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2010년, 재건축 시장의 투자 접근법!

2010, 경인년(庚寅年) 새해가 문을 열었습니다.
소를 잡아먹고 포효한 호랑이의 울음소리는 천지를 진동하며 첫발을 내딛은 올해는 새로운 꿈과 희망을 모든 이들에게 심어준 기회의 한해가 될 것입니다.

호랑이는 우리 민족이 가장 좋아하는 동물 중 그 으뜸이라 해도 지나치지 않을 것입니다. 호랑이는 그 용맹함으로 인해 포악한 맹수로 묘사되기도 했지만 사악한 잡귀를 물리치는 신령한 동물로 여겨져 호랑이 그림을 벽에 붙혀 액이 물러가기를 기원하기도 했으며 때로는 어리석지만 결코 밉지 않은 모습으로, 때로는 은혜를 갚을 줄 아는 영물로 우리 민속에 표현되기도 합니다.

호랑이와 관련된 세시풍속의 하나로 예로부터 음력 정월의 첫 인일을 상인일이라 하여 호랑이 날이라 불렀는데 이 날에는 호환이 있을 수 있다하여 다른 사람과의 왕래를 삼가고 외출을 하지 않으며 근신했다고 전해지기도 합니다.
아무튼 60년 만에 돌아온다는 백호를 등에 업은 2010년이 시작 되었습니다.



여러분은 올해 시작의 문을 어떻게 여셔 습니까?
필자는 강원도 설악산 척산 온천에서 한해의 묵은 때와 겹겹이 동여 맨 마음의 허물을 벗어 던지고 수많은 세월을 함께 고생하며 내조를 아끼지 않는 집사람과 더불어 동해의 검푸른 바다를 박차고 떠오르는 해돋이를 바라보며 올 한해 소원을 빌어보며 시작의 문을 열었습니다.

수많은 사람들과 더불어 기원해 본 금년의 소원은 “오늘 하루에 충실하고, 내일을 사랑하자”라는 소박한 소원 이였습니다만, 그래도 마음 한구석에 자리 잡고 있는 절실한 소원은 아마도 사랑하는 내 아내에 대한 건강을 챙기는 게 아니었나 싶었습니다.

아무튼 그런 소원을 빌며 가만 생각해 보니 필자의 사주엔 역마살은 없건만 전국 방방곡곡 시간만 나면 산과 들로 떠돌아다니는 여행생활을 좋아하다보니, 때마다 이유와 변을 달아 돌아다녔고, 금년 역시 한해의 시작을 집에서 맞이하지 못하고 이렇게 자연을 벗하는 객지의 한 모퉁이에서 또 한해를 맞이한 듯싶습니다.

시간만 나면 여행 생활을 즐기는 필자를 보고 필자를 아는 사람들은 저에게 세상에서 가장 팔자편한 사람이라고 말들을 하곤 합니다. 그러나 사실 그 내막을 들여다보면 시간에 묶여 끌려 사는 것보다, 시간을 이용한 삶을 즐긴다고 보면 더 좋겠고 일상생활에서의 오늘보다는, 일상을 탈피한 오늘을 맞이하고 싶은 욕망과, 새로운 것에 대한 도전과 서로 부딪치며 사는 많은 사람들의 냄새를 맡아보며 여러 사람과의 정을 나누고 싶은 것에 대한 그 뜻이 있다. 하겠습니다.



여하튼 금년의 시작입니다.
올해도 작심삼일이 되겠지만 그래도 작심삼일이 될지언정 새로운 희망과 꿈을 담아 내일을 사랑하며 오늘에 충실해 보려고 합니다. 보다 낳은 내일을 위해서 말입니다.

이제 본론으로 돌아와서 금년부터 달라지는 부동산 세제는 어떤 것이 있나 알아보겠습니다.

정부가 부동산 경기를 살리기 위해 내놓은 여러 세제혜택 중 금년에 사라지는 것은 ‘미분양 양도세 한시감면’이 대표적이며, 또 금년부터 새롭게 시행되는 것들은 ‘양도세 예정신고세액공제 폐지’, ‘8년 자경농지 양도세 감면 시 경작기간 요건 완화’, ‘동거봉양 상속주택 양도세 비과세 개선’ 등이 되겠습니다.

미분양 양도세 감면은 2010년 2월11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축주택 취득자에게 5년간 양도세를 감면하거나 면제해주는 제도로서 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역의 경우(전용 149㎡이하) 5년간 양도세를 60% 감면해주고 과밀억제권 이외 지역은 5년간 100% 감면되며, 양도세 감면 조치가 연장될 것이란 전망도 있었지만 정부는 세수 부족 및 형평성 등의 이유로 불가 방침을 확정했습니다. 5년 이후엔 일반세율(6~33%)이 적용된다는 것을 잊지 말아야 할 것입니다.

