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임대차계약기간 만료시기가 다가오는데 경기 침체 등으로 전세 가격을 내려도 세입자를 구할 수 없는 역(逆)전세난이 심해지면서 주인과 세입자 간 분쟁이 크게 늘고 있다. 집주인들이 제때 새 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못해서다. 전세 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 세입자들은 발을 동동 구르고 주인들의 걱정도 많을 것이다.




역전세난 대처법




전세계약 만기가 다 돼 가는데 전셋집이 안 나갈까 불안하다. 새 전셋집에 들어가기로 한 날짜에 보증금을 받아야 한다. 그렇지 않으면 대출 등 다른 방법으로 보증금을 마련해야 한다.




우선 만기가 다가오기 최소한 1개월 전에 재계약을 하지 않겠다는 뜻을 집주인에게 서면(내용증명)으로 통보한다. 만기 1개월 이전에 해야 법적효력이 있다. 이때 보증금을 제때 돌려주지 않아 발생하는 비용(대출 이자 등)은 집주인에게 청구할 것이란 내용도 명시해야 한다. 그래야 나중에 피해 보상을 받을 수 있다. 집주인이 제 날짜에 보증금을 돌려주지 않으면 보증금 반환 청구소송이나 손해배상 청구소송을 해 경매를 통해 보증금과 대출 이자 등을 회수할 수 있다.




사정에 의한 보증금 일부만 돌려받고 이사를 갈 경우.




일부만 받아서라도 꼭 이사를 가야 할 상황이라면 집주인으로부터 언제까지 보증금을 돌려주겠다는 차용증(혹은 각서)을 받아둬야 한다. 이 경우 전출(주민등록표상 퇴거) 전 반드시 해당 주택에 임차권 등기나 근저당 설정을 해야 한다. 당초 전세 계약 때 확정일자를 받았더라도 전출하면 그 순간 대항력을 잃기 때문이다. 등기·근저당을 신청하면 접수돼 효력을 갖게 될 때까지 대개 15일 정도 걸린다. 집주인이 차용증에 적힌 대로 이행하지 않을 때는 보증금 반환 청구소송을 하면 된다.




집주인이 은행에서 집을 담보로 대출을 받아 보증금을 돌려주겠다고 한다. 집주인의 말 대로 전출해도 되나.




이때 가장 좋은 방법은 은행 대출일과 전출 일을 동시 이행하는 방법이다. 꼭 은행과 대출이 확실히 나오는지 확인을 하고 전출 일을 맞추어 동시이행을 해야 한다. 아니면 다음과 같은 방법으로 한다.

세입자가 있으면 은행이 후순위가 되기 때문에 대출을 안 해준다. 어쨌든 전출하면 대항력을 잃게 된다. 따라서 세입자는 보증금을 회수할 법적 근거가 없어지는 셈이다. 그래서 함부로 응해서는 안 된다. 집주인이 전출을 요구할 경우 집주인의 다른 주택 등 재산에 가압류를 한 뒤 응해야 한다.




이사를 가지 않고 재계약할 생각이다. 그런데 전세 값이 많이 내렸다.




집주인과 협의해 내린 만큼 보증금을 돌려받고 재계약하면 된다. 주인이 재계약해놓고 차액을 돌려주지 않는다면 앞선 사례처럼 지급일을 명시한 차용증이나 각서를 받아둔다. 전세 값이 오르지 않고 재계약하는 경우엔 확정일자를 굳이 다시 받지 않아도 된다. 그런데 집주인이 전세 값을 낮춰 주지 않겠다고 하면 기존 전세 값에 그대로 있든지 아니면 더 싼 전세 집을 찾아 나가야 한다. 전세 값이 내렸다고 주인이 주변 시세대로 조정해야 할 의무는 없다.




집주인들은 역전세난에 어떻게 해야 하나.

세입자에게 돌려줄 보증금을 미리 마련해 두는 것 외에 역전세난에 대처할 수 있는 방법이 많지 않다. 기존세입자에게 연장해서 더 살게 하거나 보증금의 일부를 내어주는 방법이 좋을 것이다.