부동산 정보포털에서 거래포털로!

지금부터 말씀드릴테니 아주 잘 보세요.
(서민 여러분의 좋은 정보가 되었으면 합니다.)


임대주택의 경우는 
임대주택법 제3조 3항에 의거 분양전환가격을 산정하게 됩니다.
또한 그 방법은 
임대주택법시행규칙(별표2)에 의한 가격수준을 넘어 결정될 수 없습니다.
(부동산 중개인들도 이것을 제대로 몰라 대충 분양전환가를 어림짐작하던데 답답하죠.)
 
따라서 하기 정리 내용을 보시면, 
막연히 여기 괜찮을까 하시는 부분을 후련히 털 수 있습니다.
즉 송탄 이충동과 평택 세교동의 투자가치를 확실히 알 수 있게 되죠.

자 시작합니다.
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임대주택법시행규칙(별표2) : 
  공공임대주택 분양전환가격 산정기준(제3조 3항 관련 규칙)

 1. 분양전환가 = (건설원가+감정평가금액)/2
 2. 건설원가 = 최초 입주자모집당시 주택가격+자기자금이자-감가상각비
 3. 자기자금이자 
    = (최초 입주자모집당시 주택가격-국민주택기금융자금-임대보증금)*이자율*임대기간
 4. 이자율 = 분양전환당시 한국주택은행 1년만기 정기예금 이자율
 5. 감가상각비 = 법인세법시행령 규정 계산방식

우선 계산식을 음미해 보시면, 
분양전환가는 최초 입주 기준 당시 주택가격과 감정평가액 
즉 분양시 예상시세를 산술평균한다고 보시면, 우선은 쉽게 알 수 있습니다.
(이정도까지는 소문으로 대충 중개인들도 압니다.)

하지만 구체적으로 본다면 건설원가는 최초 주택가보다는 건설원가 계산식에 의거 
훨씬 싸지고, 감정가는 감정인 2인의 산술평균에 의거 결정되는데 통상 실시세 보다
적게 매겨지는 것이 통상적이므로 (예컨데 경매물권 감정가가 시세 보다는 싼 것처럼)
최종 분양가는 예상 보다 싸게 됩니다. 

그렇다면, 이제 실례로 송탄 이충 20평형 부영임대 기준으로 살펴 보도록 하죠.

먼저 건설원가를 먼저 봅시다.
- 최초 주태가격 : 입주년도가 96년이고, 3500만 정도로 알고 있습니다.
 (최초 이후 계약서에는 미기입된 경우도 있으나, 이것은 최초 입주자 계약서에 정확히 명시되어 알수 있음)
- 국민주택기금융자금 : 통상 최초 주택가의 약 50% 정도 해당. 결국 1700만 정도
(이것 또한 등기부등본을 떼 근저당 전체 채권액에서 가구수로 나누면 확인 가능.)
- 감가상각비 :  건물은 통상 40년 계상하는 것으로 하죠. 즉 40년이 되면 건물값은 꽝. 
따라서 이점에서는 5년 임대 보다는 10년 임대후 분양하는 것이 좋죠. 
어쨌든 송탄 이충동의 경우, 10년후 분양전환이니까. 3500*(1/4)=880만원 정도
- 임대보증금 요건 얼마인지 아시겠죠.
- 이자율 요건 많이 잡고 5% 정도


그럼 이제 계산기 들고 두들겨 보세요.

최초 주택가 3500만/
송탄 이충 20평형 감정가 7000만원(약 2년후에는 더 셀걸요.) 기준으로 계한하면, 

정답은...... 

계산시 분양전환가 4700만원 / 감정가 대비 "시세차익 2300만원 예상"
평택의 발전성 고려시 분양후 실세는 약 8000만원 예상시 " 실차익 3300만원 예상"

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어떻습니까. 전세로 살다가 분양 받으면 생각 보다 상당한 이익이 되죠.
막연히 여기 분양 받으면 괜찮을까하시는 부분이 확 풀리죠.
(발품팔아 움직이시면 상기기준시 아직은 중개인들도 잘 몰라서인지 상당히 저평가되 있음을 알수있죠.)

큰돈 없으면서 적은 돈으로 내집마련코자 하신다면, 
강력 추천합니다.
평택이든 송탄이든 서둘러 임대 아파트에 들어가세요. 
상기의 계산식에 의한 법적 분양가를 넘어설 수는 없는 것이죠.

아무조록 좋은 정보가 되었으면 하구요, 판단은 알아서 하세요.

참 분양시기는 계약서에 의하면 송탄 부영은 10년으로 명기되어 있더군요.

좋은 정보가 되었으면 합니다.(틀린 부분있으면 리플 달아 주세요.)