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재건축 분양가상한제…또 '부담금 공포'
조합원 부담금 대폭증가..수익성 떨어지고 가격하락 예상



재건축아파트에 또다시 '부담금 공포'가 밀려들고 있다. 이번에는 분양가상한제 규정에 따른 자체 부담금 인상이다.

특히 서울 강남구 개포주공과 송파구 가락동 가락시영, 강동구 둔촌·고덕 등 밀도가 낮은 저층단지들과 같이 용적률이 크게 높아지고 일반분양분이 많은 재건축단지들의 경우 조합원 부담금이 대폭 늘어날 것으로 보인다.

17일 부동산업계에 따르면 지난 15일 당정의 협의에 따라 빠르면 내년 7월부터 적용되는 분양가상한제는 땅값과 정부가 정해 제시하는 표준건축비와 지하주차장 등 일부 가산비용을 더해 분양가를 산정하는 방식으로, 현재 모든 공공택지지구내 분양아파트에 적용하고 있다.

이 제도가 도입될 경우 토지비를 제외하곤 사실상 분양가를 인위적으로 올리지 못하도록 규제받기 때문에, 그동안 조합원들이 일반분양분에 전가해 온 부담금의 상당수를 떠안을 수밖에 없다.

결국 조합원 입장에선 그만큼 수익성이 크게 떨어지게 된다. 이는 재개발도 마찬가지여서 뉴타운사업 추진 등의 호재로 인해 강세를 보였던 지역의 가격 하락이 불가피할 것으로 예측된다.

◇조합원 메리트 '감소'=현재 재건축사업에 따른 부담금은 임대주택 의무건립제를 통한 '개발이익부담금'과 건축행위로 인해 유발되는 기반시설 수요를 수익자(건축주)가 부담하는 '기반시설부담금', 개발이익을 환수하기 위해 부담금을 징수하는 '개발부담금'(초과이익환수제) 등 3가지다.

이 가운데 재개발에는 개발이익부담금과 기반시설부담금이 각각 적용된다. 이들 3가지 부담금은 대부분 확정되더라도 시기에 따라 일반분양자에게 비용의 상당수를 떠넘길 수 있어 실제 조합원 부담은 크지 않다.

하지만 분양가상한제가 적용되면 상황이 달라진다. 이들 기존 부담금보다 분양가상한제 도입에 따른 조합원 부담이 훨씬 많아질 가능성이 높아서다.

◇저층·저밀도 단지 '직격탄'=특히 저층인 저밀도단지의 경우 조합원들의 수익성이 크게 떨어질 수밖에 없다. 지금까지는 용적률 증가분이 많거나 일반분양분이 많을수록 조합원들은 스스로 부담하는 개발비용이 적다. 그만큼 일반분양가를 높이면 되기 때문이다. 이런 이유로 전체 재건축시장을 주도해 오기도 했다.

하지만 일반분양 물량이 분양가상한제를 적용받으면 분양가 자체를 높이는데 한계가 있고, 결국 그에 따른 부담은 조합원 몫으로 고스란히 돌아올 공산이 크다. 대표적인 단지가 개포주공과 둔촌·고덕, 가락시영 등이며 5개 저밀도지구에선 서초구 반포1단지도 포함될 수 있다.

이들 단지의 경우 이같은 수익성 감소가 가격 하락으로 이어질 것이란 게 전문가들의 의견이다. 본격 하락은 제도 시행 시기에 따라 급매물이 나오는 시점이 될 것으로 전문가들은 내다봤다.

◇청약통장 메리트 커지네=이에 반해 일반분양을 받는 수요자들의 경우 분양가격이 낮아지는 만큼 얻는 시세차익이 커질 것으로 보인다. 당첨만 되면 최고 수억원의 차익도 올릴 수 있을 것으로 예상된다.

이에 따라 청약통장에 대한 메리트도 커질 수 있다. 조합원 지분을 매입하는 것보다 청약을 통해 얻는 이익이 더 높을 수 있어서다. 스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 "토지비 계산이 어떻게 되느냐에 따라 차익은 달라지겠지만, 전반적으로 재건축이나 재개발 모두 일반분양분에 대한 인기가 높아질 것"이라고 말했다.


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