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봉준호의 ‘아파트’‘웰빙 신도시’ 일산

긴 잠 깨고 제2 도약 준비하는 ‘서북 대도심’의 진주(眞珠)

(본 글은 2007년6월호 '신동아'에서 발췌한글입니다. 내용이 길어서 2번 나눠서 올립니다. 지금 우리는 신도시 중에서도 최고의 신도시가 될 일산에서 살고 있음에 대해 자부심을 갖읍시다)

제2자유로가 뚫리고, 주상복합보다 더 좋다는 오피스텔 단지가 입주하고, 한류우드가 완공되고, 인근 택지지구들이 정비돼 1500만평의 ‘서북부 대도심권’이 완성되면 일산은 ‘한국 신도시의 대명사’ 자리를 탈환할지 모른다. 한때 분당의 절반 수준까지 내려갔던 아파트 시세도 어느새 80%선을 회복했다.

마포까지 15km, 용산까지 20km, 광화문까지 25km, 강남까지 40km.

새벽형 인간이 아닌 이상 출퇴근시간에 자유로에서 ‘속도의 자유’를 기대하긴 어렵다. 아파트 가격에서 일산이 분당에 밀리는 이유는 교통체증과 더불어 강남 등 서울 중심지와의 접근성이 떨어지기 때문이라는 점을 누구도 부정하지 않는다.

그런 일산이 움직이고 있다. 교하 택지지구 62만평에 운정 택지 1•2지구 285만평, 여기에 택지 추가지정 212만평 등 총 558만평의 파주 신도시가 인근에 들어서고, 일산 2지구, 풍동지구, 식사지구 등 110만평이 새로 개발되는 등 주변의 널따란 농지들이 속속 택지지구로 바뀌고 있다.

군데군데 일산을 감싼 완충지역들이 전부 신도시로 이어지면 일산은 일산 신도시와 파주 신도시를 중심으로 화정, 행신, 덕이, 가좌•대화지구를 아우르는 최대 1500만평의 자족 신도시가 된다. 지금도 일산은 476만평으로 594만평의 분당에 이어 두 번째로 큰 신도시다. 또한 2009년 개통을 목표로 제2자유로를 건설하고 경의선 복선화 작업이 완료되면 교통망도 크게 확충될 전망이다.

일산 호수공원 옆에는 킨텍스 전시장이 확장일로에 있고 미국의 할리우드를 본뜬 한국판 테마파크인 한류우드 단지가 2005년 12월 착공돼 2010년 완공을 목표로 공사 중이다.

한류우드 30만평에는 놀이공원과 영화기획제작단지, 복합 쇼핑몰, 주상복합 등이 건립될 계획이다. 한류우드가 완성되는 시점쯤에는 지하철 3호선 백마역과 마두역, 한류우드를 연결하는 경전철 설치를 요구하는 여론도 고조될 것으로 보인다.


정발산 단독주택단지

빨간 벽돌에 싱싱한 담쟁이 덩굴이 매달려 있다. 녹색 잔디가 깔린 정원에는 자전거 2대와 나팔꽃밭, 뛰노는 애완견이 보인다. 예쁜 집, 주택전시장, 인기 드라마 촬영장소, 유럽풍 마을 등으로 유명한 일산의 ‘베벌리 힐스’. 연예인이 많이 살고 유명 건축가가 공들여 설계한 ‘작품주택’도 많다.

마두동, 장항2동, 정발산동 일대의 단독주택지는 70~100평씩 총 935필지로 신도시 조성 초기단계인 1992년 7월부터 분양됐다. 초기엔 분양 실적이 저조해 단독주택지를 전부 파는 데 2년 이상이 걸렸다. 초기 분양가는 평당 140만~150만원, 70평짜리 1필지에 1억원 안팎이었다. 그후 15년 만에 10배가 올라 10원억이 됐다. 건폐율 50%에 용적률 100%를 적용, 공사비 5억원을 들여 멋진 주택을 지어놓으면 시가 15억원짜리 집이 된다.

