도 사업계획을 새로 짤 예정이다. 일반분양분이 없어 조합원 부담금이 적지 않았는데 용적률이 올라가면 부담금이 줄어들 것으로 예상돼서다.

분양가상한제 등 유의해야

◇투자 유의점=단지 특성상 규제완화의 혜택을 상대적으로 적게 볼 수 있다. 현재 중대형 가구로만 구성돼 있는 경우 소형평형의무비율이 완화되더라도 집 크기를 넓혀가지 못하는 가구가 나올 수 있다.

용적률 상향에 따른 일반분양분 증가가 모두 이익이 되지는 않을 것 같다. 정부가 분양가 상한제는 유지하기로 했는데 일반분양분이 상한제 적용을 받으면 분양가를 높게 매기지 못한다. 건축비도 많이 올랐다.

지금보다 부담금이 줄어들겠지만 큰 폭이 될 것 같지는 않다. 도우아이앤디 손상준 사장은 “일반분양분이 많은 단지나 대지지분이 넓어 상대적으로 큰 집에 배정받을 가능성이 큰 집을 고르는 게 안전하다”며 “특히 조합원간 갈등이 없는 단지를 골라야 사업이 원활할 수 있다”고 말했다.