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잠실의 미래를 예견할 수 있는 글이 있어 소개합니다.




잠실의 천지개벽…부동산이 꿈틀
4단지 재건축 내달 입주로 관심

낡은 아파트들이 몰려 있던 잠실 일대가 새 옷을 갈아입는다. 다음달 말 집들이하는 레이크팰리스(옛 주공4단지)를 시작으로 재건축 공사 중인 잠실 주공단지 2만4000여가구가 잇따라 입주한다. 입주를 앞둔 레이크팰리스는 송파구 최고가 자리를 넘보고 있다.

한때 부동산업계 일부에 강남구 압구정동→도곡동에 이어 잠실이 가장 비싼 동네가 될 것이란 전망이 있었다. 아직은 이 전망대로 되지 않았지만 잠실 주공단지들의 입주가 송파구 일대의 활발한 개발과 맞물려 송파구를 강남권 선두로 올라서게 할지 관심을 끈다.

집값 주도, 주변 상권도 꿈틀

2004년 4월 서울 1순위서 55대 1의 청약경쟁률을 보인 레이크팰리스(26∼50평형 2678가구)가 다음달 말 입주한다. 거래가 활발해 매물이 부족한 편이다. 6억7000만원에 분양된 34평형이 11억원 선이다. 분양가가 11억원인 50평형은 22억원에 호가가 형성돼 있다. 웃돈이 분양가의 60∼100% 가량 붙었다. 이 기간 송파구 전체 평균(32%)보다 배 이상 높은 상승률이다.


▲잠실 재건축 가욵데 4단지인 레이크팰리스 아파트가 다음달부터 입주한다.


상업지역 등의 기대감을 갖고 있는 잠실5단지(34평형 12억∼13억원) 수준엔 미치지 못하지만 송파구에서 일반 아파트로 그동안 가장 비싼 아시아선수촌 아파트 값을 뛰어넘었다. 이 단지의 52평형이 22억원 선이다.

송파구 에이스공인 유병국 사장은 “한강·석촌호수·롯데백화점을 끼고 지하철 2호선 등 교통이 편리한 잠실 주공단지들의 입지여건이 송파구에서 가장 좋은 것으로 꼽힌다”며 “새 아파트가 대거 몰려 있는 점도 시세 강세의 요인”이라고 전했다.

10평대 2만1250가구이던 잠실주공1∼4단지와 시영은 2008년 9월까지 최고 54평형의 중대형 단지로 새로 들어선다. 현재 송파구 내 전체 아파트의 3분의1 정도인 물량이다.

입주가 임박한 레이크팰리스가 가장 비싸고 다음이 1단지, 나머지는 시세가 비슷하게 형성돼 있다. 입주속도, 단지규모, 교통 등에 따라 차이가 나지만 가격차가 크지는 않다. 33∼34평형 경우 많아야 1억5000만원 안이다.

입주와 함께 주변 상권도 꿈틀거리고 있다. 가구 수가 늘고 평형이 커져 거주자들의 구매력이 높아지기 때문이다.

인근 상가의 빈 점포들이 모두 찼고 지난해 평당 4000만원이던 1층 상가의 시세가 5000만원으로 올랐다. 지난해 보증금 2000만원에 월 150만원이던 1층 임대료도 지금은 보증금 3000만원, 월 200만원이다.

잠실동 현대공인 정병문 이사는 “병원·학원 등의 입점이 크게 늘면서 상가 매물과 임대물건이 동났다”며 “주변에 상가를 지을 만한 땅이 거의 없어 입주가 본격화하면 상가 시세나 임대료가 더 오를 것”이라고 말했다.

강남권 시장 이끌 수 있을까

15년 전과 마찬가지로 송파구 집값은 강남권에서 가장 낮다. 비슷한 30평형대에서 같은 재건축 단지인 강남구 도곡동 도곡렉슬과 서초구 반포주공3단지가 레이크팰리스보다 각각 4억, 1억원 정도 더 비싸다. 강남·서초구와 비교해 도시 형성과 재건축 늦었고 교육여건이 뒤지는 것으로 인식돼서다.

하지만 개발 여지가 많지 않은 강남·서초구에 비해 풍부한 송파구의 개발 재료가 집값에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 전문가들은 내다본다.

송파구엔 송파신도시와 거여·마천도시재정비촉진지구, 장지지구, 마천지구 등이 개발되고, 잠실주공단지들을 제외하고도 2만가구 정도가 재건축을 추진 중이다. 40만평에 가까운 문정지구엔 법조타운 등이 조성된다. 개발 면적이 송파구 전체 면적의 3분의 1 이상이 개발되는 셈이다.

112층에 달하는 제2롯데월드가 건립되고 잠실5단지 일대가 상업지역으로 개발되면 잠실은 강남권 상업지역의 중심으로 자리잡을 것으로 전문가들은 내다본다. 잠실종합운동장도 쇼핑시설 등을 갖춘 복합시설로 변신을 추진 중이다.

