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개포 재건축 시장의 두 얼굴!

소비와 투자는 경기 회복의 두 견인차이자 가늠자입니다.
금년의 경제 동향을 진단해보면 2분기 이후 소비는 그런대로 괜찮았으나 문제는 투자에 있었음을 지적하고 있습니다. 국내외 경제 여건이 불확실하다보니 기업들이 투자할 엄두를 못 냈다는 것입니다.

그러나 지난 12일 한국거래소를 통하여 상장 기업들이 시설투자를 하겠다고 공시한 금액은 무려13조3795억원, 올 1분기에 비해 3,4배, 2분기보다는 6,6배 증가하여 대기업들이 내년이후의 경기 전망을 밝게 보기 시작했다고 하는데 투자지표가 좋아지고 있다는 것은 분명하지만 일각에서는 일부 우려하는 소리도 나오고 있습니다.

그 요지는 투자 확대가 지속될지는 내년 3~4월이 되어야 확실히 알 수 있으며 기업들이 투자 계획이 늘었다고 당장 고용 증가로 이어지는 것도 아니고 투자 공시를 냈어도 실제 투자는 몇 년을 걸쳐서 이뤄지기 때문에 투자 여건이 성숙된 분위기가 아니라는 것입니다.

즉 일부 업종에서 투자는 늘어나고 있지만 전체적인 경기의 선순환을 이끌기에는 아직 이른 상황이라고 판단되기 때문이라는 것입니다.

이런 경제적 흐름에 비춰 향후 부동산 경기에 미칠 요즘의 시장의 중요한 핵심적 사항에 많은 사람들의 관심이 집중되고 있습니다.
부동산 전문가들은 올 하반기와 내년 상반기까지 부동산 시장을 좌우할 핵심 이슈는 단연 ‘대출규제’와 ‘금리’가 될 전망으로 보고 있으며, 전문가들은 유동성 과잉에 따른 물가 불안 등 경기 여건 때문에 내년에는 어느 정도 금리 상승은 불가피할 것으로 진단하고 있습니다.

우선 부동산 경기와 밀접한 금융대출은 소득 수준에 따라 부동산대출액을 제한하는 총부채상환비율(DTI) 규제가 지난달 7일 수도권 전역으로 확대된데 이어 한 달여 만인 이날부터 은행권에서 제2금융권까지 12일부터 확대 시행 되었습니다.

따라서 그 동안 대출규제가 실시됐던 강남권에 별 영향은 없을 것이라고 예측했던 시장은 제2금융권까지 규제가 확대되자 그 영향은 치명적일 수밖에 없었으며 더구나 수도권 전역에 까지 확대되자 여유자금이 부족하여 제2금융권을 이용하여 강남입성의 계획을 세웠던 매수자들마저 자금계획에 비상이 걸리며 운신의 폭을 좁게 만들고 말았습니다.

이로 인해 시장에서 발생되는 파장은 매수세 부재를 만들며 가격 하락을 유도하는 요인으로 작용하고 있다고 생각됩니다.

더구나 출구전략 시행이 시간문제라는 인식이 확산되면서 양도성예금증서(CD) 등 시장 금리가 뛰는 와중에 은행들은 CD 금리 상승분보다 대출 금리를 더 올리면서 이자부담을 키우고 있는데 한국은행에 따르면 지난 8월 중 CD 금리는 연 3.04%(91일물 기준)로 4월 중 연 2.94%보다 0.1%포인트 올랐지만 대출 평균금리(신규 취급액 기준)는 같은 기간 5.4%에서 5.61%로 0.21%포인트나 상승했다는 소식에 금리인상의 공포가 커지면서 이에 따른 이자 폭탄을 염려하는 분위기가 지배적으로 자리 잡고 있습니다.

이런 요인들을 집약적으로 분석해 본다면 획기적인 재건축 호재가 없는 한 시장은 장기간 조정기를 거치며 가격 하락은 불가피 할 것으로 예상되지만 강남 입성을 위한 대기 수요가 여전히 많기 때문에 매수자가 요구하는 큰 폭의 가격하락의 가능성은 크지 않다는 게 대체적인 시각입니다.

또한 경기 상황이 크게 호전되지 않았는데도 대부분 강남 재건축 단지가 단기간에 전 고점에 도달했거나 돌파해 매수자들이 시세에 피로감을 느끼며 매수에 부담을 가질 수밖에 없는 상황이기 때문에 쉽게 반등하기도 어려울 것이라는 전망도 나오고 있습니다.

오늘의 현장보고!

서울 강남구가 지난 13일 대치동 은마아파트에 대해 안전진단을 실시하기로 확정하면서 서울 강남권 중층 재건축 아파트 시장이 잠시 술렁이며 재건축에 대한 관심이 증폭되면서 이에 대한 문의가 많아 졌습니다.

한마디로 당장 은마아파트의 경우 안전진단을 통과하더라도 정비구역 지정ㆍ조합설립ㆍ사업시행인가ㆍ관리처분 등의 후속 절차가 줄줄이 대기하고 있습니다. 실제로 강남구청의 한 관계자는 "정비구역 지정만 해도 내년(2010년)에 이뤄질지, 아니면 그 이후가 될지 알 수 없다"고 전하고 있으며 조합원들의 80% 이상 찬성이 필요한 조합설립 인가도 제때 이뤄질지 의문입니다.

또한 재건축에 대한 기대감으로 이미 집값이 크게 올라있는 상태에서 추가 분담금이 얼마나 될지 추산하기 어렵고 소형평형 의무비율 역시 부담으로 작용하고 있기 때문입니다.

설상 투자를 생각하며 접근한다면 은마아파트 112㎡형과 주변의 2006년 입주한 도곡동 렉슬 109㎡형의 시세가 12~13억원선으로 비슷한 실정이고 향후 집값이 계속 오르지 않는 한 분담금을 내면 오히려 손해가 발생할 수도 있어 투자자의 갈등은 더욱 커질 것입니다.
따라서 중층 재건축아파트에 대한 투자는 여러 각도에서 심사숙고 하여야만 할 것입니다

저층과 중층 재건축 사업의 과정에서 결론을 말 할 수는 없겠지만 추론은 가능하다고 생각합니다. 또한 투자란 높은 수익률의 가능성이 상존 할 때 만들어 지는 것입니다.

지금 저층 재건축 시장을 접근하려는 사람에게 조언을 드릴 수 있다면 내년 경기 회복과 맞물려 집값, 전세 값 상승이 예견되는 만큼 경제적 능력이 충족된다면 투자를 선점하는 자세로 투자의 맥을 잡을 수도 있는 좋은 기회라 말씀드릴 수 있습니다.

작은 도토리가 큰 참나무로 자라고, 한 푼을 아끼다가 백 냥을 잃는다, 라는 속담이 있습니다. 기회를 엿보다 보면 기회를 잡는 것이 아니라 기회를 놓치고 맙니다.
하락과 상승! 두 얼굴을 마주한 개포 재건축 시장은 현재 벙어리 냉가슴을 앓고 있습니다.
개포 재건축 길라잡이 대진부동산의 현장보고는 매주 월요일마다 게제 합니다.
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