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버블 경고와 수익률 분석의 의미는?

고대 희랍에 아주 아름다운 여인이 이었습니다.
그녀는 황금빛 머리카락을 허리 아래까지 늘어뜨리고 하얀 옷을 입고 백마위에 올라앉아 하프를 뜯으며 노래를 부르곤 하였는데 이 여인이 부른 노래는 모두 시가 되었고, 고대 그리스 3대 서정시인 중 한명으로 세계 최초의 여류 서정 시인이 되었습니다.
이 여인의 이름은 사포(Sappo)라 불렀습니다.

그녀는 당시 모든 그리스 청년들의 동경과 흠모의 대상이었으며 모든 그리스 처녀들의 부러움과 질시의 대상이기도 하였습니다. 그러던 그녀도 한 남자를 사랑하게 되었습니다.
그 청년은 사포의 명성에 걸맞은 귀족 집안의 잘 생긴 청년이었습니다만 청년은 놀랍게도 모든 남성들이 원하는 사포의 구애를 받아들이지 않았다고 합니다.

청년에게는 이미 사랑하는 여자가 있었는데 청년의 마음을 사로잡은 여인은 다름 아닌 그 청년의 집에서 일하는 천한 신분의 하녀였습니다.
자타가 공인하는 아테네 최고의 여인인 자신의 구애를 뿌리친 이유가 천한 신분의 하녀 때문이었다는 사실을 알게 된 사포는 분함과 창피함에 몸서리를 쳤으며 결국 미와 부, 명성 등 세상 온갖 것들을 다 가졌던 사포는 어느 날 류카리아 해안 절벽 아래로 몸을 던져 자살을 하고 말았다고 합니다.

물질이란 소유하면 다 내 것처럼 보이고 마음 든든하게 생각됩니다.
그러나 소유할 수 있는 것은 단 하나도 없을지 모릅니다. 그저 스쳐지나가는 한 줄기 바람처럼 잠시 우리 곁에 머무른 것에 불과할 뿐, 그리고 그런 물질이라는 헛된 바람몰이 인생을 살았던 탓에 우리의 삶이 항상 넘어지고 아파해야 했는지도 모릅니다.

물질에 얽매이지 않는다는 말은 물질을 부정한다는 의미가 아닙니다. 아니 오히려 물질 차제를 궁극적으로 긍정한다는 해석이 맞을 것입니다.
물질로 빚어진 세계에 휘말려 자신을 잃지 않는다는 말이지 결코 물질 자체를 부인하는 것은 더더욱 아닙니다. 그리고 무엇보다 더 경계해야 할 것은 어설픈 가식이라 하겠습니다.
우리 속담에 ‘선무당이 사람 잡는다’는 말이 있습니다. 어쩌면 우리가 가장 경계해야 할 것은 어설픈 선지식인지도 모른다. 라는 생각이 듭니다.

며칠 전 동아일보에서 재건축 컨설팅 전문 업체에 의뢰해 은마아파트, 강남구 개포주공 1단지, 강동구 고덕주공 3단지, 송파구 잠실주공5단지, 서초구 잠원동 한신2차 등 서울 강남권의 5개 대표 재건축 단지의 수익성을 분석한 결과 총투자금액이 인근 아파트 시세와 별 차이가 없는 것으로 나타났다고 합니다. 그 이유는 올 초부터 단지별로 최소 2억 원에서 최대 5억 원까지 가격이 급등하는 등 재건축 완공 후 예상되는 기대가격이 이미 현재 시세에 반영돼 수익률이 크게 낮아진 것이라고 합니다.

그러나 5개 단지 중 가장 수익률이 높은 것으로 나타난 개포주공 1단지는 최고 수익률이 90%를 넘는 것으로 분석됐으며, 개포주공 1단지 43m²의 경우 용적률 220%를 적용하여 82m²(25평형)을 받는다 하여도 투자 수익률은 91%에 이른다고 보고 있습니다.
재건축에서 저층과 중층아파트에서 발생하는 수익률 차이라고나 할까요.

이와는 반대로 10월27일 MBC "PD 수첩“에서는 ”욕망의 땅! 강남 재건축“이라는 타이틀로 재건축에 대한 강도 높은 버블을 경고하며 재건축 투자에 제동을 걸었습니다.