송파구 송파공인 최명섭 사장은 “잠실주공단지들의 입주는 잠실 일대 개발의 첫걸음인 셈”이라며 “그동안 많이 오르기도 했지만 개발 바람을 타고 올라갈 여지가 많이 남아 있다”고 말했다.

교통난·교육여건 등이 관건

집값이 개발 바람을 받더라도 강남권 선두로 뛰어오르기는 어려울 것이란 의견이 많다. 잠실주공단지 등 새 아파트가 들어서는 데 따른 교통난이 심각해질 것으로 보이기 때문이다.

잠실주공단지들만 해도 자동차 수가 이전보다 30% 이상 늘어날 것으로 보인다. 송파구청 관계자는 “잠실 일대 교통량 증가는 어느 정도 기존 교통망으로 흡수할 수 있겠지만 송파신도시, 거여마천촉진지구 등의 건설에 맞춰 도로 확장·신설 등의 교통대책을 세워야할 것 ”이라고 말했다.

교육여건이 쉽게 좋아지기 어렵다는 지적도 있다. 강남구 도곡동 도곡공인 박현식 사장은 “주변에 학원이 늘겠지만 명문대 진학률이 높은 이름 있는 학교들과 유명학원들이 몰려있는 강남구의 교육환경을 따라오긴 어렵다”고 말했다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “강남구는 교육환경 외에 문화·업무여건 등이 이미 자리 잡았고 중대형 단지 위주의 커뮤니티도 형성돼 있어 이제 개발에 열을 올리는 송파구가 단기간에 쫓아가긴 힘들 것”이라고 말했다.


송파구 내 아파트 절반이 재건축

단지
（중개업소문의，02） 기존 가구수
（평형） 재건축 가구수
（평형） 사업단계 일반분양 입주시기
①잠실저밀도지구

Ａ잠실1단지
（420-1800）
5390（8∼15）
5678（25∼45）
공사 중
완료
2008．9

Ｂ잠실2단지
（423-0091）
4450（13∼19）
5563（12∼48）
2008．5

Ｃ트리지움
（옛 잠실3단지，421-3003）
3280（15，17）
3696（25∼54）
2007．8

Ｄ레이크팰리스
（옛 잠실4단지，421-7777）
2130（17）
2678（26∼50）
2006．12

Ｊ잠실시영
（424-8959）
6000（13∼20）
6864（16∼52）
2008．8

②잠실고밀도지구

Ｅ잠실5단지
（422-5000）
4139（34∼36）
미정
추진위
구성，예비
안전진단
반려
미정
미정

Ｆ장미1차
（414-5200）
2100（28∼65）
-
미정

Ｇ장미2차
（414-5200）
1302（28∼46）

Ｈ미성
（414-2244）
1230（19∼51）

Ｉ진주
（414-2244）
1507（25∼55）
안전진단
통과

③가락고밀도지구

Ｌ한양1차
（418-1414）
576（27∼53）
미정
-
미정
미정

Ｍ한양2차
（418-1414）
744（26∼52）

④일반 주거지역

Ｋ풍납우성
（477-8954）
495（21，31）
미정
안전진단
통과
미정
미정

Ｎ반도
（412-9090）
750（18∼29）
795（23∼34）
안전진단
통과
없음

Ｏ가락한라
（443-8949）
900（14∼18）
919（26∼43）
공사 중
완료
2007．11

Ｐ가락시영
（407-3000）
6600（13∼19）
8106（24∼48）
조합설립
인가
없음
미정

Ｑ우성4차
（415-8249）
555（27∼39）
미정
예정구역
지정
미정

Ｒ우성
（415-8249）
1842（26∼53）

자료：송파구청，업계 종합


개발 바람 거센 송파권
구분
위치
면적（평）
개발내용
사업단계
완공
예정
재건축
잠실·신천·송파·가락·풍납동 등 일대
75만
저밀도·고밀도지구 등의 낡은 아파트 4만3000여가구를 허물고 다시 건축
-저밀도지구 입주시작
-고밀도지구 등은
사업 초기
미정

제2롯데월드
신천동 일대
18만3000
규모：지하 5층∼지상 112층，높이 555ｍ
-서울시·송파구선
찬성，공군 반대
-비행안전영향평가 중

문정지구
문정동 일대
37만8000
-유통단지：15만5000평
-법조타운·업무시설 등：3만2500평
-나머지는 녹지공간 등
유통단지 사업자선정，
착공
2011년

장지지구
장지동 일대
20만
전용 12∼25．7평 5596가구 건립
（임대 2669가구）
공사 중
2008년

송파신도시
거여동 일대
205만
아파트 4만5200가구
（중대형 2만1900가구） 등
총 4만6000가구 건립
개발계획 수립 중
2011년

거여마천도시재정비촉진지구
거여동 일대
22만3000
미정
기본계획 수립 중
미정

마천지구
마천동 일대
6만6000
전용 15∼35평 1590가구 건립
（임대 1060가구）
공사 중
2009년

＊개발계획은 추진과정에서 달라질 수 있음． 자료：송파구청