부동산 정보포털에서 거래포털로!

■ 가락시영 소형평형 확대에 따른 둔촌주공 영향분석 ■

◆ 소형평형 확대에 관한 본 분석이 필요했던 배경

모 경제신문의 보도로 알려지기 시작된 내용으로 도시계획심의 통과 이후 가락시영에 대한 결정고시가 넉 달 가까이 확정되지 않고 있었는데 서울시가 기존 소형주택의 최대 50%에 해당하는 물량을 소형주택으로 배정하라고 요구한 개포지구의 사례를 들어 가락시영에도 비슷한 소형주택 건립 기준을 적용하는 방안을 검토하고 있다는 보도로 술렁이게 되었다. 그 핵심은 종상향까지 허용해준 가락시영보다 개포지구에 소형아파트를 더 지으라고 하는 것은 형평성 측면에서 모순이라는 지적이 나옴에 따라 서울시에서 종합적인 검토을 하는 상황에 기인한 것으로판단된다.


◆ 서울시 검토 사항이 둔촌주공에 미칠 영향은


그 보도가 알려지면서 소유자들이나 대기 매수자들 모두 단골 중개업소에 문의하는 사례가 심심치 않게 증가하는 상황을 보면서 이것에 대한 대략적인 둔촌주공에 미치는 영향을 따져보게 되었다.

둔촌주공의 경우 개포주공과 가락시영과 달리 저층[5층]과 고층[10층]으로 혼합된 절묘한 단지로 구성되어 있는 상황이다. 이미 서울시의 소형평형 확대 방침전 종상향을 추진하면서 정비계획 변경안에 1만1245가구를 건립하면서 전용 60㎡ 이하의 소형아파트를 전체 건립 가구수의 20% 선인 2,258가구를 짓는 계획안 수립을 추진 중이였다.

이 계획안에 의하면 서울시의 소형평형 확대 방침에 자연스럽게 벗어나지 않고 그 요건을 이미 충족한 상황이기에 개포지역과 같이 소형평형 확대에 따라 타격을 받는 요인이 없는 것으로 언론에서도 보도 되었고 조합에서도 그에 대한 내용을 공지한바가 있는 상황으로 이미 모든 소유자 및 대기 매수자들도 이에 대하여 충분히 알고 있었고 안심하고 있었던 상황이였다.

그런데 종상향이 이루어진 가락시영에 대한 서울시 입장이 바뀔 조짐이 언론에 보도되자 4월 종상향 안이 서울시에 상정 예정인 둔촌주공에도 타격이 있지 않을까 염려가 증가하고 있는 상황인데 현재 저층 7.5평부터 18평[고층25평]까지를 소형평형으로 간주한다 하여도 그 총세대수가 1,710세대로 그 50%을 재건축시 소형평형으로 배정한다 하더라도 855세대 밖에 안되어 현재 종상향을 위해 소평평형 배정이 이미 2,258세대를 계획하고 있는 상황을 감안하면 서울시의 방안보다 훨씬 많은 소평평형이 공급되기에 이번 서울시의 방침과 그리고 가락시영에 대한 서울시의 입장 변화가 둔촌주공에 미치는 영향은 결코 없을 것으로 예상된다.


◆ 가락시영에 대한 서울시 입장 변화속에서 엿보이는 긍정적인 측면

서울시의 이번 입장의 핵심은 형평성에 기반을 두고 있다는 것이다. 가락시영에 대해 종상향을 허 했는데 개포주공에 대해서만 가혹한 처사라는 민원증가와 정책 일관성이 훼손되는 사례가 될 수 있기에 검토하고 있는 상황으로 보인다.

결국 형평성의 문제는 개포지역에 대한 반발을 감소시키기 위해 가락시영을 이용하는 측면도 있지만 앞으로 둔촌주공을 비롯한 다른 여타 단지들에 대한 서울시 심의가 몰려 있는 상황에서 일관되지 않은 적용이 될 경우 심한 민원이 발생할 소지가 있고 재건축을 서울시가 막고 있다는 이미지를 벗어버리면서도 서울시의 정책에 맞으면 재건축을 허용하겠다는 일종의 의지로 풀이된다.


