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■ 둔촌주공 2월 부동산 시장 결산 ■


◆ 2월 거래량 모습은 최근 3개월 기간동안 가장 높은 수준


2월의 둔촌주공 부동산 시장은 바닥을 탈출한 이후 시장 스스로의 힘으로 고개를 들고자 하는 시도가 가장 강하게 나타난 한달이였다. 그 시도가 고스란히 거래량으로 표출되었는데 작년 12월 바닥을 치면서 나타난 거래량이 17여건 정도였고 금년 1월의 경우 15여건, 2월의 경우 23-25건 정도의 거래량을 보임으로서 최근 3개월 기간동안 가장 높은 거래량을 보인 상황이다.


작년 12월 거래 모습이 바닥권 최저가 매물을 잡기위한 거래 모습이라면 1월의 경우에는 대외적인 불확실성이 어느 정도 벗어나고 있다는 신호가 나타나며 시장이 움직였고 2월의 경우에는 소형평형 여파 등 주변 재건축 시장에서 불협화음이 들려오는 가운데서도 유독 둔촌주공만이 활기를 보인 특징이 있으며 이는 둔촌주공 시장 스스로 고개를 들고자 하는 시도가 나타난 모습이며 다른 재건축 단지와 달리 서울시의 정책 변화에 영향이 없을 것으로 알려진 상황과 별개로 원활한 사업진행 및 높은 투자 수익성 있는 단지라는 인식이 크게 확산되고 있고 종상향 추진 등 언론의 집중 관심을 받은 것도 큰 요인이라 판단된다.


◆ 2월 실거래가는 1월보다 평균 1천만원 정도 상승.


거래가격 측면에서 살펴보면 평형에 따라서 그리고 사례별로는 보합세 모습도 있고 최대 2천만원 이상 상승한 모습도 눈에 보이는 상황이나 평균적으로 살펴보면 2월의 거래가격은 1월보다 1천-2천만원 정도 상승한 모습이 정확한 표현이라 판단된다.


특이한 상황은 매월 거래량이 특정 시점에 몰려 있다는 사실이다. 그런 모습은 1월의 경우와 2월의 경우에도 비슷한 모습인데 매월 상반기에 거래가 몰리다가도 중반이 넘어서면서는 저가 매물이 시장에 많이 남지 않은 영향으로 거래가 줄어드는 모습이 나타나며 다시금 매월 말일이 가까워지면서 소수 저가 매물이 시장에 나타나는 모습이 반복되고 있는 상황으로 판단된다.


◆ 2월 둔촌주공 거래량 증가에 영향을 준 요인 분석


1. 정비계획 변경안에 대한 주민공람 등 종상향을 위한 실질적인 움직임에 따른 종상향 기대감 증가. 2. 연말 전후로 저가 매물에 대한 매수 타이밍을 놓친 대기 매수자들의 매수 합류. 3. 작년 시장을 강타했던 유럽발 재정위기에 대한 불안감 감소. 4. 저금리 기조로 인한 대출 부담에 대한 염려 감소. 5. 선거 등에 대한 기대감 증가. 6. 구정이후 계절적 요인에 따른 매수세 증가 및 다른 지역에서 유입되는 매수세 증가. 7. 둔촌주공의 높은 투자가치에 대한 인식 확산. 8. 최근 둔촌주공에 대한 언론 보도 증가.


이러한 요인들이 미세하나마 복합적으로 영향을 준 것으로 파악되며 한마디로 표현하면 이제 서서히 매수해도 되겠다는 인식이 크게 확산되고 있고 실제 매수를 계획하는 움직임이 점차 늘고 있는 모습을 통해 볼 때 매수심리 변화가 무엇보다도 중요한 요인으로 판단된다.


