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소문난 잔치, 개포 재건축의 잔칫상!



2월의 시작입니다만 들려오는 소식은 따뜻한 봄소식이 아니라 매섭고 추운 소식뿐입니다.
한국은행이 지난 26일 발표한 지난해 우리 경제 성적표는 글로벌 금융위기는 잘 헤쳐 나왔지만 긴장의 끈을 풀어서는 안 될 상황으로 평가하는 성적표를 내 놨습니다.



이런 성적은 정부의 재정투입 확대 및 자동차 구입 세제 혜택 등 경기부양책과 환율상승 등에 따른 기업의 실적호조에 힘입었다고 보는데서 그 원인이 있다고 하겠는데 문제는 향후 재정과 환율효과의 약발이 약해진 우리 경제 체력의 여건이 그리 녹록하지 않은 상황이라는 점입니다.



그 원인으로 원화가치 상승(환율하락), 유가상승, 금리인상 등 3고 현상이 현실화되고 있고 대외적으로는 미국의 금융회사 규제에 다른 글로벌 유동성 위축 가능성과 중국의 긴축기조 전환 가능성도 제기되고 있으며 그리스 등 일부 국가의 재정위기에 따른 금융시장 불안이 잠재돼 있다는 점이며 대내적으로는 일부 대기업의 구조조정 지연과 가계부채 급증, 전세값 폭등, 그리고 개선될 조짐이 보이지 않는 고용사정 등 불확실한 요인들이 잠복해 있다는 것입니다.



이런 상황을 반영하듯 지난 주 증권시장은 외부 악재로 큰 요동을 치며 지수의 하락폭이 110포인트나 떨어졌습니다. 더구나 올 들어 증시가 상승 랠리를 이어가자 추가적 상승을 기대하며 신용거래융자 등 빚내어 추격 매수를 하였던 개미 투자자들은 그 손실이 눈덩이처럼 커져버렸습니다.

더구나 증시가 급락세로 돌아서자 증권사들은 빌려준 돈을 회수하기 위하여 반대매매에 나설 것이라는 우려가 높아지면서 신용융자가 많은 종목의 경우 주가는 더 큰 폭으로 떨어질 가능성이 높아 반대매매의 공포가 투자자들에게 가중되고 있는 장세라 하겠습니다.
아무튼 변수에 대처하지 못 한 투자자는 이래저래 힘들고 어려운 상황에 직면해 보인 듯합니다.





우리 속담에 “모시 고르다 베 고른다.” 라는 말이 있습니다.
모시는 삼베로 만든 제품 중 품질이 가장 우수한 것을 말하고 삼베는 모시보다 올이 굵고 품질이 떨어지는 것을 말합니다.
똑 같은 돈으로 모시를 사려다 삼베를 샀다면 기분이 어떨까요?



투자에 있어서 우리는 최선의 선택과 차선의 선택을 하게 마련입니다.
최선의 선택이란 자신에게 가장 큰 만족을 주는 가장 좋은 것을 말 할 수 있으며, 차선의 선택이란 시기와 때를 놓쳐 울며 겨자 먹기로 선택 한 것을 말 할 수 있는데, 아무리 유망한 투자 상품이라 하더라도 매도와 매수 기회는 항상 있기 마련입니다.



예를 하나 들어보겠습니다. 증권가에서 삼성전자 주식이 주당 100만원이 갈 것이다. 라는 말에 내심 욕심을 앞세운 어느 투자 초보자는 있는 돈, 없는 돈 주워 모아 주당 84만원에 100주를 매입했답니다. 더구나 금년 들어 계속 상승세를 이어온 탓에 다시는 이런 금액으론 매입하기 어렵다는 생각에 조급한 마음이 앞섰다는군요.
그런데 이와는 반대로 장세 흐름을 누구보다 잘 읽을 줄 안다는 투자 고수는 때 맞춰 주당 84만원에 100주를 매도했습니다. 왜 그랬을까요?



이유는 간단했습니다. 상승은 저점을 다져가며 만들어지기 때문에 주당 100만원에 도달하기 까지는 시간이 걸린다는 것을 경험에 의하여 알고 있기 때문입니다.
또한 목표치에 도달하기 까지 고점에서 팔고 저점에서 매수하겠다는 나름대로의 투자 방식을 이용했기 때문이기도 합니다. (오늘 삼성전자 시초가는 주당 78만4천원 이었습니다)


이런 상황을 “모시 고르다 베 고른다.”라고 말할 수 있겠는데 투자는 매도나 매수나 모두가 시장흐름을 꿰뚫어 보는 지혜가 필요합니다.

