부동산 정보포털에서 거래포털로!

[뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다]
② 재개발투자비법과 그 성공사례 분석을 통한 여유돈 1억원으로 투자처 찾기



◈ 소액재개발투자처는 미지정지역을 노려라!

'허름한 연립 한채 사두고 몇년 묻어두는거죠, 언젠간 재개발 될테고 그러면 다 돈 아니겠어요?'

1억원 미만의 소액투자처로 가장 각광을 받고 있는 상품은 단연 재개발주택입니다.
하지만 서울시에 이미 뉴타운으로 지정되었거나 정비구역으로 지정이 끝난 곳을 1억원 정도의 가용금액으로 접근하려면 '총알부족'의 서러움만 느끼게 되는 현실이기도 하죠..
왠만한 서울시 뉴타운지역의 시세 자체가 아무리 작은 면적이라도 2억원~4억원이기 때문입니다.

그렇다면 여유금액 1억원이 있다면 어디에 투자해야 할까요?
그곳은 바로 뉴타운 혹은 정비구역으로 지정되지 않은, 혹은 지정되기 전의 노후화된 주택을 노려야 합니다.
이러한 곳은 뉴타운으로 지정된 지역의 투자보다 리스크는 더욱 많지만 그 리스크만큼의 투자수익성은 더욱 뛰어나다라는 장점이 있습니다.
비교적 소액투자이므로 부담이 적다는 부분도 있죠..

'이곳이 과연 재개발 될까? 재개발 된다면 몇년후에나?'
재개발투자는 아는 것이 힘입니다.
정비구역으로 지정되지 않은 지역의 투자는 더더욱 많이 알아야 합니다.
재개발 기본 지식을 습득하고 현장을 돌아본 후 미래가치를 가늠할 줄 아는 감만 익힌다면 대박성공투자의 달콤한 결실이 함께 뒤따르는 것이 또한 재개발 투자의 매력입니다.


◈ 소액재개발투자 성공비법

#1. 건물의 노후도 체크
재개발에서 현장만큼 중요한 것은 없습니다.
주택의 분포도, 현장분위기, 주변 상황, 실제 현 시세 등 현장데이터를 올바르게 수집하는 요령만 알아도 재개발투자의 절반은 성공한 것입니다.

'이 지역이 재개발 될까?'
이 문제의 해답은 '주택의 노후도'에 있습니다.
큰 대로변과 차가 다닐 수 있는 큰 골목길 등 '도로'를 기준으로 삼아 sector(구역)을 임의로 나누어 본후 구역별 주택의 노후도체크만 할 줄 안다면 해당 지역의 재개발 가능 여부의 답은 의외로 쉽게 찾을 수 있습니다.

재개발 정비구역으로 진행되려면 지어진지 20년이 지난 주택이 구역별로 2/3이상이 되어야 합니다.
이것이 바로 재개발에서 말하는 '노후도'란 것입니다.
쉽게 말하자면 이 '노후도'가 충족된 지역은 어떠한 형태로든 일정 기간안에 정비구역으로 지정되어 재개발 될 수 있다는 얘기입니다.

그렇다면 이 주택이 건립된지 20년이상이 지났는지의 여부는 어떻게 알 수 있을까요?
현장을 답사한 후 비교적 허름한 주택을 하나 선택합니다.
그 주택의 번지수를 알아낸 후 인터넷으로 등기부등본 혹은 건축물대장을 열람해 봅니다.
등기부등본이나 건축물대장은 서울시 홈페이지나 대법원 홈페이지로 들어가면 클릭 몇번으로 손쉽게 열람해 볼 수 있습니다.
그러면 그 주택의 준공연도를 알 수 있고 지어진지 얼마나 된 건물인지를 알 수가 있습니다.
이러한 똑같은 방법으로 몇 개의 주택을 더 해보면 20년 이상 된 주택인지 아닌지를 여부를 판단 할 수 있는 시각을 가질 수 있게 됩니다.

일일이 등기부등본이나 건축물대장을 열람하여 보지 않아도 건물의 상태만 보면 그 건물의 노후도여부를 알 수 있는 시각을 확보 할 수 있다는 얘기입니다.
건물의 노후도 체크는 재개발 가능여부를 알 수 있는 key-point입니다.

