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■ 둔촌주공 3월 부동산 시장 결산 ■


◆ 3월 거래량은 강남권 재건축의 가격 하락 영향을 받은 모습


3월의 둔촌주공 부동산 시장은 2월 시장이 스스로의 힘으로 바닥 탈출 이후 고개를 들고자 하는 시도가 가장 강하게 나타나던 분위기에서 소형평형 확대라는 복병을 맞이한 강남권 재건축 단지들의 가격 하락이 두드러진 영향과 이를 언론에서 집중 조명하며 가격 하락이 이어지고 있다는 보도가 이어지며 거래량에 있어서는 2월 시장에 비해서 감소한 모습이 나타났고 거래가격 측면은 1월과 2월을 통해 시장 스스로 회복한 가격을 다시금 고스란히 반납한 한달 모습이였다.


작년 12월 바닥을 치면서 나타난 거래량이 17여건 정도였고 금년 1월의 경우 15여건, 2월의 경우 23-25건 정도의 거래량을 보였는데 3월의 경우 심리적으로 다시 얼어붙는 모습속에서도 13-14건 정도 거래가 이어진 모습인데 금년에 들어와 보기 어려웠던 저가 매물들이 출시되면서 대기 매수자들의 발길을 이끈 것으로 판단되며 그나마 분위기에 비해 거래량은 상당히 선방한 모습으로 판단된다.


◆ 둔촌주공 3월 시장에 대한 정확한 관전 포인트.


3월 시장의 거래 모습을 살펴보면 7.5평에서 34평까지 고르게 거래된 모습이 이어진 상황이나 총 거래량에서 31평 이상이 9건 정도 거래된 모습을 통해 볼 때 3월 시장을 통해 중대형 평형의 가격 하락율이 높았던 이유이기도 하고 전체적으로 가격 하락 모습에 소평평형에서 좀더 큰 평형으로 눈을 돌리는 대기 매수자들의 움직임에 따른 영향으로 판단된다.


3월의 경우 2월말부터 서울시 소형평형 확대 논란으로 인해 3월 초순의 거래량은 크게 감소하는 모습이였으며 호가도 점차 약세로 전환되는 모습이 나타났었다. 그런 영향으로 3월 중반까지는 3건의 거래에 그치는 등 거래 자체도 소강상태를 유지하는 모습이였는데 3월 중반을 기점으로 저가 매물이 출시되면서 거래가 시작되는가 싶더니 3월 22일부터 3월말까지 1주일여 기간동안 총 8건의 거래가 집중되는 모습을 보였다. 저가 매물이 있는 곳에 거래가 뒤따르는 모습이 분명하게 나타난 모습이였다.


이런 거래 유형을 통해 볼 때 3월말까지의 거래 모습이 약세를 면치 못햇다면 4월 초순의 시장 전망도 그리 쉽지 않을 것이라는 분석이 나올수도 있었는데 3월말 주간을 통해 이어진 거래 모습과 대기 매수자들의 상담 증가 모습을 통해 볼 때 4월 시장의 전망을 다소나마 밝게 볼 수 있는 중요한 계기가 된 것은 분명해 보인다.


이미 1차적인 매수 추천을 3월말까지임을 강조해 왔었는데 둔촌주공은 4월 초순을 통해 3월말까지 거래된 가격대와 같은 저가 매물이 신규로 출시될지는 지켜봐야 하겠지만 1차적으로 저가 매물이 소진 완료되면서 일부 평형에서는 거래된 가격대와 같은 저가 매물이 없어 자연스럽게 호가가 상승하는 모습이 나타나고 있는 상황이다.


◆ 4월초 시장 전망


3월말 주간의 거래 모습을 통해 대기 매수자들이 희망하는 가격대를 확인한 중요한 계기가 되었고 심리적인 분위기가 얼마나 중요한지 다시한번 경험하는 중요한 계기가 되었다. 부동산 전체가 심리적으로 얼어붙자 저가 매물이 출시되는 것을 보면서도 매수를 못하는 모습이 대다수인데 그런 와중에서 우량 저가 매물을 찾아 움직이는 선수들의 모습을 통해 투자 요령을 다시한번 생각하게 하는 계기가 되었다.


4월 초순의 경우 둔촌주공은 저가 매물이 있는 곳에 거래가 뒤따르는 모습이 이어질 것으로 예상된다. 거래가격 상승 보다는 최근 거래된 가격대와 비슷한 매물이 출시되면 적극적으로 매수에 나서는 모습이 이어질 것으로 보여 3월달과 비교할 때 저가 매물이 거래로 소진되는 속도는 다소 빨라질 것으로 보이며 저가 매물량도 점차 감소하는 모습이 이어질 것으로 관측된다.


4월 시장에 강하게 영향을 주는 분기점은 3종 상향을 위한 정비계획 변경안이 서울시에 상정되는 시점이 될 것으로 판단된다. 어짜피 4월 시장의 경우 특별히 갈아타기나 자금이 필요해 매도하는 경우를 제외하곤 매도자들이 가격을 낮추거나 매물을 쉽게 내어놓기를 주저하면서 매물량 감소가 점차 두드러지겠지만 4월 초순의 경우 저가 매물 위주로 거래가 이어지다가 총선이 끝나는 시점부터 변화가 예상되며 서울시 상정 시점 부터는 그 결과에 대한 기대감에 따른 시장 반응이 눈에 확연하게 나타날 가능성이 매우 높아 보인다.



