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<펌> 부뱅 핫토론 -참고 자료로 옮겨둡니다.

재건축 ,재개발 지분을 보유 하고 있는 입장에서는
가장 바람직한 상황은 보유 지분을 통하여 나중에 추가적인
부담금 없이 원하는 평수에 입주할수 있는 것.........
이 이상적일 것이라 생각합니다

이제는 아파트 분양을 받아도 10년 동안 전매가 금지되어 사실
실 입주가 아닌 이상 투자 환금성도 떨어진다고 볼수 있읍니다
무주택 입장에서는 법이 바뀌어 당첨 확률은 높아졌다고는 하지만
당첨이 문제가 아니라 수억원에 달하는 입주 비용이 더더욱
큰 부담으로 작용하는 것이 현실입니다

분양가 상한제를 실시한다 하여도 중장기 적으로는 아파트 가격을
떨어 뜨리는 것은 아니며 다만 분양가의 인상폭만 조정하는 기능이
있다고 봐야 될 것입니다 그러므로 분양가는 분명 시간이 갈수록
현제보다 더 높아질수 밖에 없을 것입니다

서울 경기 수도권의 분양가는 이제 대략 평균 1000만원은 기본이며
대체적으로 1300여만원대를 형성하고 있으며
좀더 요충지라 불리우는 지역은 1500~2000만원대를 나타내고
있읍니다 .서민들이 목돈을 마련하여 입 주하기에는 버거로운 분양가
가격이 현실 입니다.

물론 기존 주택을 보유하신 분들의 경우 이를 처분하고 갈아타는 분들에게는 큰 부담이 되는 것은 아니지만 무주택 분들의 경우는
큰 부담이며 대출등의 이자 상환등을 고려한 신중한 선택이 될수 밖에 없을 겁니다

아파트를 구입하는 목적은 주거와 투자 양면성이 있읍니다
어느 신문 기사 통계를 보면 우리나라 사람들이 아파트등 내집 마련 하는데 있어 최고 우선 순위를 두는 것은 역시 투자 라는 관점 이었읍니다.다음이 주거와 관련된 부분 이었던 것으로 기억되는 되요
결국 사회 통념도 내집 마련도 투자다 ...라는 개념으로 이해 된다
하겠읍니다

투자는 곧 재태크를 의미한다 보겠읍니다
결국 부동산도 재태크요, 부동산의 아파트도 재태크 대상이며
내집 마련 자체는 곧 재태크를 하는 한 방법이라 볼수 있읍니다
주거 개념이냐, 재테크 개념이냐 하는 정답의 논리는 필요치 않은
사회가 자본주의 사회 인가 봅니다.

결국 서민들이 재태크에 성공할수 있는 한 방법인 내집마련 투자,
그 가장 기본이 되는 아파트 투자는 그래서 더욱 신중 할수밖에
없을 것입니다 .
아파트 투자의 형태에는 두가지로 분류하여 생각해보면
첯째는 분양권 취득일 것입니다
둘째는 기존 아파트를 매입하는 것입니다

어느쪽을 택하든 형편에 맞는 쪽을 택하겠지만
대부분의 사람들은 분양권 취득이 목적이 될것입니다
두번째를 선택하는 경우도 리모델링이 가능해 지면서 부쩍 늘어나고 있읍니다

어느쪽을 택하든 형편에 맞는 쪽을 택하겠지만
대부분의 사람들은 분양권 취득이 목적이 될것입니다
두번째를 선택하는 경우도 리모델링이 가능해 지면서 부쩍 늘어나고 있읍니다

그러나 첯번째의 경우는 분양권 당첨후 엄청난 입주 비용을 고려 하지
않을수 없는 현실이 되가고 있읍니다
두번째의 경우에는 불만족 하지만 리모델링을 통한 재태크를 바라보는
희망을 기대 하지만,이도 결국 막대한 리모델링 비용으로 큰 부담을
안게 되며 리모델링 이라는 한계적 상황에 머물고 마는 것이 현실입니다. 즉 리모델링이 신축 아파트와 같을수는 없다는 것입니다

이제는 아파트 분양을 받아도 10년 동안 전매가 금지되어 사실
실 입주가 아닌 이상 투자 환금성도 떨어진다고 볼수 있읍니다
무주택 입장에서는 법이 바뀌어 당첨 확률은 높아 졌다고는 하지만
당첨이 문제가 아니라 수억원에 달하는 입주 비용이 더더욱
큰 부담으로 작용하는 것이 현실 입니다

분양가 상한제를 실시한다 하여도 중장기 적으로는 아파트 가격을
떨어 뜨리는 것은 아니며 다만 분양가의 인상폭만 조정하는 기능이
있다고 봐야 될 것입니다 그러므로 분양가는 분명 시간이 갈수록
현제보다 더 높아질수 밖에 없을 것입니다

서울 경기 수도권의 분양가는 이제 대략 평균 1000만원은 기본이며
대체적으로 1300여만원대를 형성하고 있으며
좀더 요충지라 불리우는 지역은 1500~2000만원대를 나타내고
있읍니다 .서민들이 목돈을 마련하여 입 주하기에는 버거로운 분양가
가격이 현실 입니다.

