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 전국의 재건축,재개발지역의 주민과 조합원  그리고, 추진위 및 조합과 정비업체 특히 주무관청 여러분에게

*************************************나의주장***********************************************

지루하시더라도 끝까지 읽어주시면 고맙겠습니다.
저는 539-32호에서 전기재료와 철물 소매업을 하고있는 김 덕주 입니다.
제가 감히 여러분 앞에 서게된것은 제가 갖고있는 의문을 조합에 제시하여 답을 얻고자 하는데,
여러분도 동참해 줍시사하는 뜻에서 입니다.
우리가 재건축사업에 동의하게된 이유가 무엇입니까?
첫 번 째로 부동산가치의 상승 이었고, 두 번 째로 쾌적한 환경에서의 주거생활 이었습니다.
우리가 재건축에 대해서 얼마나 알고 있었습니까?
당시 추진위로부터 제시받은 내용이 긍정적으로 생각되어 많은 주민들이 동의를해 주었고 저도 동의를 했습니다만, 그런중에도 조합에 비용분담에 대해서 물어 보았습니다만, 현 단계에서는 알 수 없고, 관리처분단계에 가서 알 수 있다는 말 우리모두 들었습니다.
법이 그렇다는데 어쩌겠습니까?
그리고나서 얼마후, 창립총회때 주민들이 재건축에 대해서 많은 질문을 할 것이라고 생각되어 저도 나름대로 질문할 것을 메모하여 총회에 참석 했는데, 정작 질문 시간이 되자, 질문하는 분이 한 분 도 없어서 저 혼자 손을 들어 발언권을 얻어 단상으로 나가서 준비해간 내용을 질문 했습니다.
첫 번 째로 비용분담에 대해서 질문을 했습니다만, 조합측얘기와 똑같았습니다.
두 번 째로 조합설립 해산에 대해서는 조합원 전원(100%)의 결의가 있어야 한다고 했습니다.
즉, 조합해산은 불가능 하다는 것입니다
그 외에도 질문사항이 몇 가지 더 있었으나, 갑자기 조명이 켜지고, 마이크가 꺼지며, 더 이상 질문을 할 수가 없었습니다.
그리고나서 수 개월 후 지난 4월에 미동의자들을 상대로 매도청구소송을 법원에 접수 했다는 말과
명단을 봤을 때 "아! 이제는 재건축사업이 본 궤도에 들어서는구나!" 하는 느낌을 받았습니다.
그리고나서 약 한 달후 사업시행인가 신청을 했다는 소식과 함께 현수막을 저의 가게옆에 달게 되었을 때에는 기분이 매우 좋았습니다.
그러던 지난 7월초에는 롯데건설 직원이 저의 집을 방문하여 자기네 회사를 홍보 하던 중 매도청구소송 얘기를 나누었는데, 여기 이 지역은 매도청구소송을 할 수 없는 지역이라면서 "매도청구소송이 취소 됐다면서요?" 라고 하는 것이었습니다.
순간 깜짝 놀라며, "아닙니다, 그렇지 않습니다, 도정법에 엄연히 나와있는 사실입니다." 라고하여
이해를 시킨후 그 직원을 돌려 보낸 후 "혹시 내가 모르고 있는 부분이 있는것은 아닐까?"
생각되어 인터넷 검색을 시작 했습니다.
검색 결과 제가 알고 있는 내용이 맞는다는 것을 확인 했습니다.
그런데, 아주 놀라운 사실을 발견하게된 것입니다. 어떤 내용이냐?
"재건축동의서 내용에 비용분담에 관한 사항이 정해지지 않은 재건축결의는 무효이며, 따라서 매도청구권 행사를 할 수 없다."라는 것이었습니다.
다음은 재판부의 말 입니다.
"도정법상의 조합설립동의의 요건이 집합건물법의 재건축결의보다 완화된 것이니 조합설립이 유효하다는 피고의 주장은 타당치않다."면서 "재건축조합설립당시 토지 등 소유자들로 하여금 자신이
분담해야할 재건축비용을 산정하고, 그에따라 재건축에 참여할 것인지 여부를 결정할 수 있도록하는 정도에 이르는 건물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항이 정하여지지 않았다면, 이에 기초해 이루어진 재건축조합의 설립은 무효다."
위 내용은
재건축사업 구역내의 토지 및 건물 소유자들이 재건축정비사업조합을 상대로 조합설립무효확인소송
에서 재판부가 내린 판결입니다.
그래서 위 내용을 여러 번 읽어 봤습니다.
"그렇다면, 우리조합은 어떻게 될것인가?" 하는 생각과 순간적으로 조합과 정비업체에 대해 배신감을 느끼면서 "아! 이문제는 결코 그냥 지나칠 문제가 아니다!"하고 다시 인터넷 검색을 하여 자료를 뫃으던 중 대법원의 판결 내용이 어제 오늘의 내용이 아니라 98년도 부터 현재까지 수 십 번
있었고, 2008년 7월에 대법원의 최종 판결이 있었다는 것을 알게 되었습니다.
저는 대법원의 판결 내용을 우리532모임 인터넷카페에 올렸는데, 물론 올리기 전에 조합과 상의를
했어야 함을 모르는바 아니었으나, 그러기에는 저 자신이 용납이 않되는 일이었습니다.

