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재건축 바람도 솔솔 불고..
전용면적 보다 더 큰 대지지분..(현대1차 32평 대지지분이 26평)
송도 보다 더 가까운 신송도 동춘동
이제 제 2의 도약이 시작됩니다.


아래는
2009-01-19 김주철 선임애널리스트 (yochuli) 글 입니다.





※ 광교 너마저도 (중앙일보 2009년 1월 9일자)

※ 광교신도시의 굴욕... 이던하우스 청약미달 (매일경제 1월11일자)

※ ‘광교’마저…이던하우스 3차 청약도 미달 (한국경제 1월 11일자)

※ 불황 ‘한파’…광교신도시마저 덮쳐 (조선일보 1월 12일자)




위 기사제목에서 알 수 있듯이 광교신도시는 최고의 분양상품으로 여겨졌다. 이에 지금의 불경기를 극복할 수 있을 것이라는 기대감이 높았다. 하지만 여느 단지와 마찬가지로 참패하고 말았다.




한때 부동산 ‘로또’라고까지 불려지면서 누구나 청약 받고 싶어 했던 광교가 3순위 미달됐다. 이는 사람들 인식 속에 ‘부동산은 더 이상 투자가치가 없는 종목이다’라고 평가되고 있는 것처럼 보였다.




하지만 이번 송도국제도시내 더샵퍼스트월드가 이러한 예상을 보기 좋게 깼다. 더샵퍼스트월드는 ‘외국인 특별공급 잔여분’이 1순위에서 평균 29대1의 경쟁률을 보이면서 마감됐다.




광교도 실패한 분양시장에 중대형아파트(155~409㎡)만으로 1순위 마감을 보인 더샵퍼스트월드 및 송도국제도시의 저력을 알아보고자 현장을 찾아가 보았다.









>> 155㎡로 52대1로 최고 경쟁률 보여




이번에 포스코에서 분양한 더샵퍼스트월드 외국인 특별공급 잔여분은 지난 2005년 5월 분양당시 외국인에게 공급되고 남은 물량으로 이번에 국내 청약자에게 다시 분양했다.




2009년 1월14일 수도권 청약자에게 1순위 청약을 받아 평균 29대1의 경쟁률을 보이면서 모두 마감됐다. 최고 경쟁률을 보인 주택형은 155㎡로 26가구 모집에 무려 1천3백64명이 몰리면서 52대1의 경쟁률을 보였다.




여기에 최근 들어 인기가 큰 폭으로 낮아지고 있는 대형아파트 역시 청약이 순조롭게 이뤄졌다. 399㎡, 412㎡ 각각 1가구 모집에도 11명이 몰렸다.




더 놀라운 것은 당첨 후 2주내에 분양가의 20%인 계약금을 내야하며, 입주가 2009년 1월 30일로 입주일 이후 60일내에 잔금을 내야하는 등 초기 투입자금이 매우 큰데도 불구하고 모두 마감됐다는 것이다.




이번에 분양된 물량 모두가 중대형아파트로 계약금만 보더라도 가장 적은 주택형이 약 1억1천만원이며, 2개월 이내 내야하는 잔금 역시 6억~23억원으로 매우 크다.




최근 글로벌 금융위기로 국내 실물경기가 악화되면서 자금 확보가 쉽지 않은 상황인 점을 감안할 때 초기 자금부담이 큰 물량이 1순위 마감을 보인 것은 매우 이례적인 일이다.




물론 바로 매도가 가능해 단기적으로 접근한다면 실질적인 자금부담은 크지 않을 수 있다. 하지만 부동산경기 침체로 매매가 어려운 상황에서 계약 후 2개월 이내 매도를 목적으로 청약하기란 위험이 매우 높다.




최근 투기과열지구가 해제돼 사실상 분양권 전매제한이 없는 단지들이 많았음에도 불구하고 이러한 위험부담 때문에 청약자들에게 대부분 외면당했다.




>> 저렴한 분양가가 청약자 맘을 사로잡다




그럼 여러 악재 속에서도 분양에 성공한 이유는 무엇일까? 무엇보다도 시세보다 낮은 분양가를 들 수 있다. 분양가가 높더라도 당첨만 되면 일정부분 시체차익이 눈에 보이기 때문.