물론 기존 주택을 보유하신 분들의 경우 이를 처분하고 갈아타는 분들에게는 큰 부담이 되는 것은 아니지만 무주택 분들의 경우는
큰 부담이며 대출등의 이자 상환등을 고려한 신중한 선택이 될수 밖에 없을 겁니다

이런 경우 아파트를 통한 재태크에 성공해야 되는데, 잘못하면
긴긴 세월 떠 안은 비용 때문에 삶에 올가미가 될수 잇읍니다
아파트의 재태크 측면에 본다면 위와 같은 방법들이 꼭 최선이라고
볼수는 없읍니다. 다른 대안이 있다면 찿아 볼 필요성이 있읍니 ？
다른 측면....기존 아파트 재태크 하면 상식?되었던 부분을 우리는
요즈음 관가 하고 있읍니다. 재건축 시장 입니다.

재건축 시장이란 단어 만으로도 물건너간 대안이란 판단을 하시는 분들이 있을 것입니다. 그러나 여전히 재건축은 투자와 내집마련을 위한 대안이 될수 있읍니다. 오히려 위와같은 첯째 분양에 따른
입주 비용과 리모델링의 한계를 넘으면서 안전하고 좀더 신축적인
재태크와 환급성 까지 갖춘 대안이 연전히 재건축 시장입니다

이 전에 재건축을 통하여 재태크와 내집 마련을 경험 하신 분들은
재건축의 매력은 경우에 따라 여전히 독특하게 남아 있다라고
평가를 하며 이를 통한 투자 전략을 늘 염두해 두고 있읍니다.
투자 환경이 너무 급변하여 어디에 어떻게 투자 해야 실속인지
헤메는 시대에 일주택이든 2주택이든 둘중 하나는 똘똘한 재태크가
가능한 아파트 단지를 보유 하는 것이 낳은 곳이 현실입니다

종부세,양도세 중과 등이 이러한 재태크 환경에 큰 부담으로 작용하게
됬기 때문입니다. 분양을 통한 재태크가 쉽지 않으며,리모델링 또한
한계점이 있다면 재건축,재개발이 그 대안일 것입니다

재건축이 다른점은



재건축은 향후 부활하게 되 있읍니다
가장 큰 원인은 안전에 문제가 있기 때문입니다
갈수록 자연 환경이 변하여 동아시아 지역에 지진이 자주 발생하고 있고 그 강도도 점차 높아지는 추세라고 합니다
얼마전 진도 5이상의 지진으로 경각심을 불러 일으켰지만 몇일전 일본 지진?비한다면 양반 이었읍니다
내진 설계가 전혀 안된 수백 수천명이 집단 거주 하는 공동 주택은
너무 불안할 것입니다,정부도 결국 언젠가는 서둘러 재건축을 도모 하라 권고하는 날이 올것입니다.

우리는 여기서 현제 벌어지고 있는 재건축 시장의 양면을 바로 보아야
합니다. 거의 모든 일반 내집마련 투자자들이 잘 이해 못하고 넘어가는 현실에서 어찌보면 재태크의 기회 마저도 오해아닌 오해로 놓치고 있다 라고 생각합니다

그것은 강화된 관련 법규 내용인데요
개발이익환수 법이나 또는 개발 부담금 그리고 분양가 상한제등을
거론하며 모든 재건축 현장이 위의 결과로 인하여 투자 가치를
완전 상실 하였다라고 오해 하는 측면이 있다는 것입니다
그리고 그러한 측면에서 현 시장에서의 재건축 관련 아파트들의
시장 동향도 대부분 오해에서 비롯되고 있읍니다

그 오해의 주된 주범은 바로 개발이익환수 적용이며 그 세부 사항으로는 개발이익환수을 위한 기간 적용 설정에서 나타나고 잇읍니다
개발이익환수는 재건축 시장에서 가장 큰 타격을 주는 법이긴 하지만
모든 전국 잠재되어 있는 재건축 가능 아파트 단지들이 이에 영향을 받는 것은 아닙니다

개발익환수의 적용 기간 시점은 해당 재건축 추진중인 아파트의
최초 재건축 추진위 승인 단계 부터입니다
이 부분이 매우 민감한 부문으로 이 부문에서 현제의 재건축 시장 아파트 가격의 희비가 엇갈리고 있는 것입니다
좀더 구체적으로는 이전에 재건축을 일찍 추진 하였던 대부분의
20년 이후 단지들은 재건축 추진위 승인을 서둘러 받았읍니다
이때는 개발이익환수 적용 같은 법이 없는지라 우선 추진위 승인을
받음으로 어던 불이익이나 추진 사업에 큰 변수로 작용하지를 아니
하였므로 추진위 승인을 서둘러 받기도 하였읍니다