그동안 여러차례비용분담에 대해서 물었었는데, 초지일관! 모른다는, 알 수 없다는 말만 들어오지 않았습니까?
그런 관점에서 본다면, 분노가 폭발 했다고해도 과언은 아닐듯 합니다만, 그래서 그냥 532모임카페에 올렸던 것입니다.
그로인해 조합에게는 눈 밖에 날 수 있었고, 어느 조합원에게서는 질타도 받았고, 또 어느 조합원에게서는 격려도 받았습니다.
그러함에도 불구하고, 지금도 조합과 정비업체는 비용분담에 대해서 알수 없다고 하여서 지금부터는 조합과 정비업체에게 반론하는자료를 제시 하겠습니다.
 우선 매도청구소송에 대한 것입니다. 이 내용은 모 변호사의 의견 입니다.

"비용분담에 관한 사항은 재건축의 실행단계에서 다시 비용분담에 관한 합의를 하지 않아도될 정도로 그 분담액 또는 산출 기준을 정하여야하고, 이를 정하지 아니한 재건축결의는 특별한 사정이 없는한 무효이다, 라는것이 대법원 판례 입장이므로, 가급적 구체적으로
비용분담에 관한 사항을 정하는 것이 좋다."라고했고 또한 "만약에, 비용분담에 관한 사항을 정하지 않은 재건축결의를 하였다면 이는
 무효인 재건축결의이고, 따라서 이러한 무효인 재건축결의를 전제로한 매도청구소송 또한 패소가될 것이기 때문에 반드시 매도청구소송전 또는 매도청구소송 중에라도 적법한 재건축결의를 다시 하여야한다." 라고 했습니다.

이 문제는 저를 비롯한 많은 주민들의 이해가 얽혀있는 문제이고, 자존심이 걸린 문제이기도 합니다.
재건축에 대해서 아무것도 모른다는 이유로 무시당하여 자존심을 다쳤기 때문입니다.
오늘 이 자리에 변호사의 배석을 사전에 요청한 바 있었으나, 바쁘다는 이유로 참석하지 못함을 유감스럽게 생각합니다.

여기서 조합괴 정비업체가 그토록 밝히기를 꺼려하는 비용분담의 산출방식에 대해서 제시를 하겠습니다.

"도정법에서 비용분담에 관한 사항을 구체적으로 정하기 어려울 수 있으나, 또 한 도정법에서는 조합설립단계에서 정비사업전문관리업자를 선정하여 "자문" 등을 받을 수 있게해 놓은만큼 조합설립단계에서 비용분담에 관한 사항을 구체화 하는것이 가능하다."라고 하는것이 재판부의 말 입니다.

