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역방향으로 읽어 올라오는데다 줄 바꾸기가 안되는 댓글은 영 모양새가 안나네요.
vmfl님 잘 좀 읽어보시고 한 수 가르쳐 주십사 답글로 정리해서 올립니다.


vmfl 님 글 잘 읽었습니다. 많이 아시는 것 같아 한 수 배워 보고자 제 생각을 좀 적어보겠습니다. 틀린 부분이 있으면 한 수 가르쳐 주십시오.
3번 항목을 주목하고자 합니다.
"재건축이 초고층에 목을 매는 이유는,, 수익성이 완전히 달라지기 때문이다." 이렇게 주장하셨네요.
결과적으로 수익성이 달라지는 건 사실인데, 수익성이 달라지는 이유에 대한 설명이 부족한 것 같습니다.
참여정부에서 재건축 관련하여 라멘조 건축시 용적률 최대 20% 인센티브를 제시했었죠. 향후 리모델링이 용이한 구조로 유도해서 환경적인 측면을 고려하겠다는 것이었습니다. 가뜩이나 재건축 규제가 많이 걸려있던 시기이니 다들 라멘조 라멘조 할 수 밖에 없었습니다. 라멘조하면 결국 탑상형이고 용적률이 허락하는 한 최대한 높이 올리려고 하겠지요. 용적률 20%를 다 찾아 먹는다면 수익이 달라지는건 사실입니다. 그러나...

서울시는 조례에서 20% 다 찾아먹기 어렵게 세분화해서 리모델링 용이 5%, 우수디자인5% 등으로 줄였구요. 뿐만아니라 라멘조는 벽식구조보다 건축비용이 5~10%까지 더 들어갑니다. 또한 라멘조 탑상형이 분양평형에 비해 실평형은 대단히 협소하죠. 벽식에서 50평 규모 공간감 나오려면 탑상형 60평은 되어야 하죠.
이러니 용적률 좀 올려보고자 라멘조로 했다손 치더라도 대박날 정도로 수익이 달라지지는 않습니다.
초고층이 아니면 수익성 없다? 글쎄요.. 초고층이 아니어도,, 벽식구조라도 수익성 충분히 낼 수 있습니다.

위 글만 보시고 삼호는 벽식으로 가야 한다 이렇게 단정 지을 필요는 없습니다. 장산의 스카이라인 때문에 고도제한이 과연 어떻게 걸릴지는 지금 누구도 얘기할 수 없는 부분입니다. 장산 조망문제 때문에 20층 이상도 못 올리게 할까요? 개인의 재산권 문제를 깡그리 무시할 수는 없습니다. 그럼 30층? 아님 40층? vmlf 님이 판사가 아닐진데,, 이 자리에서 고도 제한을 단언하실 수는 없습니다.

부산지형의 70% 가 산지이고 택지의 상당수가 산자락에 있는 마당에 아파트가 산중턱부터 정상까지 뷰를 가르는 형상은 적어도 부산에서는 흔한 광경입니다. 환경단체에서 반기를 들수도 있겠으나 1076세대의 재산권 문제와 대립되었을 때 문제는 그리 쉬운게 아닙니다.
삼호가든 현 건폐율 13.25% 에 용적률 150.27% 입니다. 층수 13층~15층이구요 현재 모습에서 층수만 2배가 되어도 용적률 max 300% 를 채우네요. 층수는 26~30층이 되겠군요. 장산 조망권으로 30층 높이도 못 짓게 할 지 말 지 저도 감히 단언 못하겠습니다. 다만 금정산 자락의 구서롯데에 적용된 잣대보다는 센텀시티 권역 개발 논리가 적용될 여지가 있지 않을까 싶은데요. 부산시가 집중 육성하는 지역인데 잣대가 달라도 다르지 않을까 하는 개인적 생각입니다.

