부동산 정보포털에서 거래포털로!

내 집 마련과 투자의 기회는 언제일까?
올 하반기 주택 시장은 안정적으로 바닥을 다지면서 완만한 상승세로 전환될 가능성이 높은 것으로 조사한 보고서가 있습니다.

모 신문사에서 부동산 관련 전문가 42명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 전체 응답자의 76%가 올 하반기 집값이 오를 것이라고 내다봤고, 오름폭에 대해선 전체 응답자의 45%가 ‘5% 미만 추가 상승할 것’이라고 답해 크지 않을 것이란 관측이 지배적이었다고 합니다.

특이한 것은 올 상반기 크게 올랐던 서울 강남 재건축 시장은 하반기에도 소폭 상승할 것으로 예상됐으며, 응답자의 48%가 ‘1∼3% 상승’을 예상했으며 하반기 투자 유망한 종목으로 ‘재건축·재개발 주택’을 꼽은 응답자가 전체의 40%나 됐다고 합니다.

강남 재건축 시장의 가격 오름세는 ‘부동산이 바닥을 쳤다’는 인식이 퍼지고, 저금리에 만족하지 못하는 뭉칫돈들이 강남 재건축시장으로 몰려들면서, 최근 인플레이션 우려가 커지고 있는 점도 부동산 투자 유인을 높이고 있다고 볼 수 있게 습니다.
더구나 금융위기 직후 강남 집값이 30%까지 하락하면서 ‘부동산 불패 신화’가 시들해졌는데, 올해 들어 전 고점을 회복하자 ‘큰손’들뿐 아니라 일반 실수요자들 사이에서도 ‘이러다 또 매수시점을 놓치는 것 아닌가’ 하는 불안감이 커지고 있음도 그 요인이라 할 것입니다.

또한 주택담보대출 사상 최고 수준으로 도달했다는 금융감독원 자료를 보면 은행들의 주택담보대출 잔액은 이달 들어 20일까지 2조원가량 늘어났으며, 월말까지는 3조원을 넘어설 것으로 금융당국에서는 예상하고 있는데 이 경우 올해 상반기 주택담보대출 증가액은 18조1000억원에 이르며, 이는 주택경기가 최고조에 이르렀던 2006년 하반기 수준(16조8000억원)을 넘어서는 것이라고 합니다.

이런 상황에서 중요한 것은 수요 쪽(고객)과 공급 쪽(은행)이 맞아떨어져 주택담보대출이 크게 증가할 수 있는 여건이 형성돼 있으며 문제는 주택담보대출과 부동산 가격이 같이 움직인다는 점입니다. 시중에서는 “주택담보대출은 부동산시장을 상승세로 전환시키는 시발점”이라고 인식하고 있다는 점에서 다시 한 번 생각해 봐야 될 것입니다.

사실 개포지구 주공아파트가 가파른 상승세를 보인 것은 이런 외적인 요인도 그 한 몫을 했겠지만 내적인 문제 즉 강남구청에서 개포주공아파트 지구단위계획이 확정됐다는 소문이 나돌면서 상승의 시발점이 된 뜻합니다.

그러나 그 내용을 정확하게 파악한다면 개포주공아파트 지구단위계획이 확정된 것이 아니라 당초 재정비안에 보면 개포지구 지역의 저층, 중층 아파트 단지 모두 향후 정비계획 수립단계에서 새 도정법을 적용할 수 있도록 단서 조항이 들어가 있었으며 시에서는 바로 이 조항을 삭제하고 대신 3종 일반주거지역 내 아파트 단지에 대해서는 기존 용적률 체계가 유지된 공동주택 관리지침을 넣을 것을 요구해 왔고 강남구는 지구단위계획 확정 권한을 쥔 서울시의 권고를 그대로 받아들여 수정된 재정비안을 25일부터 7월8일까지 주민 공람을 시작 하였답니다.

이렇게 되면 이미 정비예정구역으로 지정된 저층 아파트 단지 11곳(2종 일반주거지역)은 새 도정법에 따라 용적률을 최고 250%까지 적용받을 수 있지만 나머지 중층 아파트 단지 21곳(3종 일반주거지역)은 300%가 아닌 기존 용적률 체계에 따라 250%까지만 올릴 수 있게 된다고 합니다.

따라서 이 결정 안에 따르면 주공 1~4단지 등 저층 재건축 아파트 11개 단지가 포함된 2종(12층)일반주거지역은 기준 용적률 190% 이하, 허용 용적률 200% 이하, 상한 용적률 250% 이하로 계획됩니다. 이렇게 되면 개포지구 내 주공아파트 등 재건축 사업을 진행하고 있는 단지들, 특히 개포 주공 1~4단지 등 저층 아파트 수익성이 지금보다 상당히 개선될 것으로 예상되며 투자 수익성도 상당히 높아질 것으로 보고 있습니다.

오늘의 현장소식!
주민 공람이 끝나고 서울시에 상정하여 수정된 재정비안이 통과되는 금년 10월경 쯤 또 한 번의 지각 변동이 예상되는 개포지구 재건축 주공아파트 시장은 요즘 들어 적막감이 들 정도로 조용한 분위기속에서 거래 소강상태를 보이고 있습니다.
사실 매도, 매수간 시세 괴리에 대한 탓도 있겠지만 일순 급등한 시세는 매도, 매수 모두에게 부담스럽기는 매일반인 듯합니다.

요즘 상투를 잡았다고 하소연하는 사람과, 최고가로 팔았다고 희색이 만면한 사람이 공전하는 재건축시장은 당분간 일희일비의 장면들이 연출되겠지만 장기적 안목으로 내다본다면 역전하는 모습도 보게 될 것입니다.
더구나 하반기 경기 회복이 가시화할 경우 규제 완화 효과에 이어 재건축 사업 속도가 빨라지는 가운데 강남 재건축 투자 메리트는 더욱 부각되며 상승효과는 이어질 것입니다.

따라서 본격적인 상승기로 접어들기 이전에 내 집 마련 및 투자에 적극적으로 나서볼 만하며 다만 시장이 다소 불안한 만큼 '추격 매수'보다는 '저가 급매물 매수' 전략을 고수할 필요도 있겠으며 부동산 시장의 비수기철이라고 불리는 장마철과 휴가철이 걸쳐있는 7,8월경이 때로는 내 집 마련과 투자의 최적의 기회일 수도 있습니다.
투자의 기회란 여러분이 언제 어떻게 잡느냐가 관건이 될 것입니다.
하반기 시장이 활황세로 접어들 때 기회는 이미 놓치고 만 아쉬운 날이 될 것입니다.
여러분에게 기회의 시기를 알려주는 개포지구 오늘의 현장 보고서입니다.
개포 재건축 현장소식은 매주 월요일 여러분에게 전해드립니다.