서론이 너무 길었나요? 본론으로 들어가겠습니다.





오늘의 현장 보고!
재건축 시장의 상승세가 지속될 것이라는 예상들을 많이 합니다.
그러나 상승에도 한계가 있고, 하락에도 한계가 있는 만큼, 향후 재건축 시세 동향에 대해서 국토해양부에서 제공하는 아파트 실거래가로 분석해 보며 점검해 봤습니다.


개포지구 저층 재건축 아파트 단지의 (시영, 주공1차, 2차, 3차, 4차) 총세대수는 12,410세대가 되는데 2009년 4/4분기 (10, 11, 12월) 거래량은 총 75세대로 집계되었습니다.



그 중 개포지구 중심단지라고 할 수 있는 개포 주공1차는 총세대수 5,040세대 중 거래량은 (10월 3세대), (11월 9세대), (12월 18세대) 총 30세대가 거래되며 조금씩 거래량이 증가하였는데 낙폭이 가장 컸던 11월 거래 금액과 요즘 호가와 비교하여 본다면



36㎡(11평)의 11월 거래된 물량 없이 가격대를 고수한 반면 42㎡(13평)는 75,500만원까지 떨어졌다가 83,600만원으로 회복 되였으며 50㎡(15평) 역시 94,500만원까지 떨어졌다가 회복된 금액이 100,000만원 이었고, 58㎡(17평)은 127,000만원까지 떨어졌다가 134,000만원으로 회복함으로서 상승세라 말하기보다는 회복세였다는 평가를 하게 됩니다.

그렇다면 요즘 상승세라 말하는 개포 재건축 시장의 호가 시세는 어떨까요?



1. 개포1단지
36㎡(11평), 대지 45.93㎡(13.89평) : 7억5천만 원
42㎡(13평), 대지 56.98㎡(17.23평) : 8억5천만 원
50㎡(15평1차), 대지 68.92㎡(20.84평) : 10억5천만 원
50㎡(15평2차), 대지 71.60㎡(21.65평) : 11억8천만 원
52㎡(16평), 대지 77.48㎡(23.43평) : 12억5천만 원
58㎡(17평1차), 대지 80.40㎡(24.32평) : 13억6천만 원
58㎡(17평2차), 대지 81.73㎡(24.72평) : 13억8천만 원
59㎡(18평), 대지 88.96㎡(26.91평) : 15억8천만 원



2. 개포2단지
26㎡(7.5평), 대지 30.75㎡(9.30평) : 5억7천만 원
52㎡(16평), 대지 65.23㎡(19.73평) : 9억 원
62㎡(19평), 대지 75.14㎡(22.72평) : 11억2천만 원
72㎡(22평), 대지 87.32㎡(26.41평) : 14억2천만 원
82㎡(25평), 대지 97.66㎡(29.54평) : 15억9천만 원



3. 개포3단지
36㎡(11평), 대지 47.21㎡(14.28평) : 7억5천만 원
42㎡(13평), 대지 56.00㎡(16.94평) : 9억7천만 원
50㎡(15평), 대지 66.69㎡(20.17평) : 12억7천만 원



4. 개포4단지
36㎡(11평), 대지 44.51㎡(13.46평) : 7억 원
42㎡(13평), 대지 52.80㎡(15.97평) : 8억4천만 원
50㎡(15평), 대지 62.88㎡(19.02평) : 11억5천만 원



5. 개포시영
33㎡(10평), 대지 37.19㎡(11.24평) : 5억8천만 원
42㎡(13평), 대지 52.36㎡(15.83평) : 7억6천만 원
56㎡(17평), 대지 66.13㎡(20.00평) : 9억7천만 원
62㎡(19평), 대지 74.17㎡(22.43평) : 11억5천만 원



11월 저가에 거래됐던 금액에 비한다면 요즘의 가격은 많이 오른 것은 사실입니다. 그러나 거래 없이 매도자가 제시하는 매도 가격의 재건축 잔칫상을 여러분은 어떻게 생각하며 바라보십니까?
혹, 모시 고르다 베 고르는 우를 범하는 것은 아닌지 생각해 봐야겠습니다.
개포 재건축 길라잡이 대진부동산의 현장보고는 매주 월요일 계속됩니다.
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