다른 지역에겐 불행이 되겠지만 둔촌주공의 경우 현재 서울시 정책 방향과 크게 엇갈리지 않고 있는 상황을 고려하면 역으로 둔촌주공의 3종상향 가능성은 분명히 더욱 커지고 있다는 반증으로 풀이된다. 서울시가 형평성을 이야기 하고 있는 상황은 서울시 정책에 부합된 정비계획 변경안에 대해서는 반대하지 않겠다는 명분을 세우고 있는 것으로 보여 서울시 정책에 부합되고 있는 둔촌주공에 대해 종상향을 허용하고 재건축을 진행케 함으로서 서울시가 재건축을 의도적으로 막고 있지 않다는 정책 효과도 얻을 수도 있고 둔촌주공의 경우 일반분양분과 소형평형 공급분이 커서 주택공급 효과가 매우 큰 단지이기에 서울시도 둔촌주공을 통해 주택공급확대와 정책발휘 효과를 동시에 얻는 기회로 삼을 가능성이 높아 둔촌주공의 경우 위기가 아니라 하나의 좋은 기회가 될 것으로 기대된다.


◆ 둔촌주공 호가 동향과 투자 포인트

3월 중반을 넘어서면서 매주 2-3건의 거래가 이어지던 모습이였는데 가락시영에 대한 소형평형 확대 문제가 발생하자 매수자와 매도자 모두 민감하게 반응하는 모습이나 그런 와중에서도 어제(29일) 34평이 거래되는 모습이 나타나는 등 이번주에 들어와서도 꾸준하게 저가 매물 위주로 거래가 이어지고 있는 모습이다.

둔촌주공의 경우 저가 매물 위주로 간헐적인 거래가 이어지며 전반적인 호가 동향은 보합세가 이어지고 있는 상황이나 저가 매물량의 변화는 거의 증가됨 없이 기존에 출시되어 있는 매물들이 그 자리를 지키고 있는 모습이며 일부 매물들의 경우 3종 상향 결과를 지켜보고자 하는 의도로 매도를 보류하는 모습에 전반적인 모습은 간헐적인 거래속에 호가는 횡보하되 저가 매물도 점차 감소하는 모습이 나타나고 있는 상황이다.

대기 매수자들의 경우 모든 이들이 추가적인 가격 하락을 이야기 하기에 매수에 상당한 고민을 가질 수 밖에 없는 것으로 보이는데 둔촌주공의 경우 아직 저가 매물이 몇몇 눈에 보이는 상황이나 저가 매물 감소도 점진적으로 증가할 것으로 보여 현재 수준의 최저가 매물에 대한 선택의 폭은 점차 줄어들 가능성이 높기에 저가 매물에 대해서는 발빠른 선택이 필요해 보인다.

4월 총선이후 부동산 거래 활성화 대책이 도출될 가능성이 높고 둔촌주공의 경우 서울시에 3종상향을 위한 정비계획 변경안이 상정되면 언론 보도가 뒤따르며 본격적으로 종상향 기대감에 영향받는 모습이 될 가능성이 높다. 단기적으로 가격 상승이 눈에 띄게 증가하지는 않겠지만 현재 눈에 보이는 최저가 매물과 같은 우량 매물은 잡기 어려운 분위기가 이어질 것으로 보여 대기 매수자들의 경우 저점 매수 기회로 삼는 발빠른 투자 전략이 요구되는 상황으로 판단된다.

3월말까지가 최저점 매수 기회임을 누차 강조해왔는데 늦어도 준비된 대기 매수자들의 경우 4월초순을 넘기지 말아야 할 것으로 보이며 이미 일부 평형의 최저가 매물들은 자취를 감추고 있는 상황이다.



◆ 둔촌주공 전체부동산 보유 매물 중 각 평형별 최저가 매물을 살펴보면


1단지 7.5평 3억4천5백. 16평 5억7천. 18평 5억8천. 22평 7억3천.

25평[대지지분 29.83평] 7억9천.


2단지 16평 5억7천. 22평 6억7천5백. 25평[대지지분29.3평] 7억9천.


3단지 23평 5억7천. 31평 7억. 34평[대지지분29.3평] 7억9천.


4단지 23평 5억7천. 25평 6억1천. 31평 6억8천. 34평[대지지분28.6평] 7억4천.

34평[대지지분 29.83평] 7억9천.


둔촌주공 부동산헤드라인

다음카페 : 부동산헤드라인