◆ 금년 1월과 2월의 거래가격 모습은 박스권 안에서의 움직임


1월과 2월의 거래 모습을 면밀히 살펴보면 매도자들의 경우 분명히 가격이 상승한다는 기대감이 점차 증가하며 호가 올리기 시도가 분명하게 나타나는 모습이였고 대기 매수자들의 경우 가격 하락에 대한 불안감이 충돌하며 호가 상승이 꾸준히 나타나면서도 거래가격은 호가 움직임에 미치지 못하는 모습이 나타난 상황이였다.


그런 영향으로 호가 움직임도 각 평형별로 어느 수준 이하로는 절대 하락하지 않으면서도 일정 수준 이상으로는 상승하지 못하는 바닥과 천장이 있는 박스권 안에서 전반적인 호가는 박스권 천장에서 형성되고 그 이하로의 매물들이 출시되면 거래로 이어지는 모습이 분명하게 나타나고 있는 상황이였다.


전체적인 흐름상 현재의 둔촌주공 움직임은 시장 스스로 힘을 키우며 축적하는 과정이 분명해 보이며 위에서 언급한 2월과 같은 움직임은 3월 초순의 경우에도 특별한 변화가 없을 것으로 예상되는데 그 이유는 전체적인 부동산 분위기가 아직 둔촌주공과 같이 활기를 띄지 못하고 있는 상황이며 가락시영의 경우 둔촌주공과 같은 거래량을 보이는 모습을 제외하곤 다른 강남권 재건축 단지들의 경우에는 아직 본격적인 겨울을 벗어나지 못하는 모습에 둔촌주공만의 나홀로 상승세는 다소 한계가 있을 것으로 예상된다. 그러나 3월 중반을 넘어서면서는 또 다른 시장 변화가 예측되는데 3월 초순의 시장 변화를 통해 더욱더 자세히 알수 있을 것으로 보인다.


◆ 상반기중 저가 매물을 잡을수 있는 마지막 매수타이밍은 3월 초순


둔촌주공만의 나홀로 상승은 어렵다 하여도 3월 중반을 넘어서면서는 선거시즌의 영향권으로 접어들면서 부동산 시장도 각종 공약과 뒤따르는 규제완화에 대한 영향을 받을 것으로 보이고 최근 이어지는 전세 가격 강세로 인해 일반 아파트 지역에서도 봄철 실수요자 중심의 거래가 증가할 것으로 보인다. 개포주공을 비롯한 재건축 단지들의 경우에도 서울시가 일방적으로 밀어부치기식에서 벗어나 선거를 의식한 타협 방향으로 전환 가능성이 있어 3월 중반이후 부동산 시장은 점전적인 개선 모습이 나타날 것으로 기대된다.


그렇다면 투자자들의 경우 한발 앞선 전략이 필요한데 3월 초순의 경우 다소 조용하면서도 극소수 저가 매물이 출시되는 모습이 일시적으로 나타날 가능성도 있기에 준비된 대기 매수자들의 경우 길목지키기 전략을 통해 발빠른 매수 전략이 필요해 보인다. 단골 중개업소를 정해 놓고 긴밀한 정보교환으로 우량 매물을 잡는 기회로 삼아야 할 것이다.


특히 둔촌주공의 경우 3월을 통해 종상향을 위한 정비계획 변경안이 강동구 처리 절차가 마감되고 4월경 서울시에 상정될 것으로 보여 올 상반기의 경우 종상향 기대감에 따른 영향을 잔뜩 받는 모습이 나타날 것으로 예상되기 때문이다.


◆ 매도 타이밍에 대한 검토


매도 타이밍은 개인적인 사정에 영향을 받는 상황이기에 일률적으로 타이밍을 언급하기엔 다소 무리가 있는 상황이나 현재 거론되고 있는 여당과 정부의 규제완화 내용중 DTI 완화 부분은 그 규제 자체가 폐지되어 금융권 자율적으로 시행되지 않고 일부 확대 차원이라면 그것이 시세에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다. 최근 이어지는 문의중에 DTI규제 완화시에 가격 상승이 있지 않을까 기대하는 목소리가 높기 때문에 언급하는 상황이다.