#2. 구청, 중개업소, 추진위원회
건물의 노후도 체크 능력을 키운 후 자신이 선택한 지역과 구역의 노후도 조사가 끝났다면 가장 먼저 그 지역의 구청 지적과로 전화를 하여 해당 지역의 개발 방향성을 파악합니다.

여기서 유의할 점은 공무원들의 성향을 잘 알고 전화를 해야 한다는 것입니다.
원칙적인 틀안에서의 답변만으로 일관하는 공무원의 성향을 먼저 인지하고 질문을 해야 한다는 얘기입니다.

질문을 잘해야 원하는 정보를 얻을 수 있습니다.
너무 추상적으로 모호하게 질문하거나 너무 꼬집어 질문할 경우 원칙적인 답변만 얻을 수 있으니 질문사항을 먼저 꼼꼼히 점검하고 구청 담당자에게 상담요청을 하여야 합니다.

구청을 통해 정보를 습득하였으면 전문적인 지식을 갖추고 있는 중개업소를 방문하시기 바랍니다.
중개업소를 방문하기 전에 해당 구역에 재개발 추진위원회가 있다면 필히 방문하시어 추가적인 정보를 얻으시기 바랍니다.

여기서 강조하고 싶은 것은 중개업소를 방문하였을 때 인간적인 관계를 형성하는 것이 유리하다 라는 것입니다.
이 중개업소는 전문적인 지식을 갖추고 있고 믿을만 하다라고 판단되면 커뮤니티를 형성하세요~
재개발은 정비구역으로 지정되고 각 인허가절차가 진행이 될 때마다 무수히 많은 이벤트를 겪게 됩니다. 이러한 이벤트가 있을 때 전적으로 계약 한 중개업소를 의지할 수 밖에 없는데 해당 중개업소가 전문적인 재개발 지식이 떨어지거나 믿을 수 없다면 큰 시행착오를 겪을 수 있습니다.

사후관리까지 가능한 중개업소를 선정하는 일은 메리트 있는 매물고르기 만큼이나 중요합니다.

이번 시간에는 1억원 미만의 소액투자로 재개발을 접근하는 요령에 대하여 몇자 끄적여 보았습니다.
아래 실제 사례를 덧붙히며 다음 시간에는 1억~2억원 선의 투자금액으로 접근해보는 성공투자요령에 대하여 집필해 보겠습니다.


◈ 소액재개발투자 대박성공사례

2001년, A씨는 재개발의 매력에 흠뻑 취해 인터넷으로 기본지식을 습득한 후
3~4년정도를 투자기간으로 잡고 재개발 투자처를 찾던 중 우연히 용산구 보광동 현장을 접하게 되었다.

오랫동안 노후화된 주택밀집지로 유명한 보광동이었지만 입지에 대한 메리트와 재개발 됐을때의 미래가치를 높게 평가한 A씨는 보광동을 sector별로 나누어 노후도를 분석해 본 뒤 노후도가 충족된다는 사실을 깨닫고 구청 지적과에 문의하여 대략적인 개발 방향성을 짚어보았다.

그 다음 중개업소를 방문하여 가장 체계적인 현장브리핑과 인간관계를 형성해 준 B중개업소를 선택한 후 대지 9평, 건평 15평의 허름한 다세대 주택을 8천만원에 매입하였다.

추후 뉴타운사업이 활성화 되며 A씨가 선택한 보광동은 2003년, 한남뉴타운이라는 이름으로 제2차 뉴타운으로 지정되어 황금의 땅으로 변하였고 2006년 용산 민족공원과 뚝섬서울숲을 중심축으로 한 U-Turn Project의 거점지역으로 선정되는 행운과 동시에 같은해 도시재정비촉진지구로 지정되는 겹호재로 인해 현 시세는 5억원 가까이 치솟아 투자기간 5년만에 초기투자금액의 600%수익을 달성하였다.

투자 목적으로 접근했지만 A씨는 현재 한남뉴타운의 실입주를 고려중이다.
워낙 입지조건이 훌륭한데다 직장 또한 강남으로 이전을 하게 되었기 때문이다.


위 사례는 대표적인 소액재개발투자의 성공사례입니다.
재개발은 우리 동네의 얘기이며, 누구나 쉽게 접근할 수 있는 내집마련 및 성공투자의 벗입니다!

저의 식견이 조금이나마 도움이 되시길 바라며,
이상 뉴타운ㆍ재개발지기 민권식이었습니다.
감사합니다.