 이 내용을 구체적으로 설명 드리자면,

재개발,재건축사업에는 지금까지 축적된 자료가 많이 있는데,즉, 정비사업자는 정비사업전문관리업자이므로 전문지식과 축적된 경험과
 자료들을 많이 가지고 있으므로 그런것들을 바탕으로해서 사업성의 판단과 분담금을 산출할 수 있는데, 추진위나 정비업체는 사업성검토와 분담금산정 내용을 알려주기를 꺼려합니다. 왜? 일까요? 여러분 상상에 맡깁니다.

사업성 판단이 가능하다고 하는것은 사업후의 손익을 가늠할 수있다는것을 의미하므로 조합원의 분담금도 추정할 수가 있습니다.

다음은 비용분담의 산출방식 입니다

단독주택이든, 연립주택이든, 표준지를 기준으로 감정평가를 하면 종전 부담금을 알수 있고, 사업계획서에 따라 개략적인 분양가를
산출하면, 종후부담금도 산출할 수 있습니다.

여러분의 이해를 돕기 위해서 감정평가 수수료에 대해 예를 들겠습니다.
예를 들어 감정평가사가 감정을 하여 감정가액이 1억6천8백만원이 나왔다면, 5천만원 까지의 수수료가 1십5만원이고, 나머지 1억1천8백만원에대한 수수료가 1십2만9천8백원을 합하면 2십7만9천8백원이 수수료 입니다.

산출방식에 대해서 좀 더 구체적으로 말씀드리자면,

조합설립동의서 작성시 비용분담 산출을 위한 조합원 소유의 개략적 종전(감정가)가치는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한법에 의한
 공시된 표준지 내지 집합건물의 경우 전체 물건의 10%로 표본표출한 후 대지 및 건물에대해 각각 감정평가업자가 산정:평가 공개하고
 신축건물의 개략적 종후 분양가액은 국토해양부장관이 고시하는 분양가상한제 적용주택 건축비 내지 정비사업소재지 내에 최근 분양된 분양가에 20%를 가산하여 이를 공개하여 이를 기준으로 , 조합원 소유 대지는 신축건물의 분양면적을 무상지분 00.00배의 가치로
교환하며 토지를 제외한 조합원 소유의 건축물은 해당 표준지의 건물의 감정평가액을 신축건물의 분양가액으로 결정한다.

따라서 추진위가 구성된 단계에서도 사업구역내에서의 소유자 재산에 관하여 표준지에 대한 평가나 표본표출의 방식으로 감정펵가하여
 소유자들이 개략적인 비용분담 내용을 알 수 있는데도 현재의 정비업체 및 추진위원회는 그러한 방식을 도입하지 않고서 건축과 법률지식에 문외한인 조합원들에게 법을 위배하여 불리한 방식으로의 재건축을 추진하고 있는 것입니다.

조합설립동의서는 우리의 재산권을 조합에게 위임한다는 일종의 계약서와 같은것으로서, 재건축에 동의함으로써 조합원이된 자는 조합규약에 따라 조합의 재건축사업목적달성을 위해 사업구역 내에 소유한 기존의 주택과 토지를 신탁목적으로 조합에 이전할 의무가 있고, 건물철거를 위해 소유 부동산을 인도할 의무가 있다. 라는것을 최근에야 알았습니다.

이럴진대, 개인은 이미 아무런 힘이 없고, 조합원 모두의힘이 합쳐 져야만 큰 힘을 발휘할 수 있는 것입니다.

조합원여러분 !!! 우리모두 힘을 합쳐 재건축사업에 적극적으로 참여 합시다. !
 
"나하나 쯤이야" 라는 생각은 옳지 못합니다.

의견을 나누실 분은 저의 가게(동일전기철물)로 오시거나, 전화 563-4588 , 011-272-4336으로 연락 바랍니다.

************************************장시간 읽어주셔서 감사합니다****************************

 출처 :이곳은나의둥지 원문보기  글쓴이 : qoqotl