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너의 현재를 알려면 전생을 알면 되고 너의 후생을 알려면 현생에서 무엇을 하고 있는지를 알면 된다는 유명한 말이 있습니다

적선지가는 필유여경이고 적악지가는 필유재앙이라고 선을 쌓으면 집안에 경사가 있을 것이고 악을 쌓고 남에게 원성을 들으면 일시적으로 번성하는 것 같아도 필시 무너지고 벌을 받는 다는 유명한 고사성어입니다

어느분은 3단지 시세에 잔뜩 기대를 갖는데 미안하지만 기대가 크면 실망도 큽니다

지금부터 강남과 수도권의 시세를 기준으로 하여서 향후 과천3단지 시세와 현재 형성된 가격을 분석하여 보겠습니다

지금 3단지 가격이 정상적여부는 투기가 끼었기에 정확하게 진단을 할 수가 없습니다. 
위에서도 말하였듯이 나홀로라는 것은 없고 비교 대상을 강남을 기준으로 하였습니다

반포터미널 옆  서초래미안 34평형이 현시세가 7억5천에서 8억2천까지 형성되었습니다. 
그리고 서초동 교대 앞 건너 래미안 32평형 6억5천에서 7억 2천까지 갑니다

동쪽으로 가서 강남의 요지인 대치동의 오래된 브랜드 아파트 시세는 6억에서 7억 선입니다. 
요새 지은 것 중 8억이 넘은 것도 한개 눈에 띄는군요. 
일반적으로 30평대 초반 아파트 7억이면 최근에 지은 아파트 무조건 잡을 수 있습니다

강남이나 분당이나 수지에서도 30평대 초반은 가격이 한계가 있습니다
최소한도 40평대 이상이어야 높은 가격을 형성합니다

과천 3단지 33평형이 오르면 얼마나 오르겠느냐는 말씀을 한번 드리고 이제 강남의 30평대 아파트 평균 7억으로 친다면 강남 대비 과천의 90%로 잡고 6억3천 정도 나오네요

아니 잠실의 30평대 초반하고 비교하자고 그러시는 분 분명히 있습니다
잠실시영이나 주공 30평대 초반 8억을 넘지 않을 것입니다. 
거기의 90%를 계상한다면 7억 2천이 나오지요. 그런데 8천 차이 나면 잠실의 준로얄층에서 살지 7억 2천 주고 과천으로 오지 않습니다

썩어도 준치라고 잠실이 이제는 강남 중의 강남이 될 것은 뻔합니다
80%로 따진다면 8억*80%=6억4천이 나오네요

이렇게 계산한다면 입주후에 과천3단지 33평이 6억대 초반부터 가격형성이 되겠지요

그런데 강남에서 입주시점에 분양가 이하의 매물이 속출한다는 기사를 본 적이 있을 것입니다. 
구태여 과천에 산다고 하면 모를까 과천에 대기수요는 생각 보다 많지 않습니다

그리고 3단지 입주시점에 2단지와 1, 2개 단지도 재건축을 시작하게되어 3단지 시세는 약세를 면치 못할 것입니다

강남에서 재채기를 하면 몸살을 앓는 곳이 과천입니다. 
과천의 재건축의 수요도 이쪽에서 와야 하는데 평촌이나 안양 또는 과천에서 자가발전을 하면 가격이 많이 오르지 않을 것입니다

강남의 복부인들이나 큰 손들은 분당, 판교, 용인 등으로 눈을 돌린지가 이미 오래 되었습니다

결론적으로 말씀드려서 강남의 30평대가 가격이 7억을 크게 넘지 않는데 과천 3단지가 무슨 용 빼는 재주로 7억 이상을 보겠습니까?

내가 생각하는 정확한 시세는&nbs p;로얄층 6억선 준로얄층 5억 후반 비로얄층은 5억 초반이 적정한 가격이라고 생각합니다

지금 로얄층을 6억 5천에 구입하였다고 하여도 금융비용 4천만원, 분담금5천 5백(더 늘어날 가능성이 많음)과 취득세및 등기세 등 등 합하면 1억을 초과할 것이 틀림 없으므로 결국은 3년후의 입주할 아파트를 현재 7억 5천에 구입하는 꼴이 될 것이다

무엇하러 강남사람이 과천에 살겠는가? 웬만하면 떠나기 싫은 곳이 강남이 아닌가 

내가 예상하는 시세는 거의 정확한 것이고 아니면 아니라고 논리적으로 답을 주시기 바랍니다 

아래 어떤 분이 과천3단지 33평 7억 운운하는데 이시세가 사실이라면 이미 강남의 복부인들이나 큰 손들의 입질은 끊어진지 오래되었을 것입니다. 
나도 계산서가 바로 나오는데 하물며 부동산에서 잔뼈가 굵은 복부인들이야 말로 어떻겠습니까?

요새 재미난 기사가 하나 있는데 소개할까 합니다. 
건교부 직원들이 8.31투기 대책 발표하고 집값이 안 잡히니까 어느시장이 한다는 소리가 강남의 복부인들 보다도 못하다는 얘기입니다. 
강남의 복부인이 부동산정책을 수립하면 건교부 공무원 보다 훨 낫다는 웃지 못할 야그입니다

<한가지 빠트린 것이 있습니다. 
그것은 현재 화폐가치로 계산하고 현시점에서 가격을 가늠하는 것으로 3년후에 과천 3단지 33평이 8억을 간다고 쳐도 다른 곳에 시세가 여기 보다 더 급등하면 의미가 없다는 것으로 모든 통계는 현재가격으로 환산한 것임에 주의를 하시기 바람>