이곳에 집을 지으려면 몇 가지 규칙을 지켜야 한다. 첫째, 경사지붕은 필수 권장사항이다. 둘째, 담 높이는 1.2m를 초과할 수 없다. 셋째, 담장과 대문은 투시형으로 밖에서 들여다볼 수 있어야 하고 옆집과의 경계에는 생울타리를 칠 순 있지만 높이 70cm를 넘을 수 없다. 넷째, 최고 층수는 2층이다. 3층짜리 집은 지을 수 없다. 겉에서 3층이 넘어 보이는 집도 들어가 보면 2층이다.

이곳에 집을 짓는 사람들은 대부분 벽돌, 목재, 철재를 쓴다. 한옥집도 드물게 보인다. 대개 실내에는 벽난로를 놓고 마당이 내다보이는 곳에 창문을 만든다. 1층에는 천장 높은 오픈형 거실과 방 1칸, 식당을 배치하고 2층에는 테라스와 3칸의 방을 둔다. 2층 천장에는 다락방을 만들고 일명 ‘뻐꾸기 창’이라 하는 돌출 지붕을 만들어놓기도 한다. 자재의 질과 공간배치, 입지, 디자인, 조경 작품성에 따라서는 추가 가격 상승 여력이 많은 곳도 눈에 띈다.

아파트에 비해 단독주택은 무엇이 좋을까? 첫째는 넉넉함과 편안함이다. 건축물 외에 마당이 있어 아파트와 달리 여유 공간이 더 있다고 느끼는 데서 오는 행복감이다. 둘째는 내가 만들고 소유하는 내 집이라는 점이다. 아파트는 공동주택이지만 단독주택은 말 그대로 내 마음대로 할 수 있는 집이다. 내 감각과 생각을 건축물에 반영할 수 있고, 애완동물을 자유로이 키울 수 있으며, 심고 싶은 꽃과 나무를 원하는 곳에 심을 수 있다.

셋째, 층수가 높지 않아서 좋다. 그러고 보면 높은 아파트가 최고 가격을 갱신하는 시간은 아주 짧았다. 사람들은 다시 땅을 그리워한다. ‘높은 곳에 살아보니 역시 사람은 땅 위에 苡틴？하는 것 같더라’가 요즘 다수 중장년층의 생각인 듯 하다. 넷째, 그에 따른 희귀성이다. 이제 서울에는 한마디로 고급 단독주택지가 없다고 봐도 틀리지 않다. 눈만 뜨면 들어서는 아파트와 쏟아지는 공해, 복잡한 생활환경이 조용하고 살 만한 전용주거지역을 잠식하는 탓이다.

반면 단독주택의 단점은 관리가 어렵다는 것, 그리고 주인이 주택에 대해 끊임없이 변화를 줄 자신감과 에너지를 갖고 있어야 한다는 것이다. 비워놓으면 죽고 마는 생물과 같은 것이 단독주택이다. 부대•편의•보안시설도 주상복합이나 요즘 새로 짓는 고층 아파트에 비해서는 많이 떨어진다.

어쨌든 일산 단독주거단지는 신도시 중에서도 유일하게 성공한 단독주택지다. 실제로 LA 베벌리 힐스와 비슷한 스타일로 발전해가고 있으며 주택가격도 꾸준히 오름세를 탄다. 해발 86m 남짓 솟아 있는 정발산을 사이에 두고 동쪽과 서쪽, 두 개 단지로 나뉜 단독주택지는 나름대로 지역별 특색을 가지고 있다.

정발산 서쪽 마두동 일대 단독주택 마을은 주택 5채당 1곳의 넓은 주차공간이 배정돼 있다. 가구당 3대씩 주차할 수 있도록 마련된 공간으로 이면도로에 차를 세울 필요가 없어 단지 내 통행을 수월하게 한다. 이곳 단지 안에는 일산의 명문 정발중학교가 있고 청구, 건영 등 고급 빌라들이 완충지대 노릇을 하며 단독주택단지를 감싸고 있다.

