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서울경제신문 정두환 기자 dhchung@sed.co.kr
입력시간 : 2007/07/08 15:59
수정시간 : 2007/07/09 09:47


『 1ㆍ11, 1ㆍ31 등 잇따른 초강도 부동산 대책에 따라 올초부터 시작된 부동산 시장의 조정국면이 하반기에도 이어질 전망이다. 이번달부터 강남 지역에 대규모 입주 물량이 쏟아져 나오는 데다, 일시적 1가구2주택자들의 '처분조건부대출'매물과 '양도세 절세' 매물이 하반기부터 본격적으로 시장에 나올 것으로 예상되기 때문이다. 이에 따라 지난달 강남 재건축을 중심으로 시세가 '바닥권'이란 인식이 확산되면서 일시적으로 반등 기미를 보이던 부동산 값이 하반기 한 차례 더 조정을 받을 것이란 전망이 우세해지고 있다.』

● 강남권 대단지 재건축 입주 러시 '단기 공급과잉 예상'
잠실 4,000가구등 집들이 잇따라 "주변 신규 아파트까지 조정 가능성"

‘대단지 재건축 입주, 강남권 집값 흔들까’

7월부터 시작되는 강남권 요지의 재건축단지들의 잇따른 입주도 하반기 집값의 새로운 변수로 주목받고 있다. 도곡주공2단지, 잠실주공3단지 등 내로라 하는 메이저 아파트 입주가 대거 몰리면서 일부에서는 단기 공급과잉에 따른 주변 집값 약세도 예상된다.

8일 업계에 따르면 이달중 773가구 규모의 강남구 대치동 대치아이파크(도곡주공2단지)와 강동구 암사동 프라이어팰리스(강동시영2차)가 공사를 마치고 입주가 시작된다.

대치아이파크는 강남권의 새로운 랜드마크로 자리잡은 동부센트레빌과 맞닿아 있는 요지의 아파트다. 이 때문에 단지내에서 가장 큰 178㎡형(53평형)은 25억원 안팎의 호가를 형성하면서 동부센트레빌 못지 않은 수준의 고가 아파트가 될 것으로 예상되고 있다.

10일부터 프라이어팰리스 역시 1,622가구의 만만치 않은 단지규모로 인근 기존아파트 거래시장에 만만치 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 109㎡형(32평형)이 6억~7억원선, 142㎡형(42평형)이 13억5,000만~14억원대의 시세로 주변 기존 단지 시세를 압도하고 있기 때문이다.

특히 8월에는 대표적인 저밀도지구인 잠실에서 4,000가구에 육박하는 메머드급 단지가 본격적인 집들이를 시작할 예정이다. 주공3단지를 재건축한 트리지움이 레이크팰리스(주공4단지)에 이어 이 일대에서 두번째로 완공되는 것.

9월 입주예정인 역삼동 래미안ㆍ역삼2차 아이파크의 경우 단지규모는 크지 않지만 강남권의 핵심축인 지하철2호선 역세권이란 점이 눈길을 모으고 있으며 가락동 래미안가락도 연내 입주가 이뤄질 예정이다.

이에 따라 일선 부동산 중개업계는 이들 재건축 단지 입주가 최근 약세를 보이고 있는 강남권 집값을 더 끌어내릴 가능성도 조심스럽게 점치고 있다.

잠실동 A공인 관계자는 “특정 지역에 대규모 입주가 몰리면 단기 공급과잉으로 해당단지는 물론 주변 매매가나 전셋값을 떨어뜨릴 가능성이 있다”고 말했다.

특히 최근 강남권의 새 아파트들이 주변시세를 압도할 만큼 높았던 이유중 하나가 ‘희소성’이 컸던 것을 감안하면 강남권 신규입주가 잇따르면서 새 아파트 시세도 어느 정도 조정을 받을 것이란 관측도 제기되고 있다.

● 2주택 '처분조건부 대출' 매물 4만6,000여건달해
'양도세 회피용' 매물도 무시 못해
집값하락 압박요인으로 작용할듯

강남 재건축 단지들을 중심으로 집값이 꾸준히 상승하고 있지만 하반기까지 이어질지는 미지수다. 서울과 수도권 인기지역 아파트 가격의 하락을 이끌 수 있는 변수들이 곳곳에서 대기하고 있기 때문이다.

8일 업계에 따르면 올 하반기 일시적 1가구2주택자들의 '처분 조건부 대출 매물'과 '양도세 절세 매물'이 대거 몰릴 것으로 예상돼 집값에 가장 큰 변수로 작용할 전망이다.

특히 총부채상환비율(DTI)로 신규 주택 구입이 여의치 않은 상황에서 1가구2주택자들의 매물이 일시에 집중될 경우 집값 하락이 불가피하다는 것이 전문가들의 의견이다.

올 하반기 만기가 도래하는 처분 조건부 대출 매물은 4만6,000여건으로 추산 된다.

처분 조건부 대출이란 이미 아파트를 담보로 대출 받은 사람이 투기지역 안의 아파트를 추가 구입할 경우 1년 안에 기존 아파트를 처분하는 조건으로 대출 받는 것이다.

처분 조건부 대출의 경우 1년 상환기간 안에 대출금을 갚지 못하면 15% 연체이자가 부과되고 3개월 뒤 기존 아파트는 경매 등을 통해 강제 상환에 들어가게 된다. 특히 지난해 9~11월 주택거래가 급등했던 점을 감안, 오는 9월을 전후로 강제 상환을 피하기 위한 급매물들이 집값 하락 압박 요인으로 작용할 것으로 보인다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 "4ㆍ4분기에 처분조건부 대출 매물이 집중 될 것으로 예상돼, 집값 상승을 억제하거나 대세 하락에 영향을 미칠 수 있다"고 말했다.

일시적 1가구 2주택자들의 양도세 회피 매물도 무시할 수 없는 변수. 일시적 1가구 2주택자들은 새로운 주택을 구입한 시점부터 1년 안에 기존 주택을 처분해야만 양도세 50% 면제 적용을 받을 수 있다. 지난 5월 종합부동산세 등 보유세 회피 매물들이 전체적인 집값을 끌어내리지는 못 했다는 게 일반적인 평가인 반면, 올 하반기 양도세 절세 매물은 처분 조건부 대출 매물과 비슷한 9~11월에 쏟아질 것으로 보여 파급력이 클 것으로 보인다. 함영진 부동산써브 실장을 "보유세 회피 매물이 사라진 뒤 집값이 다시 상승세로 돌아섰지만 양도세 절세 매물들과 처분 조건부 대출 매물들이 주택 시장에 큰 변수로 작용할 전망이다"고 말했다.