1. 단순히 차익 실현을 위한 매도 : 좀 더 지켜보기 전략이 유효 할 것으로 판단된다. 그러나 만약 가격이 상승한다면 일정수준대의 가격에서는 출시되는 매물량이 증가하여 한동안 보합세가 형성될 수도 있다. 그 이유는 일정수준에서 매도하겠다는 대기 매물량이 어느정도 자리잡고 있기 때문이다.


2. 단지내에서 갈아타기 위한 매도 : 갈아타기는 가격 하락시에 평형간 격차가 줄어드는 효과를 이용할 때 그 수익이 극대화 되기에 아직도 기회는 충분한 상황으로 판단된다. 특히 둔촌주공의 경우 조합원 분양가가 낮아 평형 배정 신청시 하향 신청 보다는 큰 평형으로 상향 신청하는 것이 수익성이 높기 때문에 갈아타기 수요는 꾸준히 이어지고 있는 상황이며 큰 평형에 우량 매물이 있다면 과감하게 갈아타기 위한 매도 전략이 필요한 시점으로 판단된다.


3. 올림픽 아파트 및 잠실지역 등 일반아파트로의 갈아타기 위한 매도 : 현재 올림픽 아파트와 잠실의 과거 1-4단지의 일반아파트들의 경우에도 가격 하락이 두드러져 있는 상황이고 아직 겨울에서 벗어난 모습은 아닌 상황이다. 재건축을 기다리기 어려워 또는 주거환경 개선을 위해 갈아타기를 준비하거나 최근 갈아타기 위한 매도도 종종 있었는데 부동산에서 부동산으로 갈아타는 경우에는 내 매물을 싸게 매도하면 매수할 때도 싸게 매수할 수 있다는 전략으로 둔촌주공과의 격차가 줄어있는 상황을 이용하여 갈아타는 전략이 필요해 보인다.


그 지역들의 경우 아직 거래가 활발한 상황은 아니기에 우량 매물을 저가에 잡을 수 있는 기회가 되며 또한 전세를 안고 매수할 때에는 매매가격에 비해 워낙 전세가격이 높아 큰 매수 자금을 들이지 않고 매수할 수도 있는 상황이기에 우량 지역으로 갈아타기 위해 보유중인 둔촌주공을 매도하는 타이밍도 좋은 시기라 판단된다.


4. 수익형 부동산으로 갈아타기 위한 매도 : 원룸주택 및 다가구 주택 등 노령화 인구 증가로 인해 최근 몇년간 수익형 부동산의 인기는 꾸준하게 이어지고 있는 상황이다. 그런 연유로 둔촌주공 보유 아파트를 매도하고 인근 성내동이나 길동쪽 또는 송파구의 수익형 부동산으로 갈아타는 수요를 심심치 않게 보아 왔다. 그러나 최근 부동산 가격을 살펴보면 수익형 부동산의 가격 하락율이 둔촌주공의 가격 하락율에 비해 크기 않은 상황이기에 우량 급매물을 겨냥한 선별적인 전략에 따라 둔촌주공을 매도하고 갈아타는 전략이 필요한데 수익형 부동산의 인기는 당분간 지속될 것으로 판단된다.


◆ 둔촌주공 전체부동산 보유 매물 중 각 평형별 최저가 매물을 살펴보면



1단지 7.5평 3억6천. 16평 5억9천. 18평 6억3천5백. 22평 7억4천.

25평[대지지분 29.83평] 8억1천.

2단지 16평 5억9천. 22평 7억2천. 25평[대지지분29.3평] 8억.

3단지 23평 5억9천. 31평 7억3천. 34평[대지지분29.3평] 8억.


4단지 23평 5억8천. 25평 6억2천. 31평 7억5백. 34평[대지지분28.6평] 7억8천.

34평[대지지분 29.83평] 8억1천5백.



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