정발산 동쪽 단독주택단지는 장항동과 정발산동으로 나뉜다. 정발산동은 김대중 전 대통령이 대통령에 당선됐을 당시 집이 있던 곳이다. 70평짜리 2필지를 묶어 140평 대지 위에 들어선 한옥 스타일의 이 집은 벽돌을 성처럼 쌓아 웅장하다. 이곳 단독주택단지에는 140평 2필지짜리 대지에 지어진 집이 20가구 안팎 있는데, 그 집들은 70평짜리 필지에 들어선 주택에는 없는 넓은 마당과 조경공간을 가지고 있다. 이런 집들의 현 시가는 30억원 선으로, 소유주들은 나름대로 성공한 사람들이다.

정발산동에는 저동고등학교가 있고 인접한 장항동에는 저동초등학교가 있다. 정발산동과 장항동 단독주택지에는 넓은 주차공간을 배치하지 않아 가구별로 따로 주차장을 만들어야 하거나 이면도로 주차가 불가피한 것이 약점이다.


일산 빌라의 대명사, 건영빌라

시간이 지나면서 아파트는 흔한 집이 되고 단독주택은 귀한 집이 된다. 서울의 북촌 한옥지역과 성북동, 평창동, 한남동, 논현동, 삼성동 일대의 기존 단독주택들도 점차 그 숫자가 줄어들고 있다. 일산처럼 공인된 단독주택지가 생겨나고 있는 곳은 판교, 풍동, 동탄, 동백, 흥덕 등 요즈음 분양하거나 입주하는 신도시 정도다.

일산에는 대형 공원이 2개 있다. 호수공원과 정발산공원이다. 호수공원은 전체면적 31만3000평으로 호수의 면적만 9만1000평이다. 평일에는 7000명이 이용하고 주말에는 3만명이 이용하는 일산의 ‘행복공원’에 다름아니다. 4.7km의 자전거 도로와 총 연장 7.5km의 호수를 둘러싼 긴 산책로가 있다. 이곳에서 사람들은 자전거를 타고 시원한 바람을 만나고, 상쾌한 공기를 마시며 노래하는 분수대에서 음악을 듣는다. 꽃 전시장에는 때마다 꽃박람회가 열리고 화훼판매장에서는 예쁜 꽃을 판다.

정발산공원은 일산 신도시의 중심에 있는 나지막한 야산공원이다. 정발산을 둘러싸고 조성된 19만5000평의 녹지공간이다. 정상에 올라서면 일산 주택가가 가지런하게 내려다보이고 한편에서는 생태연못 조성공사가 진행 중이다.

일산 주민은 정발산공원과 호수공원을 번갈아 다니며 자연과 접하고 산책을 하며 삶의 의미를 찾는다. 정발산공원을 가운데 두고 주엽동과 마두동은 커다란 아파트 단지를 형성한다. 주엽동에는 강선마을과 문촌마을이, 마두동에는 강촌마을이 대표 단지를 형성하고 있다.

일산은 정발산을 중심으로 넓게 퍼져 나가는 모양새다. 신도시 끝에는 쌀을 생산하는 절대농지가 둘러싸고 있고 도시의 경계에는 보초병처럼 건영빌라가 들어서 있다. 건영은 우성, 우방, 청구와 더불어 한 세대를 풍미하던 주택건설회사다. 건영은 1990년 일산 신도시 택지를 분양하면서 미분양으로 남아 있던 신도시 경계선의 빌라 부지를 싹쓸이했다. 예상은 적중해서 100% 분양 성공을 거뒀으며, 이를 통해 회사를 돈방석에 올려놨지만, 결국 그것이 부도에 이르게 하는 화근이 되고 말았다.

시장이 좋을 때 현금을 챙기기 위해 한꺼번에 너무 욕심을 낸 것이다. 사들인 땅에 허가가 나오는 대로 빌라를 분양했지만 약속한 공사기간을 맞추지 못했다. 건설회사의 자재, 인력, 시황을 감안하지 않고 강행한 분양은 엄청난 지체보상금과 하자보수금액으로 구멍이 났다. 건영은 일산에서의 방만한 자금관리에 시화지역에서의 대규모 미분양 사태가 맞물려 결국 1996년 부도를 냈다.

그럼에도 건영빌라는 일산 빌라의 대명사다. 아 컷？？똑같이 지역난방 방식을 채택하고 있을 뿐 아니라 관리비도 저렴하다.

