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고덕지구의 앞으로 향방은?

재건축을 통한 새로운 신도시건설만큼 공급물량을 기대하면 안되는가?



고덕은 어디로 가는가?

[1]시장상황

3년전 부터 각종규제를 받아서 가격이 폭락-회복-폭락-회복등 반복하다가 이번에 전 평형이 약1억5000만원 급등하여 11월15일 대책발표후 다시 가격이 주춤, 호가가 약간 낮아지고 있다. 고덕시영A 13평형은 3억3000만원에서 현재 5억까지 호가하다, 현재 4억7000만원도 매물이 보인다.다세대는 토지지분의 평당 3000만원, 단독주택은 대지평당1350만원에 저평가되어 매물이 귀하다.


[2] 단지별 현황

고덕 2~4단지와 고덕 시영이 줄줄이 정비계획안 제출과 창립총회를 열고 있다. 지난달 관리처분을 끝낸 1단지는 철거 마무리 단계요, 12월1일 조합원 동호수 추첨을 한다. 나머지 단지들은 안전진단을 통과한 사업 초기 단계다. 내년 봄에 정비구역 지정을 목표로, 가을에 조합 설립인가에 박차를 가할 계획이다.

[3]거래현황

부동산 업소들 3주째 문을 닫았다. 국세청 투기단속반이 수시로 곳곳에서 출몰한다. 정부가 집값을 잡기 위해서다. 중개업소들도 몸조심한다. 아파트 대단지는 대책이 나올 때마다 수요자들은 겁먹고, 전화문의도 없다. 마치 두부모 짜르듯 가격안정-거래단절현상이 왔다.

[4]고덕지구의 내년 향방은?

전번 아기곰 세미나에서 언급된바, 수요억제와 각종 규제는 단기적으로 가격안정을 위한 시간은 벌 수 있으나, 장기적으로 강남 대체단지 웰-빙아파트의 만성적인 부족현상은 또다시 가격이 요동칠 수 있다고 결론 맺었다. 즉 서울시의 주택보급율이 약90%요, 일본 110%, 미국120%에 비하면 공급이 절대 부족하고, 한국경제규모가 계속 팽창하면 공급만이 유일한 가격안정을 가져온다고 한다. 수요자들이 원하는 아파트 숫자를 늘릴려면 재건축 용적율 확대로 강남 대체 신도시공급을 해야 한다는 것이다. 땅부족, 가격안정과 아파트공급 즉 1석3조의 효과를 가져올 수 있다. 아니면 수도권의 중심은 저밀도, 변두리는 고밀도로 출퇴근시 교통지옥으로 몇 십년 시달려야 할 것이다.

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