미분양 주택에 적용되는 취득ㆍ등록세 감면은 금년 말까지 1년간 연장될 예정입니다. 2009년 2월12일 현재 미분양으로 2010년 6월30일까지 준공된 주택에 대해 현재 2.7%(교육세 등 포함)가 적용되는 취득ㆍ등록세를 1.15%로 줄이는 방안은 당초 올 연말까지로 한정했지만 금년 말까지 연장하는 쪽으로 의견이 모아지고 있으며 현재 국회 행정안전위를 통과했다고 합니다.

양도세율은 금년부터 다소 완화되며 구간에 따라 6~35%가 적용되던 것이 6~33%로 줄어듭니다. 하지만 매도후 2개월 이내에 신고하면 세액의 10%를 감면해주던 예정신고세액공제가 금년부터 사라져 세금 절감 효과는 거의 없을 전망입니다.

상속주택의 경우 양도세 비과세를 적용 받기가 한층 쉬워집니다. 현재는 상속 전에 1주택을 보유한 자가 동일 세대 구성원으로부터 주택을 상속받은 경우 상속 전부터 보유하던 주택을 매도해도 1세대 1주택 비과세 적용을 받지 못했지만 금년부터는 비과세가 적용됩니다. 1주택 보유자들이 세금 문제 때문에 주택을 갖고 있는 부모님과 함께 살기를 꺼리는 것을 막아보자는 취지에서 도입된 제도로서, 단 상속 받은 주택을 먼저 매도하는 경우엔 양도세가 기본세율로 과세되기 때문에 주의해야 합니다.

토지의 경우 최대 1억원까지 양도세를 감면해주는 ‘자경농지 양도세 감면’ 계산 기준이 크게 완화됩니다. 현재는 양도세 감면에 필요한 8년 경작기간을 산출할 때 피상속인(사망자)이 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간만 합산하도록 돼 있지만 앞으로는 피상속인 배우자의 경작기간도 합산하도록 했습니다. 가령 아버지가 경작을 하다 사망한 뒤 어머니가 상속받아 경작을 하고 어머니가 사망해 아들이 상속받을 경우 현재는 어머니의 경작기간과 아들의 경작기간만 합산해야 하지만 내년부터는 아버지의 경작기간도 더해져 양도세 감면을 더 쉽게 받을 수 있게 됩니다.

이 밖에 현재는 상가 임대업자를 개별 점포별 임대료 기준으로 일반, 간이과세자로 구분했으나 앞으로는 모든 점포의 임대료를 합산해 일반ㆍ간이과세자로 구분하게 됩니다. 가령 연 임대료가 각각 4,800만 원 미만인 상가 4개를 운영해도 현재는 신고가 편하고 세부담이 적은 간이과세자로 분류되지만 앞으로는 이를 합산하기 때문에 일반과세자가 된다고 합니다.



오늘의 현장보고!

개포지구 지구지정에 대한 기대감이 날로 높아가는 재건축 시장은 매도자들의 매물 회수로 인한 매물 품귀 현상을 보이고 있습니다.
사실 품귀 현상이라 해도 호가를 높이는 행위로 밖에 보이지 않는데 매수세가 외면하는 장세에서 어쩌다 매수문의를 하며 접근하는 일부 매수자로 하여금 매도자는 몸값을 올리는데 치중하여 사실상 거래는 두절 됐다고 보는 것이 더 옳지 않을까 생각 듭니다.

그러나 기대감에 의한 가격 상승은 그 기대감이 현실화 되었을 때 후유증을 동반 할 것입니다. 즉 지구지정이 발표된 이후가 다시 한 번 시세의 조정기가 될 수 있다고 보여 집니다.
따라서 매도든 매수든, 시기적절한 때를 기회로 보는 것이 가장 올바른 거래가 될 것으로 예상합니다.

지구지정 발표 이후 재건축 사업의 일정에 따라 또는 각 단지별 조합원들과 조합과의 관계에 따라서 가격의 변동은 발생될 것으로 보이는데, 문제는 급등 할 것이라고 예상하는 조급증과 불안 심리로 인한 매도, 매수가 투자의 성패를 좌우 할 것이라는데 있다는 것입니다.

2010년, 개포 재건축에 대한 투자 접근은 성급하고 조급함, 그리고 불안 심리에 쫓기는 투자보다는, 좀 더 느긋하고 차분한 투자로 때와 기회를 노리는 호랑이의 성격을 이용하는 올 한해의 투자농사를 계획해 보시라고 권해 봅니다.
개포 재건축 길라잡이 대진부동산의 현장보고는 2010년 새해에도 계속됩니다.
홈페이지:http://cdj9301.cafe24.com/