신도시 요지에 지어진 자연친화적 단지이고, 아파트 가격이 오르면 따라 오른다. 어쩌면 4층짜리 저층 아파트와도 같다. 주차장은 대부분 지하로 들어가 있고 공간이 넉넉하다. 당연히 세대별 대지지분이 높은 데다가 동일한 아파트 가격으로 10평쯤 넓은 평수를 살 수 있다는 장점이 있다.


오피스텔의 힘, SK M-city

22•31평형이 주를 이루는데 31평형은 방 3칸, 화장실 2칸 구조의 계단식이다. 다만 엘리베이터가 없어서 4층은 불편할 수도 있다. 그중 전철역 정발산역이 가깝고 정발산공원, 단독주택지역에 인접한 곳이 인기가 높다. 그곳이 정발 5•6•7단지다. 정발 5단지와 6단지는 46•47•57평형 등 대형 평형으로 구성돼 있으며, 정발 7단지는 35•46•47평형으로 이뤄져 있다.

이밖에 위치가 좋거나 가구수가 제법 되는 양지건영빌라, 성저건영빌라, 흰돌건영빌라도 꾸준한 오름세를 타고 있다.

“저 자리에 주상복합이 들어와야 일산 아파트 값이 올라갈 텐데 웬 오피스텔이람….”

호수공원을 산책하는 일산 주민들이 마주보이는 오피스텔 단지를 보고 한마디씩 한다. 일산에서 가장 볼 것 많고 화려한 곳은 오피스텔 지구다. 일산을 자족도시로 만들기 위해 남겨둔 땅. 큰 빌딩이 들어서고 대기업이 옮겨오기를 바라던 그곳엔 10년째 우후죽순으로 오피스텔이 들어서고 있다.

3만 가구가 넘는 오피스텔이 포진한 장항동 일대는 한동안 과도한 물량공급에 밀려 찬밥신세였다. 지금은 이런 오피스텔이 다시 꿈틀거린다.

80%가 태생부터 주거용이고 실제로도 주거용으로 사용되고 있지만, 현행 세법(稅法) 체계가 유지된다면 틈새상품으로 한 번쯤 오름세를 탈 만한 아이템이다. 오피스텔은 종부세나 양도세에서 비교적 안전할 뿐 아니라 사업자등록 등 업무용 처리를 해놓으면 주택 수로 계산되지도 않는다.

호수가 내다보이는 요지에는 코오롱 레이크폴리스Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ와 삼성스위트, 대우메종리브로, 삼성라끄빌, 삼성메르헬하우스, 호수그린, 청원레이크빌, 중앙하이츠빌 등 일산 내 인기 오피스텔이 도열해 있다.

그 뒤쪽으로도 정발산공원까지 중소형 오피스텔들이 바둑판처럼 가득 들어찼다. 호수로 변의 오피스텔은 잘만 고르면 아파트 못지않다. 편의시설이 풍족하고 호수공원이 그림처럼 보인다. 23평형이 보증금 500만원에 월세 50만원 정도로 임대료도 싸다. 서울 테헤란로의 절반밖에 안 된다.

얼마 후면 오피스텔이 가득 차 수도권 최대의 오피스텔 타운을 이룰 이곳에 또 ‘황제 오피스텔’이 들어선다. 올해 8월 문을 여는 SK M-city다. 장항 IC를 통과해 일산 초입에 들어서면 가장 먼저 눈에 띄는 웅장한 4개의 빌딩이 MBC 드라마센터와 함께 공사 중인 SK M-city다. MBC 제작센터 단지 내 SK M-city는 지하 4층, 지상 15층 총 646가구로 31•33•34평형 320실과 44•47평형 254실, 54•55평형 62실, 60평•61평형 10실로 이뤄졌다. 전용률이 79%에 육박하는 데다 하층부에도 다양한 상업시설을 배치해 ‘무늬만 오피스텔’이라 해도 과언이 아닌, 사실상의 주상복합이다.

오피스텔과 주상복합의 차이는 단 하나, 발코니가 없다는 것뿐이다. 주상복합의 발코니도 전용면적으로 포함해서 과세하겠다는 국세청 발표 후 오피스텔과 주상복합의 차이는 더욱 모호해졌다.