그 한 예로 분쟁이 심한 가락시영아파트 재건축을 조명하면서 재건축사업의 난항과 조합원들의 갈등, 그리고 이로 야기되는 재산상의 손실 등을 비중 있게 다뤘으며 강남구 역삼동 개나리5차 중층아파트 재건축에 대한 일화도 소개하였는데 이곳은 2002년부터 재건축이 진행 하는 과정중 이주하지 않고 재건축을 반대하던 14가구를 상대로 법원의 명도집행 명령이 떨어지면서 발생된 조합원 중 한명이 자살하는 사건을 놓고 일부 재건축을 반대하는 사람들의 목소리를 집중 조명하였습니다.

또한 이명박 정부 들어서 첫 고위공직자 재산공개가 고지된 2008년 3월 관보에 따르면 전체 고위공직자의 약 12%가 강남권 재건축 아파트를 보유하고 있었다고 하며. 최근에는 배우자를 제외한 직계존비속의 재산공개를 거부하는 경우가 대부분이어서 실제로 강남권 재건축 아파트를 갖고 있는 고위공직자의 수는 이보다 훨씬 더 높을 것으로 예상된다고 합니다.
그리고 고위공직자들이 가장 많이 보유한 재건축 단지는 개포주공으로서 36명의 소유주가 전, 현직 고위공직자 출신이었다고 합니다.



오늘의 현장보고!

매스컴에서 다뤄지는 재건축에 대한 보도를 보고, 읽노라면 어느 장단에 춤을 춰야 될지 매도, 매수자들은 갈팡질팡 혼란스럽기만 합니다.
한쪽에서는 수익률에 대한 분석을 내놓는가 하면 한쪽에서는 재건축에 대한 투자 경고를 말하고 있습니다. 그만큼 탈도 많고, 말도 많은 게 강남 재건축인가 봅니다.

아무튼 탈도 많고 말도 많은 강남 재건축 시장을 바라보면서 며칠 전 읽어봤던 쑹훙빙(宋鴻兵)의 화폐전쟁(貨幣戰爭)'을 생각하게 합니다.

이 책 내용에서 자주 거론되는 ‘양털 깎기’란 털이 자라는 대로 뒀다가 어느 날 털을 깎아 가져가 수익을 챙긴다는 말인데, 시중에 유동성(돈)을 실컷 풀어놓고 나중에 금리를 올려서 자금을 빨아들이는 식이라는 겁니다.

즉 부동산과 주식 등 자산 가격도 우리가 미처 알지 모르는 거대 금융기관의 ‘보이지 않는 손’에 의해 결정되어진다는 내용으로 부동산투자자의 관점으로 화폐전쟁 속의 ‘양털 깎기’를 응용한다면 ‘보이지 않은 거대한 손’에 의해 지난해 하반기 금융위기가 발생해 알짜 부동산이 폭락했다고 볼 수 있을 것입니다.

이때를 놓치지 않고 바닥에서 부동산을 매입한 분들은 금리인하로 인한 유동성 공급과 정부 규제완화로 인해 큰 폭의 시세 상승을 맛 볼 수 있었습니다.

경쟁자 보다 한 발 앞서 폭 넓게 생각하고 실행하는 사람만이 알짜 과실을 취할 수 있다는 얘기입니다만 사실 투자를 실행함에 있어서 과연 폭 넓게 생각하고 실행하는 사람이 몇이나 있겠습니까.

그러나 가만 요즘 시장의 흐름을 눈 여겨 본다면 알짜 과실을 취할 수 있는 시기며 기회라는 것을 느낄 수 있습니다.
재건축에 대한 수익 평가가 입에 오르내리며 투자의 찬, 반 의견이 엇갈리는 장세는 하락보다는 반등의 계기로 이어졌다는 그 동안의 전례가 있기 때문입니다.

말이 많아 졌다는 것은 그 만큼 많은 사람들의 관심이 집중되고 있다는 반증이기도 합니다. 어찌됐든 재건축은 목적에 도달하기 위한 여러 과정을 지나고 있습니다.
그 과정 속에서 버블을 논하고 투자 수익률을 운운 한다는 것은 재건축을 평가하는 말장난에 불과하지 않을까 생각합니다.
그 이유는 경제와 부동산 경기는 살아 움직이는 생물체이기 때문일 것입니다.

개포 재건축 길라잡이 대진부동산의 현장보고는 매주 월요일마다 게제 합니다.
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