◆ 4월중 매수 타이밍은 4월 초순


프로야구 선수들이 4월의 정규시즌을 준비하며 동계훈련을 마치고 시범 경기를 통해 컨디션을 정규시즌 개막에 맞추어 끌어 올리는 것처럼 3월 시장의 경우 4월을 코앞에 두고 다시금 거래량 증가 모습을 통해 시장 스스로 움직임이 시작되고 있는 상황을 볼 때 4월중 매수타이밍은 4월 초순이 저가 매물을 잡을 수 있는 마지막 기회가 될 것으로 판단된다.


대기 매수자들의 경우에도 저가 매물이 속속 거래로 소진되자 지난 주말 시장을 통해 매수에 나섰으나 저가 매물 소진에 따라 다시금 발길을 돌리는 모습이 나타나면서 4월 첫주간의 경우에도 저가 매물 위주로 거래가 이어지며 3월 시장을 통해 거래로 소진되진 못한 매물들이 거래로 이어지는 모습이 기대된다.


또한 4월 초순에 대한 추천은 위에서 언급한 3종상향에 대한 기대감이 이제 4월부터 그 결과가 도출될 때까진 시장에 큰 영향을 주는 모습이 나타날 것이기에 그 앞서 매수를 추전하는 상황이고 총선이후 정부의 거래활성화 대책 도출 여부도 시장에 영향을 줄 것으로 예상되기에 그러한 추전을 하는 바이다.


◆ 매도 타이밍에 대한 검토


매도 타이밍은 개인적인 사정에 영향을 받는 상황이기에 일률적으로 타이밍을 언급하기엔 다소 무리가 있는 상황이나 최근 거래 모습을 통해 볼 때 3월에 거래된 가격대 이하로의 가격 하락은 어려울 것으로 판단된다. 그렇다고 호가 움직임은 상당히 빠르게 진행되기 보다는 저가 매물이 거래로 소진되면서 순차적으로 미세한 움직임이 나타날 것으로 예상된다. 따라서 매도 목적에 따라 매도 시기를 정확히 하여 움직이는 전략이 필요한 시점으로 판단된다.


1. 단순히 차익 실현을 위한 매도 : 좀 더 지켜보기 전략이 유효 할 것으로 판단된다. 다시금 연중 최저점에 도달한 상황이기에 4월 종상향과 관련한 서울시 상정 여부를 지켜보는 것이 필요할 것으로 판단된다.


2. 단지내에서 갈아타기 위한 매도 : 갈아타기는 좋은 타이밍이다. 지난주 거래된 사례중에서도 18평을 매도하고 34평으로 갈아탄 사례가 있었는데 가격 하락시에 평형간 격차가 줄어드는 효과를 이용할 때 그 수익이 극대화 되기에 아직도 기회는 충분한 상황으로 판단된다. 특히 둔촌주공의 경우 조합원 분양가가 낮아 평형 배정 신청시 하향 신청 보다는 큰 평형으로 상향 신청하는 것이 수익성이 높기 때문에 갈아타기 수요는 꾸준히 이어지고 있는 상황이며 큰 평형에 우량 매물이 있다면 과감하게 갈아타기 위한 매도 전략이 필요한 시점으로 판단된다.


3. 외부 지역으로의 갈아타기 위한 매도 : 현재 강남권 일반 아파트들의 경우 가격 하락이 두드러져 그동안 둔촌주공과의 가격 격차가 있었는데 그 격차가 줄어든 효과가 있고 또한 일반아파트들의 경우 그동안 전세가격 강세로 인해 전세를 안고 저가 매물을 매수할 때 저가에 실제 투자 금액까지 줄이면서 갈아탈 수 있는 기회임을 감안하면 우량 지역을 위해 둔촌주공을 매도하는 전략은 좋은 하나의 기회로 판단된다.


4. 수익형 부동산으로 갈아타기 위한 매도 : 원룸주택 및 다가구 주택 등 노령화 인구 증가로 인해 최근 몇년간 수익형 부동산의 인기는 꾸준하게 이어지고 있는 상황이다. 그런 연유로 둔촌주공 보유 아파트를 매도하고 인근 성내동이나 길동쪽 또는 송파구의 수익형 부동산으로 갈아타는 수요를 심심치 않게 보아 왔다. 그러나 최근 부동산 가격을 살펴보면 수익형 부동산의 가격 하락율이 둔촌주공의 가격 하락율에 비해 크기 않은 상황이기에 우량 급매물을 겨냥한 선별적인 전략에 따라 둔촌주공을 매도하고 갈아타는 전략이 필요한데 수익형 부동산의 인기는 당분간 지속될 것으로 판단된다.



◆ 둔촌주공 전체부동산 보유 매물 중 각 평형별 최저가 매물을 살펴보면


1단지 7.5평 3억4천5백. 16평 5억6천. 18평 6억8천. 22평 7억3천.

25평[대지지분 29.83평] 7억9천.

2단지 16평 5억7천. 22평 6억8천. 25평[대지지분29.3평] 7억9천.

3단지 23평 5억7천. 31평 6억9천. 34평[대지지분29.3평] 7억8천.


4단지 23평 5억7천. 25평 6억1천. 31평 6억8백. 34평[대지지분28.6평] 7억4천.

34평[대지지분 29.83평] 7억9천.


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