"마린시티, 아이파크, 제니스 등등 핵심아파트는 모두 초고층에 올인 이다" 하셨는데
이 대목에서 저는 쓰러지는 줄 알았습니다. 이 아파트들은 상업지구에 신축한 주상복합 아닙니까 상업지구 용적률 다 찾아 먹으려면 당연 초고층이죠.
재건축 수익률 때문에 초고층밖에 선택의 여지가 없다 주장하시면서 이런 근거를 대시다니... (완전 쓰러지겠네요)
한강아파트, 여의도 아파트의 초고층화는 재건축 수익률을 내기위한 유일무이한 방법이기 때문이 아니라 서울시에서 도심의 과밀화를 해소하고 다양한 스카이라인을 창출하는 것이 오히려 도심미관에 낫다는 판단아래 서울시가 용적률 규제를 풀어주고 건폐율을 줄이는 계획의 일안으로 나타난 것입니다.

1번 항목, “수도권 자금의 이동없이는 해운대 우동의 상승은 힘들다” 는 주장은 경제학자도 아닌 마당에 객관적 판단 운운하며 반박해 보라 하시는 자체가 어처구니 없네요.
신문지면 한 켠에 부동산 업자 인터뷰 하나 따놓고 해운대 부동산 상승기에 서울쪽 기획부동산 자금 유입, 작업에 의한 시세상승 운운 하는것만 보고 위와 같이 단언할 만큼 지역경제가 그리 보잘 것고 단순하던가요?

2번 항목만 좀 더 말씀드릴 랍니다. 서울 강남권 투자를 IMF 이후부터 따지고 보자면 해운대 하고는 비교도 할 수 없는 수익성이 있었던 건 사실입니다. 같은 나라라고 보기도 어렵죠. 엄청난 부의 편중이 심화되었죠. 강남에 집한채 갖고 있었던 사람과 그렇지 못한 사람.. 로또당첨 이상의 재산차이가 벌어졌습니다.
지금 당장 강남에 투자한다면 여전히 이전과 같은 무시무시한 수익률을 안겨줄 황금알을 낳는 거위로 보는 의견이 과연 다수일까요 소수일까요? 참여정부가 워낙 재건축 규제를 많이 걸어놔서 그간 죽어있던 시장이 규제완화로 활성화되고 규제완화 이후의 평가가 새롭게 되고 있는 것은 사실이나 강남 투자시장에 진출하려면 최소한 10억은 있어야 배팅이 되는데 중산층 입장에서 10억 중 자기자본이 얼마나 될런지요? 삼호가든 최대평형인 57평형 투자비용을 퉁쳐서 5억으로 잡는다면 삼호에 투자않고 강남에 투자하려면 최소 5억이 더 있어야 겠네요.
금리를 5%만 잡아보면 1년에 이자만 2500만원입니다. 저점에 들어가서 반짝 특수 노리고 치고 빠지기 식으로 최대수익 노리기? vmfl 님은 잘 하시나요? 그런 식으로 따는 사람이 많겠습니까 잃는 사람이 많겠습니까 이정도 되면 투자가 아니라 투기라고 봐야 합니다.
삼호가든 파이가 강남에 비해 작은것은 인정하지만 기대심리가 과열되어 있고 재건축 시세가 선반영된 강남과 vmfl 님 말씀하시는 안 뜨는,, 아니 못 뜨는 삼호, 둘 중에 수익"률"로 판단한다,, 현 상황 동일선상에서 투자를 시작한다는 가정을 깔면 강남 절대 못이긴다 하는 것은 지방민의 패배주의 아닌가 싶습니다만

제가 아는 지인만 해도 3억정도에 전세안고 삼호 투자한 서울분 여럿 계시는데요
이분들 자금력에도 투자는 무조건 서울강남이어야 합니까?
서울분들 중에 1~3억으론 서울에 투자할 곳도 마땅히 없다고 생각하시고 지방에 똘똘한 입지 찾아 다니시는 분들도 제법 되십니다.