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◆ 대치동 은마아파트

대치동.
국내 최대의 학원가이며 명문학군의 대표지역이다. 이곳에 73,000평의 큰 땅이 있다면 평당 얼마쯤 할까? 시행사나 건설사들에게 입찰을 붙여서 아파트를 짓게 해준다면 틀림없이 1평당 1억 원 이상 써내는 회사가 있을 것이다. 3호선 대치역과 적당히 상업화된 당대 최고 학군을 낀 아파트타운, 특급주거지. 그곳에 네모반듯한 평지 7만 3,000평을 깔고 앉은 재건축대상 중층아파트가 은마아파트다.

1979년식 4,424가구로 31평형이 2,674세대, 34평형이 1,750세대인 복도식 아파트다.
31평형은 대지지분이 14.6평, 34평형은 16.3평이다. 31평형은 방3개에 화장실 1개, 34평형은 방 4개에 화장실 2개다. 오래 버텨서 돈 불리기 재건축을 기대한다면 이런 경우 당연히 34평형을 사야한다. 화장실이 2개라 용도가 우월하고 재건축에 들어가면 큰 평수가 아무래도 더 큰 평수의 새 아파트를 차지할 수 있기 때문이다.
안전진단도 거절당하고 근래 들어 쏟아지는 재건축 규제로 지치고 지친 은마는 31평과 34평의 이격간격이 점차로 줄어들고 있다.

앞으로도 은마 재건축은 수월해 보이지 않는다. 대표적인 이유는 딱 하나. 모르는 사람이 없는 강남 중층 재건축의 대명사가 됐기 때문이다. 시골 사람들도 보상금을 받으면 일단 은마를 산다. 지명도 높고 떠들썩한 것은 뭐가 되도 될 것이라는 기대감 때문이다.

은마는 실제로는 강남의 달동네다. 지하주차장이 없어 늘 둘러싼 빈 공지는 주민들 차량으로 발 디딜 곳 없이 꽉차있고 시설한지 오래돼 수압도 약하고 난방도 열악하며 설비와 배관이 낡아 거실 라지에타는 큰 소음을 쏟아내고 수도꼭지에서는 녹물이 흘러나온다. 복도식 아파트로 공용공간은 음침하다. 집주인은 대부분 떠나고 교육기반시설을 쫒아서 각지에서 전입 온 세입자가 총세대의 70%를 점령한 전세가격 2억 5,000만 원짜리 강남의 서민군락지다.

이곳에도 종부세는 어김없이 날아들었다. 2007년 공시가격 48% 증가로 34평형 보유세는 526만원이 됐다. 은마는 기존 용적률 185%로 1:1 재건축 대상밖에 되지 않지만 워낙 위치가 좋아 매수세가 여전히 살아있다. 아무리 찾아봐도 전세 끼고 10억 원으로 살만한 미래가치가 있어 보이는 강남 아파트가 은마만한 것이 없기 때문이다.
은마아파트는 그만큼 유명한 한보건설이 시공사다.
1977년, 아무도 살지 않았던 강남, 그리고 하천주변 습지에 당시로서는 어마어마한 물량인 4424세대의 매머드 단지가 섰다. 맨션아파트라는 이름의 괴물이었다. 시공사는 처음 들어보는 한보건설, 때마침 불어 닥친 부동산 바람은 한보를 30대 그룹에 올려놓은 원동력이 됐다. 정태수 사장은 수십 년간 은마아파트 단지 내 상가 상층부를 한보사옥으로 썼다. 시초에 큰돈을 벌게 해준 그곳이 ‘되는 자리’라는 강한 믿음 때문이었다.
한보돌풍은 건너편 미도아파트로 이어져 중대형 2,434세대를 시공하고 대치동을 점령했다.

그로부터 30년.
승승장구하던 한보그룹 정태수 총회장은 감옥을 드나들다가 고액체납 1위자가 됐고 한보소유 은마상가는 경매에 붙여서 새 주인을 찾았다.
재건축이 되기만 하면 동부센트레빌이 안 부러울 은마아파트. 그러나 은마는 아직까지 안전진단도 통과하지 못했다. 시간이 지날수록 주민들도 새로운 생각을 해내고 있다.
땅이 넓고 복도식이라 리모델링을 해도 좋으련만 인근의 성공한 재건축만 바라본 은마주인들에게는 양이 차지 않는다.

“땅의 절반을 떼 줄 테니 남은 땅에 주상복합을 짓게 해주세요.”

잠실주공 5단지에서 들리는 목소리가 이곳에서도 나온다. 정부도, 서울시도, 아파트 주민도 부동산 가격이 정상화 돼야 본래의 합리적 사고를 되찾게 될 것 같다. 지금당장 풀어줄 것 풀어주고 내놓을 것 내놓고 적정 용적률로 재건축을 해 적정평형을 찾게 된다면 국내 최고 가격 아파트가 서고도 남을 만한위치와 공간. 때를 놓쳐 ‘옛날에는 최고가 은마아파트 자리였다.’는 말을 듣게 되지나 않을까? 세월의 변화에 따라 최고 지역이 옮겨가는 두려움…….그 적정 시점을 놓치지 않으려는 조바심이 지금 은마의 얼굴에 드리운 그늘이다.


< 신동아 7월호, 봉준호의 아파트 >