그 결과 당시에는 없던 개발이익환수법이 생기면서 이들 추진위 승인을 받아버린 대다수 단지들이 꼼작없이 최초 승인일 이라는 법의 취지에 걸려들고 말은 것입니다. 그로 인하여 재건축 사업이 지지 부진한
단지의 경우 오래전 추진위 승인이후 올라버린 아파트 가격이 오히려
막대한 개발이익환수금액으로 추징될 위기에 직면하게 된것이며
부동산 가격이 상승하여도 이들 단지들은 오른 만큼 더 내야되는
순환적 고리에 갖힌 격이 되었읍니다. 현제 대부분 재건축 시장
아파트에서 가격 하락을 주도하는 단지들이 이러한 추진위 승인이후
사업 진척이 지지부진한 고가 재건축 추진 단지들입니다
위와 같은 상황에서도 고가가 아닌 저가 상태의 재건축 추진 아파트 단지들은 비교적 가격 하락이 없읍니다

반대로 ...
아직 재건축 추진위원회 승인을 받지 않은 단지의 경우에는
시장에서도 안정적 가격을 유지하거나 오히려 일부 지역은 소폭 상승 하고 있는 추세 이기도 합니다
왜? 추진위 승인을 받지 않은 단지들은 상승을 하는가? 하는 점에 대해서는 다음과 같읍니다.
결론적으로는 개발이익 환수의 영향을 덜 받는 다는 것이고
경우에 따라서는 단지별로 개발이익환수금을 추징 하지 않아도
되기 때문에 그 가치가 여전히 상승을 하고 있는 것입니다

추진위 승인을 받지 않은 단지는 현 상태에서 만큼은 개발이익환수의 법 영향을 받지 않는 태두?밖에 머물러 있는 상황입니다
즉 20년이 넘었서도 재건축 추진을 할때가 다가왔서도 추진위 승인을
미루거나 아예 재건축 추진을 미루며 시간적 여유를 가지기 때문에
가격이 올라도 최초 추진위 승인 시점에는 영향을 받지 않아
개발이익에서 오른 가격또한 자유롭기 때문에 이런 잠재적 재건축
아파트 단지들은 오히려 가격 상승을 하고 있는 단지들도 더러
있음을 느꼈을 것입니다.이제 그 이유를 알으셨읍니다

개발이익환수나, 안전진단 강화, 개발 부담금제 시행등 이런
재건축 조건들은 실제 재건축에 임하였을때 그리고 그 사업기간이
장기화 될때 우려가 있는 것이지 일단 실행 단계가 아닌 단지들은
충분한 재건축 조건을 갖추었을때 하게 될것이므로 대부분 위 규제에서 비교적 큰 영향 없이 자유로울수 있는 것이며 여전한 내제 가치가
동반 상승 할수 있는 것입니다.

안전진단도 결국 시간 문제입니다. 안전진단 규정에 맞는 기한에
맞추어 안전진단을 신청하면 무리없이 통과될 것으로 보기 때문에
시간 지체할 염려가 없으며 안전진단 통과에 자신이 없다면
더더욱 기한을 넘겨서라도 몇년 더 늦게 신청 하게 된다면
통과는 거의 다 될것입니다.그러므로 재건축 시장에서도 현제는
두 분류로 크게 나뉘어 있는 상태라고 볼수있으며
추진위 승인을 받지 않은 단지들은 재건축 시기만을 저울질 하면 될뿐
그 내제가치에는 여전히 변동이 없음을 알기에 이런 관점에서
재건축 아파트 투자를 하면 되겠읍니다

특히 대지지분이 많은 단지의 경우 현제 추진위 승인을 받지 않은 단지는 여전한 투자 매력이 좋은 재건축 투자 상품이라고 할수 있읍니다
왜냐?이런 단지의 경우 대부분 보유 대지지분 면적 이상의 아파트를
무상 입주할수 있기 때문입니다

이해 판단의 잘못에서 비롯된 투자 기회를 놓치는 것은
다양한 내집마련 방향중 큰것 하나를 빠드리는 결과라고
보시면 됩니다. 그러므로 재건축 아파트를 통한 내집마련과 투자는
기존 재건축 투자환경 조건에서 대부분 그 기준이 맞지만
한가지 추진위 승인 이전 단지인가? 아닌가? 하는 관점에서
바라 보면 되며 기본이 되는 지분이 많은 단지는 이들 모두중
일부를 고려 하지 않아도 여전히 사업성이 좋아 적은비용으로 추가 비용없이 내집을 갖는 대안이라는 것을 아시면 되겠읍니다

-서정연립-카페