더샵퍼스트월드 외국인 특별공급은 2005년 5월 분양 당시 분양가로 분양을 했다. 송도국제도시 역시 최근 들어 큰 폭으로 시세가 하락했지만 청약자들 생각엔 4년 전 분양가는 아직 경쟁력이 충분하다고 판단한 것으로 보인다.




실제로 이번에 분양한 155㎡는 3.3㎡당 약 1천2백만원 정도에 분양된 셈이다. 인근 중개업소에 따르면 이번 분양가는 최근 매물로 나온 가격과 비교했을 때 약 5천만~8천만원정도 낮다고 한다.




하지만 위에서 언급했듯이 최근 경기침체로 매매가 잘 이뤄지지 않고 경기침체 장기화로 추가적인 시세하락 가능성이 있는 만큼 낮은 분양가에 따른 시세차익이 확실하다고는 장담할 수 없다.




즉 저렴한 분양가만으로 지금의 경기불황속에서 청약자들에게 큰 호응을 얻기에는 다소 역부족해 보인다. 하지만 더샵퍼스트월드는 낮은 분양가에 송도국제도시라는 확실한 개발호재가 뒷받침하고 있다. 특히 2009년은 송도국제도시사업 1단계가 완료되는 시점으로 대형호재가 가시화되는 시점으로 기대감이 매우 크다.




>> 송도국제도시 2009년 1단계 개발완료




상전벽해(桑田碧海), 송도국제도시를 생각하면 가장 먼저 떠오르는 말이다. 매번 갈 때마다 놀라는 것은 대형건축물들이 1년이 멀다하고 들어서는 것이 마치 현실세계가 아닌 게임속 도시가 아닌가라는 착각이 들 정도이다.




이번 방문했을 때는 인천대교가 나를 놀라게 했다. 2009년 가을에 완공되는 인천대교의 거대한 모습을 보고 있으니 외국에 온 듯한 기분이 들었다. 외관상으로는 거의 완성된 것처럼 보였다. 인천대교는 영종국제공항에서 송도국제도시를 거쳐 제2경인고속도로, 제3경인고속도로(2010년 개통 예정)와 이어질 전망이다.









인천지하철1호선 연장선 또한 올 가을에 개통될 예정이다. 이로써 송도국제도시의 최대 약점인 교통여건, 특히 서울과의 접근성은 크게 개선될 것으로 보인다.




또한 국제학교 역시 2009년 건설이 완공될 예정이다. 국내 처음으로 설립되는 국제학교인 만큼 구체적인 학교운영방식은 아직 확정된 것은 없지만 정식으로 개교를 하면 송도국제도시 위상을 높이는데 큰 영향을 줄 것으로 보인다.




여기에 40만㎡규모의 중앙공원이 6월에 개장된다. 또한 7월에는 잭 니클라우스 골프장이 부분 개장하며 8월에는 인천세계도시축전도 열린다.




이러한 대형 개발호재 속에서 생동감 있게 변화하는 송도국제도시를 직접 보고 있자니 송도국제도시의 높은 미래가치에 대해서 나도 모르게 확신이 서는 것 같았다.




따라서 분양가가 낮고 64층 초고층 주거지로서 송도국제도시 랜드마크로 성장할 더샵퍼스트월드의 높은 청약률은 어찌 보면 당연할 수도 있다는 생각이 들었다.




>> 에필로그




부동산 관련 업무를 하면서 최근 들어 ‘부동산투자시대는 갔다. 현금 흐름이 어렵다.’라는 말을 많이 들었다. 하지만 이번 중대형아파트 위주의 더샵퍼스트월드 청약경쟁률을 보면서 아직 부동산투자에 대한 국민의식은 여전히 높고 경쟁력만 갖춘다면 자금문제는 큰 걸림돌이 안 된다는 생각이 들었다.




즉 언제든지 부동산가격 상승은 다시 올 수 있을 것으로 보이는 만큼 이에 대해 철저히 준비하는 자세가 필요할 것이다.